Garaje para coches y trasteros junto Hospital Sant Pau

10 marzo, 202224 noviembre, 2015 por Daniel Lucía

GARAJE NUEVO DE 17 PLAZAS DE COCHE Y 17 TRASTEROS

UBICACIÓN

El garaje está situado en el barrio de la Sagrada Familia, junto a la entrada del Hospital de Sant Pau de la calle Sant Antoni Maria Claret a la altura de la calle del Dos de Maig.

Es un barrio tranquilo de calles residenciales atravesado de punta a punta por la Avenida Gaudí, vía semipeatonal llena de locales de restauración, tiendas y turistas, que une dos importantes iconos de la arquitectura modernista de la ciudad: el Hospital de Sant Pau y la Sagrada Familia.

CARACTERÍSTICAS DEL GARAJE

El garaje tiene una superficie de 825 m2 distribuidos en una sola planta a la que se accede por una rampa amplia desde la calle. Su interior como se puede observar en el plano está dividido en dos partes. Las dos están comunicadas por una puerta y separadas por un tabique que podría echarse abajo para tener el local diáfano.

GARAJE

La parte del parking que ocupa mayor superficie, unos 525 m2 está acondicionada para su uso como garaje, con capacidad para 15 plazas de coche y varias de moto. Todas muy amplias e incluso alguna de ellas doble.

Los viales y las zonas de maniobra son también amplios y da la impresión de que podría aprovecharse el espacio para más vehículos, motos o bicicletas. Las instalaciones cumplen con la normativa más actual en medidas de seguridad, extracción de humos, iluminación, etc.

TRASTERO – ALMACÉN

Algo menos de la mitad del garaje, unos 300 m2, se corresponde con la sección de los trasteros. Ambas partes, aparcamiento y trasteros, comparten la rampa a la calle y la escalera peatonal.

Se accede a la parte de los trasteros desde el garaje mediante una puerta con sistema de seguridad y entrada codificada para cada usuario.

Los trasteros son de diferentes tamaños para aprovechar al máximo los 300 m2 disponibles, los hay desde unos pocos m2 los más pequeños a trasteros de casi 20 m2 los más grandes.

Tienen la gran ventaja de que se puede acceder hasta la puerta en vehículo y una zona de carga y descarga.

INFORMACIÓN ECONÓMICA

El garaje está actualmente vacío puesto que acaba de recibir la aprobación para su apertura por parte del ayuntamiento. Durante las obras ya se han recibido peticiones de vecinos y empresas cercanas para alquilar tanto plazas de garaje como trasteros, por lo que no será muy difícil de llenar en un par o tres de meses.

La propiedad cuenta con una cuenta de Explotación bastante realista para la demanda y los precios de la zona

Ingresos: 58.572 € / año

Alquileres de plazas de parking: 1.560 € / mes

Alquiler trasteros: 3.321 € / mes

Total Ingresos: 4.881 €/ mes -> 58.572 € año

Gastos: 18.429 € / año

Los gastos incluyen el mantenimiento, suministros, seguro, gastos comunitarios, servicio externo de gestoría, gastos de comunidad, IBI e incluso una partida de 100 euros mensuales para imprevistos.

La finca acaba de pasra una serie de obras de mejora, como por ejemplo la reciente sustitución de la cubierta, la pintura de los patios exteriores o revisando bajantes, por lo que en la fachada principal a corto plazo no hay que realizar ninguna intervención.

Resultado de la explotación: 40.143 € / año

Con estas previsiones, completamente asumibles y con unos gastos tan reducidos nos sale una rentabilidad muy atractiva, por encima del 5%,

Precio: 690.000 €

Rentabilidad: 5,8 %

VALORACIÓN

Se trata de una gran oportunidad, un inmueble nuevo a estrenar, acondicionado completamente con las más nuevas equipaciones, en una zona muy bien valorada dentro de Barcelona, con un gran potencial de revalorización.

Tiene un modelo de negocio de muy poco riesgo y diversificado (50% plazas de garaje y 50% trasteros) con costes muy reducidos y una alta demanda en el barrio para ese número de plazas y trasteros. Diferente sería un garaje de 100 plazas que nos llevaría mucho más tiempo ocupar al 100%. Por otro lado las plazas son mucho más grandes que las que encontramos en la zona que se corresponden con garajes antiguos. Por lo que respecta a los trasteros se puede decir lo mismo. No hay trasteros de esas características y a ese precio en muchas calles a la redonda.

