¿Cómo se calcula el valor mínimo para escriturar una plaza de garaje? Resuelto

Seguro que has odio hablar del valor mínimo de escritura de un inmueble. Es el valor que declaras en la notaría por la compra de tu plaza de garaje, o vivienda.

Como te hemos comentado en un anterior post ese valor puede ser tan bajo que no lo acepte la administración tributaria y salte la alarma. Es así, si escrituras la compra de tu plaza de garaje por debajo del precio mínimo de escrituración te llegará a casa un carta de hacienda con una propuesta de liquidación complementaria.

    Recuerda el ejemplo que te pusimos en ese artículo:

    «Compras una plaza de garaje en Barcelona  por 10.000 euros y declaras ese valor en la escritura. Cuando liquides el 10% en concepto de ITP  la cantidad a ingresar será de 1000 euros (el 10% de 10.000).

    Resulta que según la valoración de la Administración Tributaria catalana esa plaza de parking tiene un valor de 15.000 euros.

    Por lo tanto al cabo de unos meses te llegará, sí o sí, una propuesta de Liquidación Complementaria en la que te comunicarán que según sus tablas deberías haber pagado impuestos por valor de 1.500 euros (el 10% de 15.000) y por lo tanto tienes que pagar los 500 euros que les adeudas (el 10% de 5000) más una cantidad en concepto de intereses….«

    Así que volvemos a insistir en ello: Aviso para navegantes:

    Según el BOE, en su artículo 134: Práctica de la comprobación de valores.

    «La Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios previstos en el artículo 57 de esta ley, salvo que el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios.»

    Te estarás preguntando ¿Cómo se calcula el valor mínimo para escriturar? ¿cuál es el valor mínimo para escriturar?

    A continuación te vamos a facilitar los links a la Agencia Tributaria dede cara Comunidad Autónoma para que puedas calcular el valor mínimo de escritura

    Así que antes de escriturar tu plaza de garaje comprueba que lo haces por el valor correcto.

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    Han sido las denuncias vecinales las que han presionado al ayuntamiento para poner fin a las prácticas ilegales/usos irregulares en los Aparcamientos Públicos de Madrid (PAR). En concreto las denuncias han alertado al ayuntamiento sobre el realquiler de las plazas de concesión administrativa para residentes y la venta en el mercado de segunda mano.

      Existe una plataforma llamada “Fraudepar” creada por un grupo de vecinos para denunciar estas irregularidades en los muy solicitados aparcamientos de plaza de Ramales o Opera

      El principal problema que se ha encontrado el ayuntamiento es la falta de pruebas por lo que para iniciar las inspecciones necesita la colaboración de las empresas concesionarias y de las comunidades de usuarios de plazas de residentes.

      En primer lugar, los inspectores administrativos están solicitando las matrículas autorizadas con el objetivo de comprobar si las plazas están siendo ocupadas por sus titulares o realquiladas a terceras personas.

      El mensaje es claro: los vecinos y usuarios de los aparcamientos de residentes han de tomar consciencia e implicarse, ¿Cómo? Denunciando estas prácticas.

      Por otro lado, el ayuntamiento esta solicitando que actualicen o instalen lectores de matrículas para acceder a los aparcamientos de residentes

      Estas actuaciones irán acompañadas de otras informativas mediante la colocación de carteles informativos en los que se notifica a los usuarios de la realización de inspecciones y de las consecuencias del uso indebido de las plazas de aparcamiento.

      Los expedientes sancionadores irán acompañados de multas económicas y en caso de reincidencia podría incluso revocarse el derecho de uso de la plaza.

      El ayuntamiento está depurando las listas de espera de usuarios para conocer la demanda real de plazas para residentes en cada aparcamiento. Posteriormente la idea es realizar las primeras inspecciones en aquellos aparcamientos para residentes con mayor lista de espera, como pueden ser los de Chamberí y Arquitecto Ribera.

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      El contrato privado de compraventa de plaza de garaje entre particulares

      El contrato privado de compraventa de plaza de garaje entre particulares

      Si vas a comprar o vender una plaza de parking es importante que leas toda la información y consejos que tenemos sobre el contrato privado de compraventa de garaje entre particulares

      El contrato privado entre particulares se podría definir como un contrato preparatorio previo a la futura formalización de la escritura de compraventa ante notario.

        Es un contrato sencillo entre comprador y vendedor sin demasiados formalismos, pero vinculante y con eficacia jurídica, por lo que es aconsejable que estés informado de todas sus cláusulas.

        ¿Qué es un contrato de compraventa?

        El contrato de compraventa es un documento entre dos partes en el que ambas se obligan por su propia voluntad y de mutuo acuerdo a lo siguiente:

        • Comprador: se obliga a comprar la plaza de garaje a cambio de un precio estipulado
        • Vendedor: se obliga a entregar la propiedad de la plaza de garaje al comprador a cambio del precio estipulado.

