Especialista en inversiones inmobiliarias y entusiasta de la iniciativa empresarial. Mis actuales proyectos son la expansión de www.parkingya.es y www.fotogaraje.com. Creé este blog para compartir mis conocimientos del sector con todo aquél que esté interesado en él.
Las plazas de garaje se encuentran situadas en la Calle Rayo entre la calle Salvador y la calle Ferrocarril.
El barrio donde se sitúa el edificio tiene una altísima densidad de población con edificios de más de unos 50 años sin garajes con calles en las que el ayuntamiento ha ensanchado las aceras quitando aparcamientos por lo que la falta de estacionamiento es importante. Esto lo agrava el hecho de estar junto a la estación de cercanías de Renfe a 4 minutos andando con lo que esto supone de afluencia de coches buscando aparcamiento en la zona.
CONDICIONES ECONÓMICAS
El precio del lote es de 30.000€
El precio de las plazas es asequible, y se pueden alquilar por unos 60€ al mes.
Los gastos de la comunidad por las cinco plazas ascienden a 124,83€ al mes.
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Es algo bastante habitual en los garajes comunitarios que las plazas de parking no tengan referencia catastral individualizada. Eso genera dudas en los propietarios: ¿No tengo una referencia catastral individualizada, propia? ¿Cómo pagare el IBI? ¿Me supondrá algún problema cuando quiera venderla?
No hay de que preocuparse. Esto es algo muy habitual y no supone ningún contratiempo. El IBI lo pagará el garaje entero y a nosotros nos repercutirá la comunidad de propietarios el porcentaje que se corresponda con nuestra plaza de parking.
Pero vamos a ver cuatro rasgos básicos de las referencias catastrales para saber de lo que estamos hablando.
¿Qué son las referencias catastrales?
La referencia catastral no es más que un código de letras y números -muy largo- que identifica a todo inmueble. El catastro depende del Ministerio de Hacienda, así que ya podemos imaginar para que sirve ese código que identifica nuestros inmuebles: para que Hacienda tenga conocimiento de todas las propiedades que hay en España, dónde están localizadas, su descripción y a quién pertenecen.
¿Qué es el valor catastral?
El valor catastral es el valor administrativo de los inmuebles y lo fija cada municipio en base a una serie de criterios tales como: su localización, el valor de reposición (¿qué costaría construirlo de nuevo?), su valor histórico si es que lo tiene, el valor del suelo. En definitiva: el valor del suelo + el valor de la construcción.
No tiene nada que ver con el valor de mercado y en principio no puede superarlo. Este valor se va modificando a partir de unos coeficientes que se van revisando, no tiene porque ser anualmente.
¿Cómo puedo conocer la información catastral de mi plaza de garaje?
Es muy sencillo si disponemos de una conexión a Internet visitando la Sede Electrónica del Catastro. Si lo preferimos podemos ir a las oficinas territoriales del Catastro, conocidas como «Gerencias del Catastro». Para conocer cual nos corresponde podemos informarnos en el teléfono 902 37 36 35.
¿El IBI depende del valor catastral?
Efectivamente el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) se calcula en base al valor catastral. Es un impuesto municipal y por lo tanto cada ayuntamiento tiene la potestad de determinar el importe del IBI a partir del valor catastral de la plaza de garaje. Podemos decir que el valor catastral es la base imponible del impuesto y el ayuntamiento decide que porcentajes le aplica para calcular el IBI.
¿Y si mi plaza de garaje no tiene referencia catastral individualizada? ¿Cómo pago el IBI?
Como comentaba al principio. Es habitual que la referncia catastral y el valor catastral estén calculadas para el total del garaje. En ese caso el IBI lo paga la Comunidad de Propietarios y luego se divide entre las diferentes plazas de parking en función de su coeficiente. Lo habitual es que estés pagando el IBI junto con el resto de gastos comunitarios en el recibo de la comunidad.
¿Más dudas sobre el IBI?
Te invitamos a leer este artículo donde resolvemos otras dudas comunes sobre el IBI de las plazas de garaje
El Aparcamiento público se encuentra en una zona privilegiada de Madrid, con alta densidad de población, gran poder adquisitivo y escasez de aparcamiento. Al margen de su carácter residencial de clase media alta, abundan los comercios, despachos profesionales y empresas de servicios, lo que le da a la zona un movimiento constante de gente y vehículos. Por las noches la zona tiene una gran oferta de ocio, cultura y restauración.
