Daniel Lucía

Hola Daniel

Primero agradecerte tu blog y que compartas todos estos conocimientos desconocidos para la gran mayoría de nosotros; segundo «aprovecharme» de estos conocimientos con una duda que tengo: El próximo Martes tengo intención de comprar una plaza de parking y al comprobar el registro de la propiedad hay un par de cosas que desconozco aunque todo parece estar bien una de ellas son las afecciones (No puedo adjuntar archivos sino te adjuntaría el PDF), que me puedes comentar al respecto?
Muchas gracias por tu tiempo,
[divider scroll_text=»Héctor»]

Hola Héctor, ante todo te pido disculpas por no haber contestado antes, me imagino que ya debes haber comprado la plaza de parking. No te preocupes por las afecciones fiscales, es algo que añaden los registradores a la nota registral cada vez que se transmite un inmueble, lo hacen sistemáticamente para avisar a los compradores que el inmueble está afecto al pago del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) y recordar que si no lo liquidan respondería la finca en última instancia.

Esta responsabilidad afecta a la finca durante cinco años. Por lo tanto si han pasado más de cinco años desde esa anotación ya no te afecta. En caso que no hayan trascurrido los cinco años, para tu seguridad puedes pedir al propietario de la plaza de parking que vas a comprar que te muestre el pago del ITP por que si no lo liquidó  ahora serás tú (con la plaza de parking) responsable subsidiario de la liquidación de ese impuesto.

No es algo que deba preocuparte, son anotaciones que se ponen para asegurar el cobro de los impuestos y en tu caso piensa que  si no se hubiera hecho el pago del ITP el registrador no habría inscrito la plaza -ya que para hacerlo debe llevar las pegatinas de la liquidación del impuesto- .

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Hola hace dos años cogí una plaza de parking de alquiler y en el contrato me ponía la duración del contrato era de un año renovable (de mayo 2013 a mayo 2014),
la 2ª condición pone que el contrato será prorrogables finalizado cada año avisando con 30 días antes de antelación, y la 3º si antes de su terminación renuncia tendría que abonar la indemnización por la cantidad de la renta que corresponde año plazo pactado y que quedara obligado por cumplir el año en curso. Y ahora que le digo que quiero dejar el parking me amenaza con ir a juicio si no le pago hasta mayo del 2016. ¿Esto es así en verdad? yo pensaba que solo era el primer año obligatorio.

[divider scroll_text=»francisco»]

Hola Francisco, lo normal sería que el obligado cumplimiento del contrato se limitara  los seis primeros meses, o al primer año. Me parece un abuso lo que comentas, pero si dices que figura una indemnización por escrito que lo especifica y la firmaste…. no lo sé…. desconozco como está redactado el contrato pero te adelanto que este tipo de conflictos se originan por las diferencias de criterio a la hora de interpretar las clausulas. Es algo muy habitual que cada parte lo vea desde su punto de vista. Precisamente para eso son los juicios, para que alguien imparcial se pronuncie a favor de uno o del otro. No obstante me parece que en este caso es una solución un poco exagerada, personalmente creo que lo que quiere es asustarte.

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Hola, tengo un piso y una plaza de parking en la misma escritura y ahora necesito vender el parking, está valorado aproximadamente en 6000 euros porque es de protección oficial cuanto me puede costar escriturarlo.
gracias

[divider scroll_text=»Silvia»]

Hola Silvia, si necesitas vender el parking deberás preguntar en tu ayuntamiento cuál es el procedimiento a seguir para trasmitir la propiedad o el derecho de uso de un inmueble de protección oficial. Cada municipio tiene sus modos de proceder para estos casos. Si lo tienes en la misma escritura que el piso entiendo que también la vivienda es de protección oficial. Quizás no permitan desvincular el parking del piso o quizás puedas hacerlo pagando una cantidad o quizás debas esperar a que se cumpla un plazo determinado de años para que puedas transmitir el parkig…. lo mejor es que preguntes en tu municipio para saber cuales son sus mecanismos de venta de inmuebles de protección oficial.

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Hola Daniel.

Mi consulta es sobre una plaza de garaje que me ofrecen y me interesaría adquirirla como inversión pero no se si merece la pena.
Esta situada en Madrid en zona entre Delicias y Méndez Alvaro, en la calle Ramírez de Prado , el edificio es de prácticamente nuevo unos 10 años en urbanización cerrada con vigilancia 24 horas, en el primer sótano , pero la plaza es estrecha y algo difícil para aparcar.
Me piden 20 mil euros y tiene 40 euros mensuales de comunidad.
Yo el precio lo veo bien pero la comunidad es lo que me tira para atrás.
Como lo ves? Gracias.

[divider scroll_text=»Ivan»]

Hola Ivan,

En esa zona una plaza de 20.000 euros no es ningún chollo, y menos si la compras como inversión pues los elevados gastos de comunidad no compensarán el alquiler que saques – por mucho que la finca sea moderna y tenga muchos servicios-

Si no tienes prisa busca otras opciones en ese barrio o en otras zonas de Madrid, te aconsejo paciencia a la hora de invertir y el consejo de un profesional que conozca el mercado.