        Con la firma del contrato privado entre particulares aún no se entrega la plaza de garaje, solamente se pactan los acuerdos entre ambas partes (precio, pago a cuenta o señal, forma de pago, día de la firma, etc.). Es un contrato sencillo y previo a la futura formalización de la escritura de compraventa ante notario.

        Regulación del contrato de compraventa

        El contrato de compraventa está regulado por el  artículo 1445 del Código Civil:

        “Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”.

        El objeto, la cosa y precio en el contrato de compraventa

        El objeto del contrato de compraventa es la obligación del vendedor consistente en la transmitir la cosa, en nuestro caso la plaza de garaje y la obligación del comprador consistente en dar el precio.

        ¿es legal el contrato de compraventa privado entre particulares?

        El contrato privado de compraventa de plaza de garaje entre particulares es completamente legal y por lo tanto las partes se verán obligadas a cumplir con lo firmado… siempre y cuando no aparezcan cláusulas al margen de la ley, porque en ese caso se consideraría ilegal y, por lo tanto, el contrato no sería válido.

        ¿Se puede inscribir en el registro de la propiedad un contrato de compraventa privado?

        No, el contrato privado de compraventa no es inscribible en el Registro de la Propiedad. Para inscribirlo en el registro deberías elevarlo a escritura pública notarial.

        ¿Se pagan impuestos en el impuesto de compraventa?

        La teoría

        Ya sea un documento privado entre particulares o un contrato elevado a público ante notario, todo contrato de compraventa debe pagar sus correspondientes impuestos de transmisiones patrimoniales si la plaza de garaje es de segunda mano o el IVA si es una primera transmisión del promotor de la obra.

        La práctica

        En la mayoría de las ocasiones no se suelen pagar los impuestos del contrato privado ya que Hacienda desconoce la existencia de este. Lo más habitual es que los particulares se esperen a pagar los impuestos hasta el momento de la compraventa ante notario.

        ¿Cómo redactar un contrato de compraventa de plaza de garaje?

        Estos son los puntos clave que no deben faltar en tu contrato de compraventa:

        Datos de comprador y vendedor:

        El primer punto de cualquier contrato es la identificación de las partes: Nombre, DNI, estado Civil, domicilio, y a poder ser teléfono y mail para poder tener el máximo de facilidades de comunicación

        ¿Los vendedores son un matrimonio casado en gananciales?

        En ese caso tendrán que firmar ambos cónyuges

        ¿Compra o vende una sociedad?

        En ese caso firmará el representante legal y tendrá que demostrar que lo es aportando los poderes. Esto mismo sucedería si firma un particular en nombre de otro.

        Herederos

        Si quien vende la plaza de garaje son los herederos del propietario tendrán que aportar la escritura de aceptación de herencia y haber abonado el impuesto de Sucesiones

        Descripción de la plaza de parking

        Una vez estéis los firmantes identificados el siguiente paso es identificar la plaza de garaje objeto de la compraventa: Dirección del aparcamiento, número de plaza y de sótano. Así como los datos del registro de la propiedad.

        Es importante contar con una nota del registro de la propiedad que verifique quién figura como propietario real de la plaza.

        También puedes poner la referencia catastral que aparece en el recibo del IBI

        cargas de la plaza de parking

        Deben figurar en el contrato las posibles cargas que afecten a la plaza de aparcamiento: hipotecas, préstamos, ¿tiene inquilino? ¿Está al corriente de pagos de cuotas de comunidad, arbitrios y tributos?

        Nuevamente es muy importante solicitar la nota simple del registro para ver si estado de cargas.

        En el caso de haber cargas o deudas pendientes es importante hacer constar en el contrato privado de compraventa que serán abonadas por el vendedor antes de la compraventa ante notario.

        Gastos derivados de la compraventa del garaje

        En el contrato tenemos que especificar quién se hará cargo de los gastos derivados de la compraventa. Lo normal es que el comprador se haga cargo de los impuestos de IVA o ITP y del registro de la propiedad. El vendedor se hará cargo de la plusvalía

        ¿Y el notario? El caso de los gastos de notaría es algo particular ya que la ley dice que los gastos de otorgamiento de la escritura de compraventa son de cuenta del vendedor y los gastos de la primera copia de la escritura son de cuenta del comprador. Esto es lo que se conoce como “gastos según ley”.

        Pero en la práctica no siempre es así y dependiendo de las costumbres de cada comunidad autónoma puede ser lo habitual que los pague el comprador, a medias o “según ley”

        Por lo tanto, es conveniente dejar claro qué parte se encargará del pago de cada uno de los gastos de la compraventa

        Pagos a cuenta, Señal o Arras

        En el contrato de compraventa el comprador suele entregar una cantidad a cuenta del precio final. Tenemos que especificar la cantidad y el tipo de arras. Estas pueden ser penitenciales o confirmatorias.