El precio del inmueble es muy interesante, solo hay que ver la rentabilidad que deja la inversión. Por otro lado si lo miramos como piezas sueltas, el precio al que nos saldría cada una de las plazas de garaje que conforman el aparcamiento está bastante por debajo de los precios de la zona, y mucho menos de lo que nos costaría un trastero, si es que lo encontramos.

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Lote de 9 Plazas grandes en la mejor zona de Madrid

13 noviembre, 202224 noviembre, 2015 por Daniel Lucía

LOTE DE PLAZAS EN SERRANO ENTRE PUERTA DE ALCALÀ Y PLAZA COLÓN

Ubicación y Características del Lote

Fantástico lote de plazas de garaje en la calle Villanueva. El lote consta de 9 plazas de parking: 4 plazas en el sótano primero y 5 en el segundo.

El garaje tiene todo tipo de servicios, con vigilancia día y noche mediante circuito cerrado de cámaras de seguridad. Se accede mediante ascensor desde la calle Gil de Santivañes.

Las plazas son muy amplias y cómodas.

Pertenecen a una finca de alto standing rehabilitada recientemente.

En el entorno las plazas de garaje se están alquilando por 200 € al mes.

Precio

El precio de la plaza: 60000€ si es una plaza sola y 58000€ si son más de dos.

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Plazas de parking de concesión municipal, plazas de garaje para residentes….

13 noviembre, 202019 noviembre, 2015 por Daniel Lucía

Consultas varias sobre plazas de parking de concesión municipal o plazas de garaje para residentes….

Enhorabuena por el blog, es de gran utilidad. Estoy interesado en la compra de una plaza de garaje que será de mi posesión durante 43 años por un precio de 10.675€. Es una plaza de garaje de un aparcamiento público muy extenso bajo la plaza principal del Rincón de la Victoria, Málaga. He llamado al teléfono de atención al cliente y me han dicho que en el precio está incluido los impuestos de la venta y que podría alquilarlo o venderlo durante el periodo que sea de mi posesión. He olvidado preguntar el IBI que pagaría. Parece muy atractivo a primera vista, ya que me gustaría alquilarlo y en esa zona se puede alquilar por 60 € al mes fácilmente, me gustaría saber vuestra opinión como expertos y qué aspectos tener en cuenta. Muchas gracias

«Rafael»

Hola Rafael, me parece una buena decisión. Te sale la plaza a 20 euros al mes, así que si la vas a utilizar tú es una buena inversión en calidad de vida por un módico precio. Desconozco los precios de los alquileres por la zona para valorar si es una buena idea comprarla con la finalidad de alquilarla. Dices que se alquilan por 60 €, entonces me parece una decisión excelente.

A tener en cuenta:

– los gastos de mantenimiento. Suelen ser elevados en las plazas de parking de concesión ya que suelen cubrir muchos servicios: vigilancia, limpieza, etc.

– Te permite el ayuntamiento alquilarla? consulta la normativa…

Daniel. Quiero comprar una plaza de garaje a una persona que la tiene en concesión y me ha pedido el número de mi matrícula para informar al ayuntamiento, esto es normal? Mi intención es alquilarla

«Virginia»

Hola Virginia,

Cada ayuntamiento tiene su normativa para las plazas de parking de concesión, en muchos casos no permiten que nadie use la plaza excepto aquél que tiene el derecho de uso. Por eso piden la matrícula, para tener controlados a los vehículos. Pregunta antes de comprarla si podrás alquilarla o puedes tener problemas cuando detecten que el coche que hace uso de la plaza no es el autorizado.

Aquí un ejemplo de prácticas no permitidas (ayuntamiento de Madrid)

Hola Daniel, gracias por tus consejos. Mi pregunta está relacionada con la venta de mi plaza de garaje de residentes ¿puedo vendérsela a quien quiera? ¿Sabes cómo funciona?

«Ramiro»

Hola Ramiro, las plazas de garaje de residentes son de titularidad pública, las construye el ayuntamiento en terrenos municipales y siguen siendo públicas aunque ceda el derecho de uso a los ciudadanos. Eso es lo que tú puedes vender o ceder, el derecho de uso a otro ciudadano.

A partir de ahí cada ayuntamiento tiene sus propias normativas. Los hay que se reservan un derecho de adquisición preferente como en Barcelona, o los que te marcan un precio de venta tasado por ellos y te limitan la venta a vecinos del barrio, que han de identificarse con el certificado de empadronamiento….

Te aconsejo que llames y preguntes, o mejor aún te pases por las oficinas de tu ayuntamiento para que te faciliten la normativa en vigor para las plazas de garaje de residentes.