El garaje está situado en concreto junto el histórico palacete de Alberto Aguilera que albergará en breve la Casa de México en Madrid. Este factor potenciará el atractivo de la zona y la necesidad de contar con un aparcamiento público a el escasos metros. Otro atractivo de la ubicación es la presencia del Hotel NH Alberto Aguilera junto al parking.
Por todo ello, la ubicación es privilegiada y permite al aparcamiento abrir las 24 horas del día, de lunes a domingo para atender la demanda de la zona.
CARACTERÍSTICAS DEL PARKING
El aparcamiento consta de 90 plazas distribuidas en dos plantas. Su estado de conservación es correcto y carece de maquinaria moderna de cobro, control y de barrera. Los viales son amplios y permiten un buen uso de todas las plazas.
Actualmente el garaje presta servicios en dos modalidades: estacionamiento para abonados con reserva de plaza y aparcamiento público. Esto lo complementa a través de diferentes convenios con restaurantes y comercios de la zona.
INFORMACION ECONÓMICA
Las tarifas del parking para los abonados oscilan entre los 130 y los 160 euros según el tamaño de las plazasy 80 euros para las motos.
Por lo que respecta a la rotación la tarifa es de 3 euros la hora, y 2,25 euros como tarifa de cortesía para los clientes de los comercios adheridos al convenio de colaboración.
Por razones de confidencialidad no podemos publicar la cuenta de explotación del parking.
Precio
El precio de venta del aparcamiento es de 2.950.000 €. El precio por plaza resultante asciende a 32.777 euros.
Valoración del Garaje
Se trata de un parking con un gran potencial, tanto en abonados como en rotación. La zona tiene un gran atractivo para este tipo de explotación debido al alto valor de las plazas individuales para los vecinos del barrio (entre 40.000 y 50.000 euros) y la alta afluencia de vehículos llegado de fuera del barrio.
Ya sea para explotarlo como aparcamiento público mixto o como producto inmobiliario, con el fin de segregar las plazas y venderlas sueltas, nos parece una excelente oportunidad para invertir en una de las mejores zonas de Madrid. Tiene mucho potencial de mejora como negocio y un gran valor consolidado como activo inmobiliario.
Area de Prioridad Residencial (APR)
Es importante mencionar que el Ayuntamiento de Madrid quiere poner en marcha en 2018 una nueva área de prioridad residencial (APR) en una parte amplia del distrito Centro.
Esto conllevará restricciones de tráfico en buena parte del distrito Centro, de forma que solo se permitirá el acceso en vehículo a los residentes en la zona afectada, con la finalidad de mejorar el espacio público.
Como puede verse en el gráfico inferior, la calle Alberto Aguilera sería la frontera de la mencionada zona de prioridad residencia y sería la última calle en la que se podría aparcar; con lo cual el aparcamiento tendría una ubicación estratégica de cara a dar servicio de estacionamiento a todos los vehículos que tuvieran la intención de acceder a la zona centro desde esa zona de Madrid..
LOCAL SÓTANO PRIMERO DESTINADO A GARAJE-TRASTEROS EN EL CENTRO DE ARGANDA DEL REY
Ubicación: C/ Matadero nº14
Población: Arganda del Rey
C.P.: 28.500
Provincia: MADRID
Tipo inmueble: Edificio residencial
Municipio: Arganda del Rey
Provincia: Madrid
Dirección: C/ Matadero nº14
Código Postal: 28.500
UBICACIÓN DEL GARAJE EN ARGANDA DEL REY
Las plazas de garaje y los trasteros están situadas en el edificio residencial situado en la Calle Santa Teresa y Calle Matadero 14 a tan sólo 22 km de Madrid capital. El concreto el garaje se encuentra en Arganda del Rey.
El garaje de Arganda del Rey está compuesto por:
–20 plazas de garaje con fácil acceso y amplias.
–14 trasteros, con medidas que varían entre los 6 m² hasta 8m².
VALORACIÓN
Muy pocas zonas de parking exterior, siendo zona azul en su gran mayoría. Se encuentra vacío.
PRECIO
El precio del garaje en Araganda del Rey es de 210.000€
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El garaje está situado en el barrio de Ríos Rosas. Entre la calle Espronceda y Ríos Rosas. Se encuentra muy cercano al Canal de Isabel II y al Consorcio Regional del Transporte.
Es un barrio de edificios residenciales, institucionales y administrativos. También cuenta con una buena comunicación de autobuses, metro y cercanías. Tal y como se observa en la imagen se puede ver la parada de metro de Ríos Rosas y Alonso Cano.
