¿Cómo rescindir un contrato de alquiler de garaje?

¿Se puede rescindir unilateralmente un contrato de alquiler de plaza de garaje?

Respuesta Ideal: Sí, siempre que esté pactado en el contrato.

Realidad: En el contrato no existen cláusulas al respecto….

El principio de obligatoriedad

Se supone que los contratos están para cumplirlos. Es lo que se denomina Principio de Obligatoriedad: los contratantes están obligados a cumplir lo estipulado en el contrato.

El Código Civil lo deja bien claro:

  • “Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”
  • “La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”

Tanto para el propietario como para el inquilino de la plaza de parking es conveniente pactar en el contrato la posibilidad de una salida. Ni uno ni otro pueden saber cuales serán sus circunstancias con el paso del tiempo, puede ser que el propietario necesite la plaza o que el inquilino deje de necesitarla. Y lo acabamos de leer… los contratos están para cumplirlos.

¿Qué pasa si una de las partes decide resolver el contrato unilateralmente?

Si una de las partes decide unilateralmente resolver el contrato de alquiler del garaje la otra parte se verá perjudicada. Y si el contrato no recoge la clausula de resolución contrato alquiler de garaje es posible que la otra parte se lo tome mal.

Es lo mismo un propietario que se vea frustrado por dejar de cobrar los alquileres sin una razón justificada como un inquilino al que le notifican de un día para otro que debe dejar la plaza. Tanto uno como otro pueden reclamar una indemnización por incumplimiento del contrato de alquiler. Y tendrán que llegar a un acuerdo si no quieren que sea un Juez quien lo determine.

Pero esto no tiene porque suceder. Es una situación tan habitual que unos y otros lo entienden como algo inherente al alquiler de plazas de garaje. Es tan usual que dejemos de necesitar la plaza como que el propietario necesite usarla o venderla que a nadie le extraña que la mayoría de contratos acaben antes de tiempo. Lo normal es que se resuelva con una llamada y una disculpa. Solo cuando los modos no son los correctos es cuando podemos ofender a la otra parte y entrar en disputas. Por otro lado, muy poca gente iniciará un proceso judicial para obtener una indemnización.

¿Cómo resolver un contrato de alquiler de garaje antes de tiempo?

Solamente hay una forma de hacerlo correctamente. La solución pasa por incorporar una cláusula en el contrato que indique el modo en que las partes pueden resolver el contrato. Lo normal es pactar un preaviso de un mes y no imponer indemnizaciones para evitar problemas.

20 aniversario ParkingYa!

Es un orgullo para los miembros de ParkingYa! cumplir 20 años como empresa especializada en la intermediación comercial de parkings.

La empresa que tengo el honor de haber fundado y que ha crecido con el esfuerzo y dedicación de una gran equipo de personas nació en 1999 y desde entonces siempre hemos apostado por la especialización y por la cercanía en el trato con nuestros cliente, ofreciendo un servicio personalizado y diferenciado.

Para nosotros es tan importante quien ha querido comprar o vender una sola plaza de garaje como los grandes operadores con los que colaboramos en la compra y venta de grandes aparcamientos enteros.

Esperamos poder seguir muchos años más a vuestro lado.

Gracias por haber confiado en nosotros durante tantos años!

¿Es necesario inscribir una plaza de garaje en el Registro de la Propiedad?

¿Es necesario inscribir una plaza de garaje en el Registro de la Propiedad? Una vez has comprado tu plaza de garaje, ya sea en contrato privado o en la notaría, eres el nuevo propietario, enhorabuena. Pero recuerda que aún tienes algunas gestiones por realizar: Liquidar los impuestos , ITP o IVA según sea de segunda mano o directa del promotor y finalmente podrás inscribirla a tu nombre en el Registro de la Propiedad. 

Todo esto representa un dinero extra que deberás abonar y quizás te veas tentado a dejarlo para más adelante, mucha gente se pregunta….

¿merece la pena inscribir en el Registro de la propiedad la plaza de garaje?

Mi consejo es que sí… estamos hablando de una cantidad entre 150 y 300 euros,  según el registro y el importe de la compra, el menor de los gastos de la compra de tu plaza de garaje, pero que si no lo liquidas hoy, mañana te puede salir muy caro.