Madrid luchará contra el uso fraudulento de las plazas de garaje para residentes.

Felicidades por el Blog, me has sacado de dudas con los impuestos cuando compré mi plaza de parking. Hasta ahora no has hablado de las plazas de garaje de residentes y mi padre quiere vender la suya. Si gana dinero con la venta tiene que declararlo en la renta? En teoría no es suya ya que es del ayuntamiento por lo que no tendría un incremento patrimonial, eso es así? Cómo declaramos la venta de una plaza de garaje de residentes? gracias de antemano.

David

Hola David, gracias por tus palabras, espero haber entendido tu pregunta….. vamos a ver por partes:

La propiedad de la plaza de garaje de residentes es del ayuntamiento, y tú adquiriste en su momento el derecho de uso,
Ahora vas a ceder o vender ese derecho de uso a un tercero,
Eso es una transacción: Compraste un derecho de uso de una plaza de garaje de residentes a cambio de un dinero y ahora lo vendes y obtienes otra cantidad diferente,
Si con esa transación has ganado dinero tendrás que declararlo en la Renta. Independientemente de que sea la titularidad real tuya o sólo el derecho de uso.

Espero que te haya quedado claro más o menos……

De todos modos debe ser muy poco lo que ganes, y eso si es que el ayuntamiento os permite vender por un precio superior al que compraste,

Ya me contarás más detalles y lo vemos….

Me ha ofrecido un vecino una plaza de parking de concesión a la que le quedan 23 años. Me pide 9000 euros y me dice que solo tenemos que hacer un contrato privado y ya se encarga él de comunicarlo al ayuntamiento. Es correcto?

Sonia

Hola, no sé si es correcto en ese ayuntamiento en cuestión, yo antes de pagar me informaría de procedimiento porque suele cambiar de una población a otra. Puede ser que el ayuntamiento no autorice el cambio de nombre por la razón que sea, se me ocurren algunos ejemplos:

Que no estés empadronado allí,
que el precio no sea el que ellos estipulen
o que haya una lista de espera de vecinos y debas ponerte a la cola

En ese caso qué pasaría con el dinero que ya has entregado?

Te aconsejo que hagáis un contrato privado en el que fijéis las condiciones de la venta del derecho de uso de la plaza de garaje de concesión y que esta sólo será efectiva cuando el ayuntamiento la acepte, y hasta ese momento no pagues nada.

Saludos y suerte

Hola Daniel. Quiero comprar una plaza de parking de concesión pero tengo mis dudas. ¿Cómo puedo valorar si una plaza de concesión es una buena oportunidad o es mejor alquilar una plaza de parking normal a un particular?

Carlos

Bueno Carlos, eso depende de muchos factores entre ellos:

El tiempo que le queda a la concesión
El precio de la plaza
Con esos dos datos puedes calcular el precio por mes que estarás pagando por la plaza hasta que venza el plazo de la concesión municipal.
Le has de sumar los gastos de mantenimiento de la plaza
Lo que te acabe costando al mes compáralo con el precio de plazas similares de particulares en la zona
Ten en cuenta la posibilidad de que cambies de domicilio y estés ligado a la concesión durante el tiempo que dure la misma.

Como ves no es fácil valorarlo, hay que aplicar mucho sentido común,

Suerte con tu decisión

Tengo una plaza en un aparcamiento de residentes en Alcobendas. Desde hace 5 años he cambiado de domicilio y ya no uso la plaza. En el momento de vender mi casa anterior no me dejaron pasarle la plaza al comprador y si agotó la lista de espera sin que nadie quisiera la plaza. Desde entonces quiero vender el derecho a uso pero, con la situación actual es imposible. Me han dicho en el Ayuntamiento que no se puede hacer nada.
Me gustaría saber si puede hacer algo ya que tengo una plaza de garaje que no utilizo y que tampoco es mía y que me está costando un dinero porque la comunidad la pagamos nosotros.
Muchas gracias

Teo
Hola Teo por desgracia ni puedes hacer nada ni el ayuntamiento te ha dejado solucionar el problema. La persona a la que vendiste el piso ahora ya está empadronada en el barrio y es por lo tanto residente y cumple con los requisitos del ayuntamiento. Quizás siga interesado si le haces una buena propuesta de venta. No se me ocurre otra cosa que no sea tratar de venderla muy barata para sacártela de encima y recuperar la inversión o parte de ella.