        En el contrato de compraventa las arras son confirmatorias. Las arras confirmatorias obligan al cumplimiento del contrato, en caso contrario o acabaremos ante el juez para que nos obligue a comprar o vender tal y como nos comprometimos en el contrato privado.

        La otra opción es hacer un contrato de penitenciales. Las arras penitenciales permiten el desistimiento del contrato a cambio de una “penitencia”. En el caso del comprador esa penitencia consiste en la pérdida de las arras si no compra la plaza de garaje. En el caso del vendedor tendría que devolver el doble de las arras si desiste de la venta del garaje.

        Lo más normal son las arras penitenciales, éstas no obligan a comprar ni vender la plaza de garaje, pero para que sean realmente penitenciales hay que remarcarlo en el contrato citando  la norma legal que las regula en nuestro Código Civil, el artículo 1.454.

        El precio

        Lógicamente hay que señalar el precio al que se realizará la compraventa. De ese precio se descontarán las cantidades entregadas a cuenta.

        Fecha

        Haremos constar la fecha de la firma del contrato privado y la fecha en la que se realizará la futura compraventa ante notario.

        La fecha de entrega de la plaza de aparcamiento suele coincidir con la entrega de tras hacer el pago en la notaria (a menos que se pacte otra cosa)

        Resumen del contrato de compraventa de plaza de garaje: 6 puntos clave

        Como resumen de los datos que no pueden faltar en tu contrato privado de compraventa de parking entre particulares:

        1. Descripción de los firmantes
        2. Descripción de la plaza de garaje
        3. Precio de la compra
        4. Forma de pago (arras + resto en la notaría)
        5. Especificar quien asumirá los gastos de escritura y notaría.
        6. Fechas del contrato privado, de la escritura notarial y de la entrega del bien.

        MODELO DE CONTRATO DE ALQUILER DE PLAZA DE GARAJE

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        Aprovechando la magnífica Infografía de ParkingYa! esperamos que todos las dudas respecto del IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES que han ido llegando al consultorio queden resueltas.

          ¿Qué es el impuesto del ITP?

          EL ITP o impuesto de transmisiones patrimonales es el impuesto que grava la compraventas de las plazas de garaje de segunda mano (también viviendas, vehículos, etc)

          ¿Quién tiene que pagarlo?

          La persona que compra es la que está obligada al pago del ITP

          ¿cuánto tiempo hay para pagar el ITP?

          El plazo para liquidarlo es de 30 días a partir del momento en el que se produce la compra de la plaza de garaje.

          ¿Cómo se calcula el valor del ITP?

          El valor del ITP depende del precio de la compra y del lugar donde hayas comprado la plaza de garaje ya que es un impuesto cedido a las comunidades autónomas y cada una tiene su propio %.

          Por ejemplo si la plaza la has comprado por 10.000 euros y el itp es del 6% te corresponde pagar el 6% de 10.000 euros… 600 euros

          ¿Cuál es el ITP de mi comunidad autónoma?

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          ¿Se puede rescindir unilateralmente un contrato de alquiler de plaza de garaje?

          Respuesta Ideal: Sí, siempre que esté pactado en el contrato.

          Realidad: En el contrato no existen cláusulas al respecto….

            El principio de obligatoriedad

            Se supone que los contratos están para cumplirlos. Es lo que se denomina Principio de Obligatoriedad: los contratantes están obligados a cumplir lo estipulado en el contrato.

            El Código Civil lo deja bien claro:

            • “Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”
            • “La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”

            Tanto para el propietario como para el inquilino de la plaza de parking es conveniente pactar en el contrato la posibilidad de una salida. Ni uno ni otro pueden saber cuales serán sus circunstancias con el paso del tiempo, puede ser que el propietario necesite la plaza o que el inquilino deje de necesitarla. Y lo acabamos de leer… los contratos están para cumplirlos.

            ¿Qué pasa si una de las partes decide resolver el contrato unilateralmente?

            Si una de las partes decide unilateralmente resolver el contrato de alquiler del garaje la otra parte se verá perjudicada. Y si el contrato no recoge la clausula de resolución contrato alquiler de garaje es posible que la otra parte se lo tome mal.

            Es lo mismo un propietario que se vea frustrado por dejar de cobrar los alquileres sin una razón justificada como un inquilino al que le notifican de un día para otro que debe dejar la plaza. Tanto uno como otro pueden reclamar una indemnización por incumplimiento del contrato de alquiler. Y tendrán que llegar a un acuerdo si no quieren que sea un Juez quien lo determine.

            Pero esto no tiene porque suceder. Es una situación tan habitual que unos y otros lo entienden como algo inherente al alquiler de plazas de garaje. Es tan usual que dejemos de necesitar la plaza como que el propietario necesite usarla o venderla que a nadie le extraña que la mayoría de contratos acaben antes de tiempo. Lo normal es que se resuelva con una llamada y una disculpa. Solo cuando los modos no son los correctos es cuando podemos ofender a la otra parte y entrar en disputas. Por otro lado, muy poca gente iniciará un proceso judicial para obtener una indemnización.