CARACTERÍSTICAS DEL GARAJE
El garaje se encuentra en los bajos de un edificio residencial. Dispone de seiscientos treinta y seis metros cuadrados repartidos en una sola planta. Contiene veintidós plazas de aparcamiento y una oficina de sesenta metros cuadrados.
Tal y como se puede ver su distribución está bien repartida, las plazas son de unas dimensiones aproximadas de 2.40×4.50m y los pasillos son amplios con facilidad en la maniobra.
El garaje también cuenta con una zona de lavado. Y dispone de una rampa de acceso para los vehículos y otra al lado para los clientes.
INFORMACIÓN ECONÓMICA
El garaje actualmente está alquilado, por lo que tiene unos ingresos y gastos constantes.
Ingresos explotación
Los ingresos de alquiler del garaje son de 3000€
Gastos de explotación
Los gastos de explotación ascienden a 9718€, los cuales incluyen comunidad y IBI.
Precio
El precio del garaje es de 900.000€
Valoración
El garaje se caracteriza por su buena ubicación, ya que se encuentra en una zona centrica de la ciudad de Madrid. Y con muy buenas comunicaciones.
Tal y como se ha visto en la imágenes anteriormente mostradas el garaje se encuentra en muy buenas condiciones, cuenta con una muy buena apariencia.
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Garaje ubicado debajo del Centro de Ocio “Centre Vila” en el corazón de la Vila Olímpica de Barcelona. Se compone de 9 plazas de Parking en el sótano segundo todas excepto una son para coches medianos/grandes de 4,60 de largo, cómodas de aparcar. Una de ellas, por la anchura de la plaza es para coche pequeño (ancho de 2,07 mts entre pared y columna). La finca dispone de ascensor a pie de calle. En la actualidad las plazas se encuentran libres de ocupantes. Oportunidad por precio
PRECIO
El precio del lote es una auténtica oportunidad: 73.000 € (8.111 € / plaza)
UBICACIÓN
FOTOS
Plazas de 4,56 x 2,25 m
Rampas amplias y Accesos cómodos
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PARKING DE ROTACIÓN ENTRE AVENIDA MERIDIANA Y ARC DE TRIOMF
UBICACIÓN
El parking se encuentra ubicado entre Avenida Meridiana y el Arc de Triomf. Es una zona residencial con alta densidad de población y muy cercana al centro de Barcelona y al Parc de la Ciutadella, por lo que la demanda de aparcamiento es continua.
Es además una zona de la ciudad con gran número de turismo extranjero y nacional en la que se sufre una importante falta de aparcamiento. El parc de la ciutadella es un espacio público con multitud de actividades lúdicas y culturales durante todo el año. En él se encuentran diferentes museos y el Zoo de Barcelona
Por todo ello el garaje no cierra ningún día del año -excepto Navidad y Año nuevo- y normalmente tiene el cartel de completo.
CARACTERÍSTICAS DEL PARKING
El parking cuenta con una superficie de 3500 m² distribuidos en tres plantas unidas por una rampa amplia y cómoda. Dispone de ciento cuarenta plazas de aparcamiento, cien de ellas son para coches y cuarenta para moto.
Como se puede observar en las imágenes, las plazas son amplias y cómodas, con facilidad para maniobrar.
El precio del parking es de 3.500.000€
NUEVO PRECIO: 2.800.000 €
Más allá del precio y el resultado de la explotación, que suele ser lo más importante. Al valorar un parking de rotación junto al Parc de la Ciutadella, en primer lugar tenemos que tener en cuenta la ubicación y esta es excelente ya que sus niveles de ocupación rozan muchos días el máximo, que es lo deseable en cualquier garaje de rotación.
Por lo que respecta a su estado, se encuentra en muy buenas condiciones, las plazas de parking están bien delimitadas y las zonas de rampas y maniobras son amplias.
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Haz click en el enlace si quieres acceder a nuestro MODELO DE CONTRATO DE ALQUILER DE PLAZA DE GARAJE, el más consultado y descargado en España. Puedes iniciarlo en tu teléfono móvil, ordenador o tablet. Puedes parar cuando quieras si te falta algún dato y continuar el proceso después desde cualquier otro dispositivo. Una vez finalizado podrás acceder para modificarlo, imprimirlo y reutilizarlo cuantas veces quieras. Es un documento creado y revisado por expertos juristas.