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Compré una vivienda por la que pagué el 6% por ITP, ya que aunque era una vivienda nueva había estado alquilada más de dos años. En la misma urbanización compré una plaza de garaje pero he pagado el 21% de IVA más el 1% de AJD. Tengo entendido que la plaza de garaje comprada a la vez que la vivienda en la misma urbanización tributa igual que la vivienda. Lo he reclamado a Hacienda y me ha venido denegado. ¿Es esto normal?.

[divider scroll_text=»Angeles»]

Hola Angeles, deberías haber hecho la compra en el mismo acto para no tener problemas. No sé si lo has hecho así o compraste la plaza y el piso en días diferentes. Por otro lado la Ley dice que han de estar en el mismo edifico….  desconozco si la exención del IVA en la compra de plazas de garaje afecta también a las que están en la misma urbanización. Es algo que nunca me había planteado, si haces la consulta te agradecería lo compartieras aquí.

gracias

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Te planteo mi caso, voy a cambiar mi plaza de garaje más 8.000€ por otras dos plazas de garaje.
¿qué gastos conlleva la “permuta” para ambos?

Gracias por tu ayuda

[divider scroll_text=»Breo«]

Hola Breo,

La permuta no deja de ser un intercambio, o como dice el código civil es un «contrato por el cual cada contratante se obliga a dar una cosa para recibir otra» . Lo habitual, como en tu caso, es que los dos bienes que se permutan no tengan el mismo valor y por lo tanto se aporte dinero par compensar esa diferencia de valor (los 8000 euros que vas a dar junto con tu plaza de garaje).

Gastos por la Permuta de las plazas de garaje

La permuta de las plazas de garaje lleva consigo una serie de gestiones e impuestos que deberéis liquidar  los dos intervinientes para poder poner a vuestro nombre las plazas que estáis intercambiando.

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• El IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES. Te recuerdo que es un impuesto autonómico y por lo tanto variable según la comunidad en la que realices la permuta. .
• Los HONORARIOS DEL NOTARIO por realizar la escritura de permuta de las plazas de garaje
• La INSCRIPCIÓN REGISTRAL de las plazas a vuestro nombre.
• La PLUSVALÍA MUNICIPAL o impuesto sobre el Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana.  Ya que os estáis desprendiendo de un Bien….

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Básicamente los gastos que conlleva la permuta de las plazas de garaje es similar a la que tendrías que hacer frente en una compraventa de plazas de garaje, te recomiendo que leas esta entrada en la que los explico con más detalle. Y además tendrás que hacer frente a la Plusvalía Municipal, ya que a la vez que estás «comprando» también estás «vendiendo» una plaza de garaje.

Pero eso no es todo…..¿has tenido una ganancia patrimonial? En el caso en que el precio al que habéis valorado las plazas sea superior al precio al que las comprasteis habrá que declarar esa ganancia en la Renta del año siguiente.

saludos,

Hola,
He alquilado una vivienda con una plaza de garaje. Al finalizar el arrendamiento, ¿qué manchas de aceite en la plaza son admisibles y cuales no? ¿Cómo se evalúa la indemnización por manchas de aceite?
Gracias

[divider scroll_text=»Arturo«]

He visto tu web, a ver si me puedes ayudar con esta duda:

Alquilé mi garaje cuando era nuevo y ahora se va el inquilino, tras 10 años. En la plaza de garaje, hasta qué desperfectos tipo mancha de aceite debo tolerar ?, si las manchas de aceite son grandes qué indemnización puedo solicitar?

[divider scroll_text=»María«]

Primero de todo…. tienes un contrato de alquiler? En ese contrato dejabas constancia de que la plaza se entregaba en perfecto estado de mantenimiento? sin manchas en el suelo de aceite? previste esta situación reflejaste en el contrato que el arrendatario se haría cargo de la limpieza?

Es obligación del inquilino conservar la plaza de garaje que se le ha arrendado en las mismas condiciones que se encontraba cuando firmó el contrato. Por consiguiente deberás hablar con él y comentarle esa incidencia.

En principio si tienes fianza puedes negociar con él y descontar de la misma el gasto por la limpieza de la mancha. Si no tienes fianza o ya se la devuelto será más complicado que quiera hacerse cargo de la limpieza.

Estos asuntos son delicados, parecen de poca transcendencia pero nunca son situaciones cómodas porque las personas somos imprevisibles. ¿qué manchas de aceite en la plaza son admisibles y cuales no? entramos en el terreno del sentido común….. en el caso de María, su inquilino estuvo 10 años en la plaza pagando cada mes,  ¿cómo valoramos en ese caso lo que es o no admisible tras 10 años de uso? Y en el caso de que no creamos que sea admisible ¿Cómo se evalúa la indemnización por manchas de aceite? lógicamente la indemnización será equivalente al valor de la limpieza para dejar la plaza tal y como estaba.

Nadie puede impedir que demandes al inquilino, pero por desgracia querer convertir eso en un asunto personal supondrá demasiado coste en tiempo y dinero, para ti y para la administración, un coste que por supuesto será superior al de limpiar uno mismo la mancha. Tendrás que levantar una acta notarial o judicial del estado de la plaza, demostrar que esa mancha pertenece a su vehículo, ¿tienes fotos de la plaza anteriores a alquilarla que demuestren en qué estado de conservación estaba?

Lo mejor es buscar una solución pactada.