            ¿Cómo resolver un contrato de alquiler de garaje antes de tiempo?

            Solamente hay una forma de hacerlo correctamente. La solución pasa por incorporar una cláusula en el contrato que indique el modo en que las partes pueden resolver el contrato. Lo normal es pactar un preaviso de un mes y no imponer indemnizaciones para evitar problemas.

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            Es un orgullo para los miembros de ParkingYa! cumplir 20 años como empresa especializada en la intermediación comercial de parkings.

            La empresa que tengo el honor de haber fundado y que ha crecido con el esfuerzo y dedicación de una gran equipo de personas nació en 1999 y desde entonces siempre hemos apostado por la especialización y por la cercanía en el trato con nuestros cliente, ofreciendo un servicio personalizado y diferenciado.

              Para nosotros es tan importante quien ha querido comprar o vender una sola plaza de garaje como los grandes operadores con los que colaboramos en la compra y venta de grandes aparcamientos enteros.

              Esperamos poder seguir muchos años más a vuestro lado.

              Gracias por haber confiado en nosotros durante tantos años!

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              ¿Es necesario inscribir una plaza de garaje en el Registro de la Propiedad?

              ¿Es necesario inscribir una plaza de garaje en el Registro de la Propiedad? Una vez has comprado tu plaza de garaje, ya sea en contrato privado o en la notaría, eres el nuevo propietario, enhorabuena. Pero recuerda que aún tienes algunas gestiones por realizar: Liquidar los impuestos , ITP o IVA según sea de segunda mano o directa del promotor y finalmente podrás inscribirla a tu nombre en el Registro de la Propiedad. 

              Todo esto representa un dinero extra que deberás abonar y quizás te veas tentado a dejarlo para más adelante, mucha gente se pregunta….

                ¿merece la pena inscribir en el Registro de la propiedad la plaza de garaje?

                Mi consejo es que sí… estamos hablando de una cantidad entre 150 y 300 euros,  según el registro y el importe de la compra, el menor de los gastos de la compra de tu plaza de garaje, pero que si no lo liquidas hoy, mañana te puede salir muy caro.

                Inscribir en el Registro te ofrece Seguridad Jurídica

                En primer lugar, lo más importante, si inscribes la plaza en el Registro de la Propiedad, aparecerás como titular a todos los efectos. Si no lo haces constará como titular la persona que te la vendió. Nadié podrá comprar tu plaza de garaje sin tu consentimiento

                No podrás vender la plaza ya que no figurarás como titular

                El día que decidas vender la plaza de garaje lo primero que harán tanto el futuro comprador como el notario será pedir una nota simple al registro de la propiedad. Obviamente en esa nota no figurarás como titular y no podrás vender. Tendrás que correr para inscribirla y eso supone una demora de varias semanas con lo que se te puede escapar la venta a menos que firmes un contrato de arras con tu comprador.

                Si no figuras como titular en el Registro no podrás demostrar que eres el propietario, solo serás la persona que dice que es el propietario…. Tendrás una escritura de propiedad sí, pero cómo sabe el comprador que no has vendido la plaza ya a otra persona o que no te la han embargado….?

                Evita esa situación tan desagradable que siempre genera desconfianzas por parte del comprador

                Estarás protegido frente a los acreedores del vendedor

                Imagina que la persona que te vendió la plaza contrae deudas que no paga. Lo primero que harán sus acreedores es acudir al Registro de la Propiedad para comprobar que bienes le pueden embargar…. entre ellos estará tu plaza de garaje que aún consta a su nombre. Te verás envuelto en un procedimiento muy costoso en tiempo y dinero… te arrepentirás por no haber pagado los 100 ó 300 euros que te hubiera costado el registro… la solución pasará por contratar un abogado e interponer un proceso de tercería de dominio

                Evitarás segundas ventas y otras pillerías por parte del antiguo propietario

                No suele ser lo habitual pero siempre han existido los estafadores. Todo el mundo ha escuchado la historia de alguien a quien tomaron el pelo…. Si inscribes la plaza a tu nombre evitarás que pueda sucederte a ti

                Y no podrás pedir un crédito usando la plaza como aval

                Si no está inscrita a tu nombre la plaza de garaje no podrás usarla como aval ni garantía de nada.

                Piensa en lo barato que te puede salir inscribir en el registro de la propiedad tu inmueble, tiene un valor altísimo como acabamos de ver y un coste mínimo.