LOS PRINCIPALES PROBLEMAS EN EL GARAJE COMUNITARIO
Aparcar coche y moto en la plaza de garaje
Salirse de la plaza al aparcar o usar espacios comunes
aparcar en la plaza de oto propietario
Usar la plaza de parking como trastero
Instalar soportes para bicicletas, elementos de vuelo y cepos
Problemas para instalar puntos de recarga eléctrica
Circular por el garaje a demasiada velocidad o en sentido contrario
Estacionar el vehículo junto a la puerta o en mitad del pasillo para descargar la compra interrumpiendo el paso de otros vecinos
Salir del garaje sin esperar a que se cierre la puerta de acceso al parking
Lavar el coche dentro del garaje
Aprovechar la luz o el agua comunitario para uso privado
Instalar cámaras de video vigilancia que graben zonas comunes
Proteger las columnas con cartones y espuma sin ningún tipo de estética
A los amigos se los escoge, a los vecinos no…
En los garajes comunitarios como en cualquier Comunidad de Vecinos son frecuentes los problemas de convivencia, la mayoría de las veces se trata de situaciones que con sentido común y buena voluntad acaban solucionándose.
El principio fundamental que no podemos olvidar es que el garaje no es una zona privada, es una zona comunitaria en la que compartimos el uso con el resto de propietarios. Y a partir de ahí tener en cuenta lo que dice el artículo 394 del código civil :
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudiqueel interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
Eso significa que las plazas de garaje son exclusivamente zonas de estacionamiento de vehículos, y que no podemos salirnos de las líneas pintadas en el suelo.
Por desgracia la falta de respeto por los elementos comunes, la indiferencia por su conservación, el incumplimiento del Reglamento de Régimen Interno (que se van creando por acuerdos de los vecinos en las Juntas de propietarios) o de los Estatutos que regulan los derechos y obligaciones fundamentales son la realidad del día a día comunitario y por lo tanto una fuente de problemas de convivencia.
En ese sentido vamos a repasar los 5 principales problemas en el garaje:
1. APARCAR COCHE Y MOTO EN LA PLAZA DE GARAJE
Esta situación es la más habitual y la que más conflictos genera. Uno de tus vecinos tiene una plaza grande y aprovecha para aparcar más de un vehículo. La Ley de propiedad Horizontal no dice nada al respecto, pero puede ser que los estatutos de la Comunidad lo prohíban, o que la normativa municipal de tu población haga mención al número de vehículos que están permitidos cuando otorgó la licencia al aparcamiento.
Por otro lado hay opiniones y jurisprudencia que avalan el derecho del propietario a ocupar su plaza de parking como quiera siempre que no moleste a otros propietarios.
En cualquier caso conviene consultar la póliza de seguros ya que puede ser que en caso de siniestro no cubra más de un vehículo por plaza y en caso de siniestro reduzca las indemnizaciones.
2. SALIRSE DE LA PLAZA AL APARCAR O USAR ESPACIOS COMUNES
Ya sea por tener un coche demasiado grande, una plaza demasiado pequeña, pretender aparcar el coche y la moto, o simplemente por ser un mal conductor o no tener respeto por los demás y aparcar de cualquier forma, este es otra de los principales problemas en los garajes comunitarios.
No se pueden invadir otras plazas o zonas comunes de paso, de vehículos o de peatones, ni pisar la línea divisoria de tal manera que nuestro vecino tenga problemas para abrir la puerta de su vehículo con facilidad.
En otras ocasiones nuestra plaza está situada en un lugar separado de las demás y aunque nos lo parezca tampoco podemos utilizar esa zona comunitaria junto a nuestra plaza, esa que parece desaprovechada, que no molesta a nadie, pero que es de todos como el resto de zonas comunes. No deberíamos aprovechar que está ahí al lado nuestro y de nadie más para almacenar trastos, bicicletas o aparcar de cualquier forma pisando las líneas porque creemos que no molestamos a nadie.
Las zonas comunes son de todos y no pueden usarse como si fueran propias porque a alguien le molestará y tendrá razón para quejarse en la próxima reunión de vecinos.
3. APARCAR EN LA PLAZA DE OTRO PROPIETARIO
Esta situación es un clásico cuando hablamos de problemas en el garaje y está reconocida en el Codigo Penal. Si tienes un vecino que se aprovecha, por ejemplo porque no vives en la finca y tienes la plaza vacía, y aparca su coche haciendo oídos sordos a tus requerimientos para que no ocupe tu plaza puedes denunciarlo.
Tienes la Ley de tu lado, no se puede entrar en una propiedad privada y ya ha habido varias sentencias en ese sentido con indemnizaciones directamente proporcionales a los días en que el okupa ha usado tu plaza.