Buenas tardes:
Como puedo saber si existe lista de espera en un aparcamiento par.
De haber extraviado mi contrato de cesión donde puedo solicitarlo y saber los años que quedan de concesión y en el importe que puedo cederlo.
Es en Madrid

Muchas gracias

Mercedes

Mercedes,

Esta información te la facilitarán en la oficina del ayuntamiento de Madrid correspondiente al distrito en el que se encuentra el aparcamiento.

Saludos

Ver más preguntas y respuestas sobre plazas para residentes y de concesión municipal

Cuestiones básicas sobre plazas de concesión para residentes

Parking de 52 Plazas en Venta en Horta

10 marzo, 202212 noviembre, 2015 por Daniel Lucía

GARAJE EN PERFECTO ESTADO Y TODO ALQUILADO IDEAL PARA MEDIANOS INVERSORES

UBICACIÓN

El Garaje se encuentra en barrio de Horta, concretamente está ubicado junto la plaza de Ibiza, centro neurálgico del barrio, cerca del mercado municipal, en una zona con mucha vida y encanto rodeada de calles tranquilas, masías y casas unifamiliares que le dan un aire especial, quedando el entorno como recogido y separado de la ciudad.

Es un barrio que por otro lado tiene gravísimos problemas de aparcamiento debido a que en sus calles estrechas está prohibido aparcar. En las inmediaciones del garaje no hay ni siquiera zonas de estacionamiento regulado –zonas azules y verdes- debido la estrechez de las calles y su carácter semipeatonal.

CARACTERÍSTICAS DEL GARAJE

El garaje está situado en los bajos de un edifico de uso residencial y consta de dos plantas unidas por una rampa amplia y cómoda. La puerta de acceso al garaje es automática y está en perfecto estado de mantenimiento como el resto del parking y sus instalaciones.

Uno de los puntos a tener en cuenta de este garaje es su reciente reforma ya que se encuentra en un estado impecable de mantenimiento, tanto las paredes, techo y suelo, como las instalaciones y accesos.

Además de la puerta automática tiene un acceso peatonal que conduce directamente a la calle. Cuenta con sistema de videovigilancia y cumple con las últimas normativas anti incendios.

El garaje tiene un total de 52 plazas de aparcamiento, de ellas son 29 para coche y 23 para moto, todas segregadas y escrituradas por separado. Este último dato es muy importante porque permitiría al inversor poder venderlas sueltas -una a una- si tuviera necesidad de recuperar parte de la inversión.

INFORMACIÓN ECONÓMICA

El garaje está prácticamente ocupado en su totalidad.

Desde el día en que se reformó y se abrió al público -vecinos de la zona- tiene una clientela muy fiel y estable fruto de la política de precios.

Precios de Alquiler

Los ingresos anuales son 30.060 € anuales, al 90% de ocupación

Las plazas están alquiladas a precios nada elevados para la zona: 90 € + IVA las plazas de coche y 25 € + IVA las de moto

Esto permite que el garaje esté ocupado prácticamente al 100%. Se trata de una práctica habitual en este tipo de garajes de barrios residenciales en los que la propiedad prefiere mantenerse en un baremos de precios bajos a cambio de tener una estabilidad y seguridad en el cobro de los alquileres.

Gastos del garaje

Los gastos del garaje son 5.890 € anuales

Precio

El precio de este garaje son 550.000 €

Rentabilidad

La rentabilidad estimada es del 4,39 € , que es la que se conseguiría por la vía de los alquileres, manteniendo los precios y modelo de negocio actuales, en los que la gestión del inversor sería mínima ya que los gastos incluyen las tareas administrativas (cobro de recibos, realización de nuevos contratos, gestión de incidencias, etc) realizadas por el actual administrador.

Si valoramos en conjunto el garaje (su excelente estado de conservación), la ubicación (en una zona con graves problemas de aparcamiento), la demanda (el garaje está prácticamente al 100% de ocupación todo el año) y la rentabilidad (un 4,39 % sin tener que implicarse en la gestión) nos parece que se trata de una de las mejores oportunidades que presenta el mercado en Barcelona para este final de año 2015.

Es una oportunidad para invertir y estar tranquilo y seguro, sin sobresaltos, con unos rendimientos desde el primer día y con la posibilidad de vender las plazas por separado una a una y conseguir interesantes revalorizaciones.

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Lote de 7 plazas de parking alquiladas en calle Dante

13 noviembre, 20224 noviembre, 2015 por Daniel Lucía

LOTE DE PLAZAS EN HORTA, BARCELONA

Las plazas se encuentran ubicadas en el barrio barcelonés de Horta, un barrio con graves problemas de aparcamiento debido a que son calles estrechas de único sentido, zonas de carga y descarga y con escaso aparcamiento en la calle.