                 

                 

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                Mi plaza es más pequeña pero todos los vecinos pagamos la misma comunidad

                Hola Daniel y gracias por adelantado. Mi problema es fácil. Compré recientemente una plaza de garaje pequeña y mi sorpresa ha sido ver que pago lo mismo de comunidad que los propietarios de plazas dobles. Esto es normal? Ni siquiera el administrador me hace caso, dice que se ha hecho así toda la vida.  Es eso cierto o se puede cambiar?

                  Manuela


                  Hola Manuela,

                  Por partes….

                  1. En cuanto a los gastos comunitarios se pueden pagar a partes iguales o por coeficiente.
                  2. La Ley de Propiedad Horizontal establece que lo ideal es hacerlo teniendo en cuenta las cuotas de participación. Por lo que tendrías que pagar menos por tener una plaza más pequeña.
                  3. No obstante también permite que se pague de la forma en que los propietarios establezcan si lo hacen por unanimidad. En este caso parece que se decidió hacerlo a partes iguales
                  4. Ese acuerdo que lleva toda la vida vigente según el administrador es vinculante para quienes lo firmaron.
                  5. Si el anterior propietario que es quien lo firmó lo inscribió en el Registro de la Propiedad también te obligaría a ti y a todos los futuros compradores de las plazas de ese garaje.
                  6. Comprueba si es así…
                  7. En caso de no estar inscrito en el Registro, ese acuerdo no se te puede aplicar a ti.
                  8. Según lo veo yo tu administrador debería pasar tu cuota por coeficiente y el resto de vecinos pagar por partes iguales una vez descontado tu porcentaje

                  Comprueba si está o no inscrito ese acuerdo en el Registro de la Propiedad,

                  suerte y saludos


                  Coeficiente de participación

                  Bon día Dani, en primer lugar felicitarte por el excelente blog ya que “nos ilustras” en una materia en la cual soy un profano. Mi consulta es referente a los coeficientes de unas plazas de parking. Compre un par de plazas de parking a un promotor inmobiliario(nueva construcción), una plaza tiene la superficie útil de 12,2 m2 y la otra 10 m2, 
                  Coeficiente general: veinte centésimas por ciento para las dos plazas (en la escrituras). Como es que tengo el mismo coeficiente general si las plazas tienen diferentes m2??.
                  En el catastro todas las plazas de parking, el coeficiente de participación es del: 0,20, las plazas varían de 23 a 37 m2 según catastro, porque el mismo coeficiente?

                  Existe algún documento donde se fije la cuota de participación.?

                  Javier


                  Gracias Javier por tus ánimos,

                  el tema de los coeficientes/cuotas de participación de las plazas de garaje afecta a toda la Comunidad de Propietarios

                  Viene reflejado en el Título constitutivo y se puede modificar, pero con la unanimidad de todos los propietarios, que a su vez representan el 100% de las cuotas.

                  Proponlo en la próxima reunión de vecinos y arguméntalo de forma clara, ya sabes como son las reuniones de vecinos…. suerte

                   


                  La inmobiliaria no me deja poner la plaza de garaje a nombre de los dos

                  Hola, mi marido comenzó a averiguar para comprar 2 garajes y un trastero. Hizo una oferta y se la aceptaron. Entrego una seña y todos los papeles que le pidieron. Dijo que quiere ponerlo todo a nombre de los 2 y ahora la inmobiliaria dice que tendrán que hacer otra oferta y hacer todo otra vez y que posiblemente suban el precio de la oferta. ¿Es normal eso? Como opción dice que prosigamos y que luego el me haga una donación. No entiendo porque no puede escriturar a nombre de los 2 siendo que pagaremos en efectivo.

                  Raúl


                  Buenos días Raúl,

                  Lo que me cuentas me parece surrealista. Una de dos…. o bien los «profesionales» de la agencia inmobiliaria son novatos y no saben cómo funciona una compraventa o bien  quieren tomaros el pelo para que paguéis más por la plaza.

                  La señal que hizo tu marido es una reserva de la plaza a nivel agencia-comprador para que la retiren de la venta y empiecen a tramitar el papeleo. A partir de ahí se lleva la documentación a la notaría para que preparen la escritura de compraventa y es cuando nos preguntan: ¿quién o quiénes compran? ¿Están casados? ¿En qué régimen? ¿Cuál es el precio que pagan? etc…. es decir que cuando se informa al oficial de la notaría de los detalles de la compra no importa que se haya firmado una señal anteriormente ni a nombre de quién está firmada.

                  Os aconsejo que elijáis vosotros el notario- tenéis esa capacidad como compradores- e informar al oficial de quienes compráis, el precio, etc…. luego avisas a la inmobiliaria que tienes la firma preparada para un día y hora señalados y ya está. En el caso que el comprador o la inmobiliaria se nieguen a firmar o a venir a la compraventa levantáis un acta notarial de incomparecencia y al juzgado.