Inscribir en el Registro te ofrece Seguridad Jurídica

En primer lugar, lo más importante, si inscribes la plaza en el Registro de la Propiedad, aparecerás como titular a todos los efectos. Si no lo haces constará como titular la persona que te la vendió. Nadié podrá comprar tu plaza de garaje sin tu consentimiento

No podrás vender la plaza ya que no figurarás como titular

El día que decidas vender la plaza de garaje lo primero que harán tanto el futuro comprador como el notario será pedir una nota simple al registro de la propiedad. Obviamente en esa nota no figurarás como titular y no podrás vender. Tendrás que correr para inscribirla y eso supone una demora de varias semanas con lo que se te puede escapar la venta a menos que firmes un contrato de arras con tu comprador.

Si no figuras como titular en el Registro no podrás demostrar que eres el propietario, solo serás la persona que dice que es el propietario…. Tendrás una escritura de propiedad sí, pero cómo sabe el comprador que no has vendido la plaza ya a otra persona o que no te la han embargado….?

Evita esa situación tan desagradable que siempre genera desconfianzas por parte del comprador

Estarás protegido frente a los acreedores del vendedor

Imagina que la persona que te vendió la plaza contrae deudas que no paga. Lo primero que harán sus acreedores es acudir al Registro de la Propiedad para comprobar que bienes le pueden embargar…. entre ellos estará tu plaza de garaje que aún consta a su nombre. Te verás envuelto en un procedimiento muy costoso en tiempo y dinero… te arrepentirás por no haber pagado los 100 ó 300 euros que te hubiera costado el registro… la solución pasará por contratar un abogado e interponer un proceso de tercería de dominio

Evitarás segundas ventas y otras pillerías por parte del antiguo propietario

No suele ser lo habitual pero siempre han existido los estafadores. Todo el mundo ha escuchado la historia de alguien a quien tomaron el pelo…. Si inscribes la plaza a tu nombre evitarás que pueda sucederte a ti

Y no podrás pedir un crédito usando la plaza como aval

Si no está inscrita a tu nombre la plaza de garaje no podrás usarla como aval ni garantía de nada.

Piensa en lo barato que te puede salir inscribir en el registro de la propiedad tu inmueble, tiene un valor altísimo como acabamos de ver y un coste mínimo.

 

 

Problemas en la compra de una plaza de garaje

valor-minimo-escritura

consultorio inmobiliario

Mi plaza es más pequeña pero todos los vecinos pagamos la misma comunidad

Hola Daniel y gracias por adelantado. Mi problema es fácil. Compré recientemente una plaza de garaje pequeña y mi sorpresa ha sido ver que pago lo mismo de comunidad que los propietarios de plazas dobles. Esto es normal? Ni siquiera el administrador me hace caso, dice que se ha hecho así toda la vida.  Es eso cierto o se puede cambiar?

Manuela


Hola Manuela,

Por partes….

  1. En cuanto a los gastos comunitarios se pueden pagar a partes iguales o por coeficiente.
  2. La Ley de Propiedad Horizontal establece que lo ideal es hacerlo teniendo en cuenta las cuotas de participación. Por lo que tendrías que pagar menos por tener una plaza más pequeña.
  3. No obstante también permite que se pague de la forma en que los propietarios establezcan si lo hacen por unanimidad. En este caso parece que se decidió hacerlo a partes iguales
  4. Ese acuerdo que lleva toda la vida vigente según el administrador es vinculante para quienes lo firmaron.
  5. Si el anterior propietario que es quien lo firmó lo inscribió en el Registro de la Propiedad también te obligaría a ti y a todos los futuros compradores de las plazas de ese garaje.
  6. Comprueba si es así…
  7. En caso de no estar inscrito en el Registro, ese acuerdo no se te puede aplicar a ti.
  8. Según lo veo yo tu administrador debería pasar tu cuota por coeficiente y el resto de vecinos pagar por partes iguales una vez descontado tu porcentaje

Comprueba si está o no inscrito ese acuerdo en el Registro de la Propiedad,

suerte y saludos


Coeficiente de participación

Bon día Dani, en primer lugar felicitarte por el excelente blog ya que “nos ilustras” en una materia en la cual soy un profano. Mi consulta es referente a los coeficientes de unas plazas de parking. Compre un par de plazas de parking a un promotor inmobiliario(nueva construcción), una plaza tiene la superficie útil de 12,2 m2 y la otra 10 m2, 
Coeficiente general: veinte centésimas por ciento para las dos plazas (en la escrituras). Como es que tengo el mismo coeficiente general si las plazas tienen diferentes m2??.
En el catastro todas las plazas de parking, el coeficiente de participación es del: 0,20, las plazas varían de 23 a 37 m2 según catastro, porque el mismo coeficiente?