El Lote se compone de 7 plazas, todas ellas con capacidad para coches medianos y en una de ellas caben perfectamente dos motos.

En la actualidad las plazas se encuentran alquiladas en su totalidad, con una media de alquiler mensual de entre 85€-90€.

Todas las plazas se encuentran en el mismo sótano (-2) y son de fácil acceso. El parking dispone de puerta automática.

Condiciones Económicas:

Ingresos: la media se encuentra entre los 85€ y 90€ / mes por plaza, que da …… 7.140€ Anuales

Gastos Comunidad: son de 200€ Año por plaza, 1.400€ Año

Ibi: 80€ Año por plaza, 560€ en total

Precio: 125.000€

Rentabilidad: Actualmente la rentabilidad es de un 4,1% aproximadamente

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Lote de 6 Plazas de Garaje en Bravo Murillo

13 noviembre, 20223 noviembre, 2015 por Daniel Lucía

LOTE DE 6 PLAZAS YA ALQUILADAS

Las plazas están junto la calle Bravo Murillo junto a la parada de Metro de Estrecho, en Madrid.

Se trata de una zona con una gran demanda de aparcamiento, de hecho las plazas están alquiladas en su totalidad y los clientes son muy estables esde hace muchos años.

El lote está compuesto por 6 plazas para coche mediano o grande, alquiladas en su totalidad a una media de 80 €.

Las 6 plazas están distribuidas en dos plantas: 3 en la primera y 3 en la segunda.

El parking tiene un cómodo acceso ya que en horas laborables está abierto y vigilado por los empleados del lavadero que existe en este garaje.

Condiciones Económicas:

Ingresos: Las plazas pagan una media de 80 euros al mes cada una….. 5.760 € anuales en total

Gastos: Cada plaza tiene unos gastos mensuales de 30 € al mes (Comunidad + IBI)…. 2.160 € anuales

Precio: 105.000 €

Rentabilidad: la rentabilidad de este lote es aproximadamente del 3,5%

Hay derecho de tanteo y retracto en una plaza de garaje

16 enero, 202015 octubre, 2015 por Daniel Lucía

¿Existe el derecho de Tanteo y Retracto en las plazas de garaje?

Aprovechando una consulta que nos ha llegado al buzón vamos a intentar poner un poco de orden en un tema que siempre plantea dudas, el derecho de tanteo y retracto en las plazas de garaje.

Buenas tardes, estoy interesado en comprar una plaza de garaje, actualmente alquilada, con idea de mantener dicho alquiler o uno nuevo en su caso.
¿Puedo comprar sin ser notificado el inquilino?.
¿Tiene el inquilino algún derecho de tanteo y de retracto?.
Muchas gracias.

Para empezar vamos con unas aclaraciones previas:

El Tanteo

El tanteo es el derecho que tiene un inquilino para adquirir un inmueble antes que otra persona, siempre y cuando esté dispuesto a pagar el precio que esa otra persona pagaría.

Esto tiene dos consecuencias directas:

– Si vas a comprar: debes tener en cuanta que el inquilino ha de ser avisado de tu oferta de compra y tiene el derecho real de adquirir el inmueble si la iguala.

– Si vas vender: Y tienes un inquilino, no eres libre de vender a quien quieras.

El Retracto

El Retracto es el derecho a subrogarse (con las mismas condiciones estipuladas en el contrato) que tiene el inquilino en el lugar del que ha comprado el inmueble. Es decir que si el inquilino no ha sido avisado de la venta del inmueble, podrá exigir que se cumpla la Ley y pagando lo mismo que ha pagado el comprador quedarse con el inmueble que ocupaba como inquilino.

Esto último conlleva muchos dolores de cabeza y gastos. Para evitarlos la Ley indica que hay que avisar al inquilino con treinta días de plazo antes de la venta y que éste ha de renunciar a su derecho de tanteo y retracto.

¿Afecta el Derecho de Tanteo y Retracto a las Plazas de Garaje?

El Derecho de Tanteo y Retracto está contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos pero no se incluye en el Código Civil.

Esto nos lleva a preguntarnos ¿el alquiler de plazas de garaje está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o al Código Civil?

Antes de nada tenemos que aclarar que nos estamos refiriendo a plazas de garaje que no se alquilan conjuntamente con la vivienda, pues en ese caso estarían reguladas por la LAU y si que existiría el derecho al tanteo y retracto de la plaza de garaje.