                  Suerte,


                  Problemas en la compra de una plaza de garaje a un banco

                  He comprado plaza de garaje a Servihabitat Buildingcenter SA, a pesar de todos mis intentos por que liquidasen deudas con comunidad y Ayuntamiento, han redactado la minuta con el texto:

                  La parte vendedora responde y queda obligada del pago del IBI por los ejercicios devengados con anterioridad al día de hoy, una vez se obtenga por parte del Ayuntamiento correspondiente, el expediente de insolvencia y derivación necesario para poder efectuara el pago, con entera indemnidad para la parte compradora y para la propia finca.

                  Serán de cuenta y cargo de la parte vendedora aquellos gastos, tributos y cuotas de comunidad de propietarios, anteriores a este Contrato y que legalmente sean exigibles a la parte compradora, de producirse éstos, la parte compradora vendrá obligada a comunicar a la vendedora, de forma inmediata y en plazo no superior a 5 días desde su recepción.

                  La parte compradora expresamente exonera a la vendedora de la obligación de aportar la Certificación sobre el estado de deudas con la Comunidad de Propietarios, a que ss refiere el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal… Esta exoneración no modifica la obligación que expresamente asume la parte vendedora, de responder frente a la Comunidad de Propietarios de los gastos que le sean legalmente exigibles y que se adeuden a fecha de la Escritura de venta, con entera indemnidad para la parte compradora.

                  Por otro lado no me han entregado ninguna llave para el acceso y el API a quien reclamo la gestión para facilitármelas me responde:

                  Me dicen que como es llave comunitaria la tienen que proporcionar la comunidad, en este caso es un mando a distancia, si fueran llaves privadas, o sea que las plazas estuvieran cerradas esas llaves si las proporcionarían ya que serian de la propia plaza, pasa lo mismo cuando vendemos viviendas, nosotros proporcionamos la llave del piso pero no la del portal porque pasa lo mismo, es comunitaria y no la tenemos.
                  De todos modos a mi no me la proporcionan porque no soy propietario.

                  Inma


                  Hola Inma, cuando compras a entidades bancarias tienes que asumir que sus contratos no se modifican, están muy estudiados y no quieren perder el tiempo con detalles, ellos imponen su normas. Por lo que me cuentas no han aportado los certificados que demuestren que han pagado su deudas con la comunidad , pero por otro lado reconocen que si las hubiera asumen su pago…. bueno…. no sé que decirte, me parece que no les costaba nada pedir el certificado al administrador y de paso una llave de acceso… eso sería lo lógico y lo que marca la Ley, pero como te digo ellos imponen y nosotros bajamos la cabeza. Te va a tocar a ti conseguir la llave, comprobar que no hay deudas y reclamarlas si fuera el caso. Suerte y espero que todo quede en un pequeño cabreo.


                  He comprado una plaza de garaje y me han ocultado que tiene deudas con la comunidad

                  Hola, mi caso es que compre una plaza de garaje en una finca y en la notaria ella presento que estaba libre de gastos y resulta que cuando llamo al administrador para dar mis datos para las cuotas esta persona tiene una deuda de 800 euros ….. qué puedo hacer?

                  Luis


                  Hola Luis,

                  Cuando dices que «ella presentó que estaba libre de gastos» te refieres a que la vendedora llevó el certificado del administrador en el que se decía que estaba al día de los gastos comunitarios?

                  En ese caso el administrador ha mentido y tiene una responsabilidad, ese certificado es un documento oficial y va sellado y firmado por él.

                  Otra cosa es que no llevara ese certificado y te dijera que estaba al corriente…. en tal caso el Notario tendría que haberte advertido de que no se había presentado ese documento y de las consecuencias que podría tener….

                  Entiendo que no fue así, que no se presentó el certificado y que:

                  a) el Notario no lo mencionó ni te avisó de ello y por lo tanto en la escritura no figura tu renuncia expresa a ese certificado… es algo que me extraña mucho pues los notarios no pasan por alto esos detalles

                  b) la vendedora mintió al declarar que estaba al corriente de pago, en ese caso podría tener consecuencias la vendedora por manifestación falsa. Siempre y cuando figure en la escritura «que la vendedora declara estar al corriente de gastos comunitarios»….

                  En todo caso tu plaza de garaje va a tener que responder de esos 800 euros de deudas comunitarias.

                  Te aconsejo que repases la escritura a ver que se manifiesta en ella y si te han engañado tomes las medidas oportunas.

                  – Contra el administrador si el certificado ocultaba la deuda.

                  – Contra la vendedora si manifestó falsamente y  así consta en la escritura que estaba al corriente de pago.

                  saludos


                  Mi plaza de garaje da a un cuartito comunitario

                  Buenos días Daniel, a ver si me puedes asesorar un poco sobre la problemática que tengo. 