Si lo que has pensado es llamar a la policía o a la grúa municipal, olvídalo, para poder sacar el coche necesitarían una orden judicial. Así que primero coméntaselo al Presidente para que interceda y si no hace caso recuerda que tienes la vía judicial. Esperemos que no tengas que llegar a esos extremos, pero tampoco te dejes tomar el pelo.
4. USAR LA PLAZA DE PARKING COMO TRASTERO
Si bien la finalidad de la plaza de garaje es estacionar el coche es bastante habitual que los propietarios almacenen en ella cajas con herramientas, repuestos como aceite y líquidos para el mantenimiento del coche, restos de botes de pintura y un sinfín de trastos que no tienen cabida en su domicilio. Como siempre lo mejor es tirar de sentido común. Es cierto que ese no es el destino de una plaza de aparcamiento pero hay juristas que interpretan la Ley entendiendo que si no está prohibido expresamente no debería impedirse a un propietario hacer uso de su espacio privado como desee siempre que no moleste a los demás ni almacene productos inflamables que supongan un riesgo de incendio. Al margen de las diferentes interpretaciones hay una cosa segura, en caso de un incidente los seguros nos exigirán responsabilidades según lo que almacenemos.
5. INSTALAR SOPORTES PARA BICICLETAS, ELEMENTOS DE VUELO, CEPOS…
La Ley dice que el uso del vuelo es privativo y nos permite colocar soportes para bicicletas, ya sea con soporte en el suelo, techo o en las paredes de nuestra plaza.
Tenemos este ejemplo del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, sentencia de 17 febrero 2010, rec. 1958/2005 –EDJ 2010/14196– «Una plaza de aparcamiento es, por su propia definición, un espacio destinado al estacionamiento de vehículos (con o sin motor), remolques y similares. El uso de su vuelo es, ciertamente, privativo y, aunque sea poco usual, debe admitirse su posible utilización para otros fines (conjuntamente con el uso de aparcamiento, pero no exclusivamente para otros usos distintos), ya sea usando el espacio situado sobre el techo del vehículo (así, lo que se sitúe o almacene sobre una baca) ya con soporte en el suelo, en el techo o en las paredes (acaso bicicletas o triciclos).»
Pero por otro lado la Ley también avisa que la instalación no debe afectar a la seguridad del edificio, ni implicar una actividad prohibida en los Estatutos, ni que sea molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita. Y por supuesto siempre y cuando no exceda de su espacio físico y no perjudique los derechos de otro propietario.
Por lo tanto si lo ideal si vamos a tener que hacer obras es comunicarlo en la Junta de Propietarios y evitar que algún día un vecino nos haga retirar el soporte por realización de obras no consentidas
INSTALAR CEPOS
Es una situación similar a la anterior. Se pueden instalar cepos u otros sistemas de seguridad en la plaza de aparcamiento para evitar que otros la ocupen sin permiso pero teniendo en cuenta que no podemos limitar las maniobras del resto de vehículos.
Nuevamente lo ideal es comunicarlo en la reunión de propietarios, no cuesta nada y quedas bien con tus vecinos.
En caso de estar interesado en cepos lo recomendable lo más recomendable es huir de las aparatosas barreras y optar por un bolardo abatible de acero que es mucho más discreto y tus vecinos te lo agradecerán.
Personalmente te recomiendo este que venden en Amazon por muy buen precio, es plegable, de un color chillón para que sea bien visible y con cerradura integrada
En el caso de querer instalar un portabicicletas, lo recomendable es que sea robusto, de fácil instalación y que aguante como mínimo unos 20 kg de peso como éste, el modelo más clásico y sencillo que por algo es el número 1 en ventas y compatible con cualquier modelo de bicicleta
Estos son los 5 principales problemas en el garaje comunitario, pero no son los únicos, aquí señalamos otros motivos de conflictos en los garajes comunitarios:
Problemas para instalar puntos de recarga eléctrica,
Circular por el garaje a demasiada velocidad o en sentido contrario,
Estacionar el vehículo junto a la puerta o en mitad del pasillo para descargar la compra interrumpiendo el paso de otros vecinos,
Salir del garaje sin esperar a que se cierre la puerta de acceso al parking
Lavar el coche dentro del garaje
Aprovechar la luz o el agua comunitario para uso privado
Garaje ubicado debajo de edificio de viviendas, de tres plantas y con entrada y salida tanto por Carrer Rossello como por Carrer Entença. Pueden venderse con o sin inquilino 4 de las 6 plazas, ubicadas 5 de ellas en el sótano -2 y otra en el sótano -3. Posibilidad de comprar más lotes de 6 plazas en la misma finca.
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