En el caso que nos ocupa, las plazas de garaje que se han alquilado de forma independiente, no hay consenso entre los que consideran que deben acogerse a un régimen o al otro. El origen de esa controversia tenemos que buscarlo en el artículo 1 de la la LAU que nos dice que esta Ley «es aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de vivienda».

Por lo tanto en una primera lectura es normal que haya quien entienda que una plaza de garaje se trata de una finca urbana destinada a un uso distinto de vivienda y por tanto estará sujeto a la LAU. Pero hay quien piensa lo contrario….

Si seguimos leyendo la LAU, en su artículo tercero nos dice lo que debe considerarse como uso distinto de vivienda: «se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquél arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior»

Y aquí llegamos al punto culminante de este lío….. ¿Es una plaza de garaje una edificación?

Alrededor de este concepto han habido muchos debates ya que es de suma importancia interpretarlo correctamente. De ello dependerá que el alquiler de una plaza de garaje esté sometido a la LAU o al Código Civil. Y de eso dependerá que el inquilino de la plaza de garaje pueda tener derecho o no al derecho de tanteo y retracto.

¿Qué normativa rige el alquiler de plazas de garaje?

Pese a que hay alguna sentencia en sentido contrario, la mayoría de tribunales entienden que las plazas de garaje no son «edificaciones» y consideran que están sujetas al Código Civil y no a la LAU. Lo mismo podemos decir de la Dirección General del Registro y del Notariado, quienes defienden la misma postura.

Esto quiere decir por lo tanto que no hay derecho de tanteo y retracto en las plazas de garaje que se alquilan de forma independiente, es decir: que no van unidas a un alquiler de vivienda.

¿Qué debo hacer al comprar una plaza de garaje que tiene un inquilino?

Como has visto el inquilino no tiene derecho al tanteo pero es aconsejable comunicarle que va a producirse una venta. Si eres el propietario sería una cortesía que le notificaras tu intención de vender la plaza y el precio que pides, si no le interesa estarás moralmente habilitado (ya lo estás legalmente pero conviene hacer las cosas con sentido común) para venderla a un tercero.

En cualquier caso conviene que en la Notaría no declaréis que la plaza tiene un inquilino puesto que en ese caso figurará en la escritura de compraventa como una carga y así lo recogerá el Registro de la Propiedad. Y a nadie le gusta comprar una finca con cargas, ya sabes que quitarlas cuesta dinero y tiempo.

¿Qué gastos son deducibles de la venta de mi plaza de garaje? Paga sólo lo que te corresponde.

22 noviembre, 20177 octubre, 2015 por Daniel Lucía

Gastos deducibles por la venta de una plaza de garaje….

Buenas Daniel,

Primero felicitarte y agradecerte por este consultorio. Te expongo mis dudas.

En mi familia estamos pensando vender una plaza de garaje que hemos recibido en herencia tres personas (mi madre, mi hermano y yo).

Me gustaría saber los trámites que nos tocaría hacer como vendedores, así como el papeleo que tenemos que reunir. Tras revisar tu post y leer todos los comentarios, creo que me ha quedado bastante claro que además de la firma del contrato en notaría, como vendedores nos tocaría hacer:

a) Pagar la plusvalía municipal (en ayuntamiento): entiendo que es ir al ayuntamiento, pagar lo que toca y listo.

b) Declarar la ganancia patrimonial (en la próxima declaración de renta): me surge la duda de cómo calcular si hemos tenido ganancia patrimonial y sobre todo cómo declararlo en la renta: ¿Qué documentación tendría que presentar en la declaración?

Entiendo que si el vendedor es una única persona la cosa será más sencilla, pero al ser 3 los vendedores no sé si el tema de “papeleos” se complicaría (declaración de renta, etc…).

Así mismo, en una respuesta tuya (del 28 septiembre 2014) mencionas que el vendedor debe tener preparada la siguiente documentación: certificado del administrador de fincas, recibo del IBI, escrituras… además de esto, no sé que más documentos deberíamos tener a mano.

En otra respuesta tuya (12 enero 2015) comentas que estabas preparando un post respecto a los gastos y trámites que debe hacer frente el vendedor. Quizás el post ya lo hayas colgado y queden respondidas muchas de mis dudas :). Te agradecería si me pudieras pasar el enlace en este caso.

Muchas gracias de antemano y un saludo.