                  El tema es que en mi plaza de parking existen dos accesos, uno al trastero de mi propiedad según escritura y otro acceso a lo que en teoría es un cuarto que no se como esta detallado en escritura, imagino como comunitario, que se está usando como cuarto de mantenimiento, para el almacenaje de todos los elementos de mantenimiento. Mi plaza de parking es la única que tiene acceso a dos trasteros.

                  Esto me ocasiona algunos problemas, por ejemplo no poder hacer un uso total de mi plaza, tener elementos de mantenimiento en mi plaza ya que no se guardan en el cuartito, peligro de daños en mi propiedad por dichos elementos(esta mañana había un somier). 

                  Llegados a este punto, lo que quiero es que se deje de usar este cuarto con estos fines, y evitar todas las situaciones que antes he comentado. Para ello, tengo algunas propuestas, comprar el cuartito a la comunidad si fuera posible, solicitar instalar una estructura prefabricada en el jardín y que se mueva todo ahí.

                  Hay alguna forma legal de exigir que ese cuarto no se use para estos fines?

                  No se me ocurre mucho más opciones, se te ocurre como puedo solventar este problema? El edificio tiene espacio de jardín y también existe una parte en desuso en el parking que se ha quedado como un pinar y tiene pendiente.

                  Gracias de antemano.

                  Vicente


                  Hola Vicente , es normal en ocasiones que para acceder a un elemento comunitario recaigan servidumbres de paso sobre algunos elementos privativo, como en este caso tu plaza de garaje. Ahora…. una cosa es que tengan que pasar por encima de tu plaza las tuberías de los desagües, o que para acceder a un cuartito trastero sea necesario pisar tu plaza. Lo que me parece un abuso es que para abrir la puerta de ese trastero tengas que renunciar al completo disfrute de tu plaza y mucho más ver como se convierte en un trastero comunitario sin ningún tipo de civismo.

                  Algunas ideas:

                  • Lo primero es ver como figura el cuartito en la escritura de constitución de obra nueva, si en algún momento se votó para darle uso de trastero comunitario… más bien tiene toda la pinta de que se ha ido usando así desde siempre y así se ha quedado.
                  • Intenta hablar con el anterior propietario para ver que acciones hizo él y que te de la información de la que disponga
                  • En tu escritura de compraventa se hace mención a esa servidumbre?
                  • Comprar el trastero a la comunidad no es mala idea pero tendrán que estar todos de acuerdo, el 100%,
                  • Sacar fotos cuando veas colchones y trastos en la puerta del cuartito para ir documentando pruebas por si acaso hay que ponerse serios y poner una denuncia….
                  • Lo de la estructura prefabricada en el jardín no está mal pensado, sobre todo si te haces tu cargo del gasto, igual es lo más barato y fácil… eso sí: que conste en un acta de la Junta de vecinos que propones esa solución a cambio de que el cuartito deje de servir como trastero comunitario.

                  Saludos, espero que tengas suerte y ya me contarás,


                   

                   

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                  Pueden darse problemas cuando tratamos de liquidar el IVA reducido de las plazas de garaje, el principio básico es que la administración siempre barre para casa. A partir de ese principio cualquier excusa es buena para negar el IVA reducido y aplicar el tipo general (el 21% en la actualidad)…. por ejemplo, que se ha solicitado fuera de plazo. Esto es lo que le pasó a Ángeles, quien quiere compartir su amarga y cansina experiencia.


                  Te escribo para comunicarte, que después de casi 3 años y medio he recibido un comunicado del Tribunal Económico Administrativo Regional de Madrid, denegándome la devolución del IVA de una plaza de garaje, que compré junto a una casa en la misma urbanización,
                  que entiendo que me cobraron indevidamente. 7% casa y 21% garaje.
                  El escrito en parte para mí es chino, pero por lo que he podido entender mi reclamación fue hecha fuera de plazo, después de pagar los impuestos tenía un mes para hacer la reclamación.
                  Si necesitas alguna información para tú bloc dímelo y con mucho gusto te escribo. Yo ya me doy por vencida. Saludos.

                  Esta es mi experiencia:

                    En noviembre del 2014 compré una vivienda, conjuntamente con una plaza de garaje, en la misma urbanización.

                    El valor total 134.000 euros con la plaza de garaje (11.500 euros).

                    La casa había estado alquilada por un periodo superior a dos años, por lo que se consideró una  segunda transmisión, por lo cual no pagué IVA, tributé el 6% de IMPUESTOS DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES.

                    Por la plaza de garaje un 21% de IVA más el 0,75% de ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

                    Lo que yo he solicitado 1º a la AGENCIA ESTATAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA DE MADRID,  2º a la AGENCIA TRIBUTARIA RECURSOS, COORDINACIÓN IVA-ITP, 3º al TRIBUNAL ECONÓMICO ADMINISTRATIVO REGIONAL DE MADRID, es la devolución de 2.415 euros iva, más 86,25 euros de Actos Jurídicos Documentados.