[divider scroll_text=»Mario»]

Qué tal Mario, creo que tienes bastante claro los pasos que has de seguir tras la venta de la plaza de garaje, pero si te parece lo repasamos siguiendo el orden de tus consultas:

Plusvalía Municipal.

Tras la venta tenéis treinta días para liquidar la plusvalía municipal. Para ello te acercas a las oficinas de tu ayuntamiento con una copia simple de la compraventa junto con tu DNI y allí mismo te harán el impreso. No hace falta que vayáis los tres. El siguiente paso es ir a una oficina bancaria y hacer el pago. Una vez tienes el impreso sellado por el banco vuelves al ayuntamiento y lo entregas. Eso es todo.

Ganancia patrimonial.

La regla general dice que la cuantificación de las ganancias y pérdidas patrimoniales para el caso de la venta de una plaza de garaje – o cualquier otra transmisión- está constituida por la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.

Bien, entonces has de declarar la ganancia patrimonial en la Renta es simplemente declarar lo que habéis ganado con la venta de la plaza de garaje. Si por ejemplo declarasteis en la Herencia que la plaza tenía un valor de 10.000 euros y la habéis vendido por 16.000 euros, la ganancia ascendería a 6.000 euros y en tu caso como sois 3 propietarios -dando por hecho que lo sois a partes iguales- declararéis una ganancia patrimonial de 2.000 euros cada uno.

Eso es la ganancia bruta…… no te olvides que a esa ganancia le has de restar los gastos que has tenido en el proceso; como veo que esta parte es lo que más dudas te plantea vamos a detallar cuales son esos gastos deducibles por la adquisición y por la posterior venta de tu plaza de garaje:

Gastos deducibles por la Adquisición de tu plaza de garaje.

Al valor que declaraste en el momento de la aceptación de la herencia le has de sumar los tributos propios de la adquisición (IVA o ITP) o en tu caso el Impuesto de sucesiones y Donaciones.

No olvides sumar los gastos habituales: Notario, Registro, Gestoría y los Honorarios del agente inmobiliario que ha gestionado la venta si fuera el caso.

Es importante tener a mano las correspondientes facturas y guardarlas junto con el resto de documentación por si te piden que los justifiques.

Por último si quieres hilar fino puedes corregir el efecto de la inflación en tu ganancia actualizando el valor de tu plaza de garaje. Para ello has de multiplicar el valor de adquisición de la plaza de garaje por un coeficiente de actualización que depende del año en que aceptaste la herencia o compraste la plaza de garaje. Estos coeficientes los publica la Agencia Tributaria de tu comunidad. Esto último es lo más complicado y para el valor de una plaza de garaje no sé hasta que punto vale la pena que pierdas el tiempo o contrates a un gestor que lo calcule. Pero no está demás que lo sepas.

Bien, siguiendo con nuestro ejemplo, declaraste un valor de 10.000 euros por la plaza de garaje y pagaste unos 1000 euros entre gastos e impuestos. Si la vendiste por 16.000 euros ya no has de declarar una ganancia patrimonial de 6.000 euros, ahora aplicando las deducciones tu ganancia es de 5.000 euros.

Pero aún hay más…..

Gastos deducibles por la Transmisión de tu plaza de garaje.

Ahora se trata de restar al valor real de la venta (los 16.000 euros de nuestro ejemplo) todos los gastos que son propios de la misma:

Los tributos que en tu caso será la La Plusvalía Municipal

Los gastos habituales de Notaría y Registro si es que habéis pactado que los paga el vendedor (lo más normal es que se haga cargo el comprador) y los gastos del agente inmobiliario si lo hubiese. Nuevamente recuerda guardar las facturas por si debes justificarlos.

Para acabar con nuestro ejemplo, si resulta que la Plusvalía Municipal asciende a 500 euros y el resto de gastos de la venta van a cargo del comprador, tendrás que restar esos 500 euros a los 16.000 euros que te ha pagado el comprador.

En la renta declararás:

Adquisición: 10.000 + 1.000 = 11.000 €

Venta: 16.000 – 500 = 15.500 €

Ganancia Patrimonial: 15.500 – 11.000 = 4.500 €

Como ves ya no son 6.000 euros lo que declararás, tu ganancia patrimonial se ha reducido a 4.500 € que dividido entre 3 personas os toca a 1.500 euros por cabeza y eso es lo que has de poner en la casilla correspondiente de tu renta.

(en el caso que sea propietario de una tercera parte. Si tu madre por ejemplo tuviera un 50% y entre tu hermano y tú el 50% restante tendréis que aplicar esos coeficientes a la ganancia)

Espero que te haya quedado más claro el proceso y la documentación que has de tener a mano por si te piden que justifiques lo que declaras.