                    Entiendo que tenía que haber tributado lo mismo por la vivienda que por la plaza de garaje el 6% y por lo tanto tampoco AJD basándome en lo siguiente:

                    1. Qué las plazas de garaje, en general, no tienen consideración de vivienda. No obstante, las plazas adquiridas con la vivienda habitual, se asimilan a ésta cuando cumplen una serie de requisitos y con esta vinculación forman un bien indivisible, tributando igual que la vivienda.
                    2. Se encuentra en el mismo edificio y complejo inmobiliario de la vivienda.
                    3. La transmisión tanto de la vivienda, como de la plaza de garaje, se produjo en el mismo acto y se entregaron ambas en el mismo momento y en una única escritura, por la empresa constructora.
                    4. No tiene uso distinto al privativo del adquiriente.
                    5. Y además me consta que otros casos han pagado el 6% ITP. (ver Foto de la conversación  con un vecino).

                    Las respuestas no me convencen, en primer lugar, los dos primeros escritos lo deniegan, porque mi plaza de garaje no estuvo alquilada, fué otra distinta. A mí con la compra de mi casa me asignaron la plaza de garaje 166.

                    La última contestación…. porque lo hice fuera de plazo.

                     

                     

                     

                     


                    Ángela se me ocurre algo… liquidaste el ITP de la vivienda y quizás tendrías que haber liquidado el IVA, de esa manera en la misma liquidación podrías haber incluido vivienda y plaza de garaje asimilada… en tu caso al haber liquidado el ITP (que lo recauda la comunidad autónoma) de la vivienda y el IVA de la plaza de garaje (que lo recauda la administración central) , es decir dos impuestos diferentes y uno además transferido a las comunidades autónomas (ITP), quizás no hayan asimilado la plaza de garaje a la vivienda, puesto que no les conste el pago del IVA de la vivienda. No sé si me explico…

                    Por otro lado se me ocurre otra posibilidad. ¿El impuesto quién lo confeccionó y presentó? ¿liquidó el 21% y luego tú has pedido que te devuelvan la diferencia ya que te diste cuenta a posteriori del error ya que deberías haber liquidado el IVA reducido? en ese caso es muy difícil que Hacienda te devuelva nada ya que siempre barre para casa y como has podido comprobar después de tres años y medio de pelea te dicen ahora que el plazo para la reclamación había vencido al cabo de un mes de la compra…

                    ¿O liquidaste de inicio el IVA reducido al 6% o el tipo que toque en tu comunidad y te hicieron ua complementaria con la diferencia hasta el 21%?

                    Es importante saber si fue un error en la forma de liquidar los impuestos o si es un error de interpretación de Hacienda. Quizás alguien con más conocimientos que los nuestros nos lea y pueda al menos ayudarte a entender lo que pasó….

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                      ¿Quién responde de las deudas del IBI de la plaza de garaje?

                      El IBI lo emite el ayuntamiento a quien es propietario a día 1 de enero de cada año. Por lo tanto el ayuntamiento tratará de cobrar el IBI a quien correspondía cuando emitió los recibos, es decir al vendedor, o antiguo propietario.

                      Solo en el caso de no poder conseguirlo por todos los medios posibles (embargo de nóminas o de la cuenta corriente por ejemplo)  declarará fallido al anterior deudor y te podrá exigir a ti el pago de las deudas del IBI de la plaza de parking.

                      Pero sólo del importe del recibo, no de los recargos posteriores, ni intereses de demora ni sanciones por el retraso en el pago.

                      ¿De cuantos años atrasados del IBI hay que responder?

                      Muy sencillo…. El ayuntamiento exigirá el pago de todos aquellos recibos del IBI pendientes que no estén prescritos. En primer lugar al anterior propietario y subsidiariamente a ti como nuevo propietario

                      ¿Cuándo prescriben los recibos del IBI?

                      La norma, lo que se suele decir, es que el actual propietario sola responda del año corriente, en el que compra la plaza de garaje, y del anterior (es lo que se conoce como Hipoteca Legal Tácita)

                      Pero los recibos de IBI prescriben a los cuatro años.  Ese es el tiempo que podrían llegar a reclamarte

                      ¿Y si no pago las deudas del IBI de la plaza de garaje?

                      En el caso de que como responsable subsidiario tampoco te hagas cargo de esos recibos de IBI podrían llegar a embargarte la plaza de garaje… y luego tú reclamar al antiguo propietario, pero te recuerdo que la administración lo declaró fallido por ser incapaz de hacerle pagar la deuda, así que no tengas muchas esperanzas en conseguir nada.

                      Consejo

                      Lo mejor es que no haya deudas del IBI cuando vas a adquirir una plaza de parking. Exige al vendedor que tenga los últimos cuatro años pagados y si no es así descuenta esa cantidad del precio de la compra y encárgate tú mismo de liquidar las deudas del IBI de la plaza de garaje.

                       

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