Seguimos con el resto de tus dudas:

Documentación que aportará el vendedor de la plaza de garaje

Como vendedor deberás aportar el Certificado firmado por el administrador de la Finca a la que pertenece el parking. ese documento certifica que estás al corriente de pagos con la Comunidad o hace mención a las deudas si las tuvieras.

También deberías aportar el último recibo de IBI pagado y la Escritura de Propiedad, en tu caso de aceptación de Herencia.

Respecto a lo último que comentas te dejo el enlace de la entrada

Saludos y suerte con la venta,

Invertir en Parking Entero en Gracia

10 marzo, 202223 septiembre, 2015 por Daniel Lucía

PARKING ENTERO DE 32 PLAZAS EN GRACIA

Ubicación del garaje

El garaje está ubicado en el distrito de Gràcia, justo por encima de la Travesera de Dalt, en una zona con mucho movimiento comercial y de residentes. Las calles de alrededor son de zona azul y verde y la zona es deficitaria de plazas de parking a pupilaje. Es una zona ideal para invertir en un parking entero y no tener problemas para encontrar inquilinos.

Estado y características del garaje en rentabilidad en Barcelona

El garaje está impecable, es literalmente nuevo, abrió sus puertas en mayo de 2015.

Se trata de un garaje en explotación situado en los bajos de un edificio de viviendas no demasiado antiguo. Tiene una superficie de mil metros cuadrados repartidos en dos plantas a las que se accede por una amplia rampa de acceso. Tiene escalera peatonal y la mayoría de plazas aptas para cualquier vehículo. No precisa reformas ni mejoras evidentes porque esta actualizado con revisiones de ECA y Bomberos así como permisos de explotación como parking desde el mes de Mayo de 2015. Está en perfecto estado.

Además de las 32 plazas de coche, también dispone de cinco espacios que se están explotando como trasteros. Dispone además de 8 plazas de motos, pudiendo hacer algunas más.

Explotación y datos económicos

Las rentas que genera la actividad del garaje provienen de los abonados mensuales.

Las plazas de coche se alquilan a precios que van de los 125 € + IVA a los 150 € + IVA las grandes.

Las motos a 35 € + IVA y los trasteros a 70 € + IVA.

Son precios asequibles para la zona, pero lo que ha primado ha sido el tenerlo ocupado y generando ingresos desde el primer día.

En total los ingresos anuales ascienden a 54.000 € + IVA

El total de gastos anuales ascienden a un total de 15.500 € anuales. Incluyen el VADO, COMUNIDAD, IBI, LUZ, SEGURO, MANTENIMIENTO DE LA PUERA y EXTINTORES. Como cada abonado tiene un mando a distancia para acceder al garaje no es necesario tener contratado ninguna persona, lo que reduce los costes de mantenimiento

El resultado de la explotación ascendería a 38.500 euros.

El precio: 850.000 €

La Rentabilidad: 4,5 %

Valoración del garaje

Se trata de un garaje nuevo -mayo de 2015- ya adaptado a toda la normativa actual en normativas de seguridad y contra incendios. Está ubicado en Barcelona en un barrio de gran demanda de aparcamiento y en el que las plazas de garaje grandes y aptas para cualquier vehículo son muy valoradas. No hay garajes cercanos ni plazas sueltas en los alrededores que puedan robarnos clientes, más bien al contrario, pues los clientes del garaje son antiguos usuarios de otros parkings que estaban buscando plazas más amplias e instalaciones más modernas y cómodas.

Es una buena opción para invertir.

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Lote de 18 plazas de parking en Sabadell Centro, Barcelona

13 noviembre, 202221 septiembre, 2015 por Daniel Lucía

VENTA DE UN LOTE DE PLAZAS DE PARKING EN EL CENTRO DE SABADELL

Excelente oportunidad para invertir en un lote de plazas de parking que se compone de 18 plazas con capacidad para vehículos medianos y grandes, más dos semiplazas con capacidad para 2 motos en cada plaza

El lote de plazas de garaje está ubicado en un anexo independiente dentro de un garaje. La zona es muy interesante, a escasos metros de la Rambla de Sabadell. Algunas plazas están ya alquiladas y otras se entregarían vacías, aunque si se deseara todo alquilado no habría problema ya que es una zona con gran necesidad de aparcamiento y demanda de plazas de parking en alquiler.

Precio del lote: 140.000 € , sale a poco más de 8000 euros la plaza.