Existe algún documento donde se fije la cuota de participación.?

Javier


Gracias Javier por tus ánimos,

el tema de los coeficientes/cuotas de participación de las plazas de garaje afecta a toda la Comunidad de Propietarios

Viene reflejado en el Título constitutivo y se puede modificar, pero con la unanimidad de todos los propietarios, que a su vez representan el 100% de las cuotas.

Proponlo en la próxima reunión de vecinos y arguméntalo de forma clara, ya sabes como son las reuniones de vecinos…. suerte

 


La inmobiliaria no me deja poner la plaza de garaje a nombre de los dos

Hola, mi marido comenzó a averiguar para comprar 2 garajes y un trastero. Hizo una oferta y se la aceptaron. Entrego una seña y todos los papeles que le pidieron. Dijo que quiere ponerlo todo a nombre de los 2 y ahora la inmobiliaria dice que tendrán que hacer otra oferta y hacer todo otra vez y que posiblemente suban el precio de la oferta. ¿Es normal eso? Como opción dice que prosigamos y que luego el me haga una donación. No entiendo porque no puede escriturar a nombre de los 2 siendo que pagaremos en efectivo.

Raúl


Buenos días Raúl,

Lo que me cuentas me parece surrealista. Una de dos…. o bien los «profesionales» de la agencia inmobiliaria son novatos y no saben cómo funciona una compraventa o bien  quieren tomaros el pelo para que paguéis más por la plaza.

La señal que hizo tu marido es una reserva de la plaza a nivel agencia-comprador para que la retiren de la venta y empiecen a tramitar el papeleo. A partir de ahí se lleva la documentación a la notaría para que preparen la escritura de compraventa y es cuando nos preguntan: ¿quién o quiénes compran? ¿Están casados? ¿En qué régimen? ¿Cuál es el precio que pagan? etc…. es decir que cuando se informa al oficial de la notaría de los detalles de la compra no importa que se haya firmado una señal anteriormente ni a nombre de quién está firmada.

Os aconsejo que elijáis vosotros el notario- tenéis esa capacidad como compradores- e informar al oficial de quienes compráis, el precio, etc…. luego avisas a la inmobiliaria que tienes la firma preparada para un día y hora señalados y ya está. En el caso que el comprador o la inmobiliaria se nieguen a firmar o a venir a la compraventa levantáis un acta notarial de incomparecencia y al juzgado.

Suerte,


Problemas en la compra de una plaza de garaje a un banco

He comprado plaza de garaje a Servihabitat Buildingcenter SA, a pesar de todos mis intentos por que liquidasen deudas con comunidad y Ayuntamiento, han redactado la minuta con el texto:

La parte vendedora responde y queda obligada del pago del IBI por los ejercicios devengados con anterioridad al día de hoy, una vez se obtenga por parte del Ayuntamiento correspondiente, el expediente de insolvencia y derivación necesario para poder efectuara el pago, con entera indemnidad para la parte compradora y para la propia finca.

Serán de cuenta y cargo de la parte vendedora aquellos gastos, tributos y cuotas de comunidad de propietarios, anteriores a este Contrato y que legalmente sean exigibles a la parte compradora, de producirse éstos, la parte compradora vendrá obligada a comunicar a la vendedora, de forma inmediata y en plazo no superior a 5 días desde su recepción.

La parte compradora expresamente exonera a la vendedora de la obligación de aportar la Certificación sobre el estado de deudas con la Comunidad de Propietarios, a que ss refiere el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal… Esta exoneración no modifica la obligación que expresamente asume la parte vendedora, de responder frente a la Comunidad de Propietarios de los gastos que le sean legalmente exigibles y que se adeuden a fecha de la Escritura de venta, con entera indemnidad para la parte compradora.

Por otro lado no me han entregado ninguna llave para el acceso y el API a quien reclamo la gestión para facilitármelas me responde:

Me dicen que como es llave comunitaria la tienen que proporcionar la comunidad, en este caso es un mando a distancia, si fueran llaves privadas, o sea que las plazas estuvieran cerradas esas llaves si las proporcionarían ya que serian de la propia plaza, pasa lo mismo cuando vendemos viviendas, nosotros proporcionamos la llave del piso pero no la del portal porque pasa lo mismo, es comunitaria y no la tenemos.
De todos modos a mi no me la proporcionan porque no soy propietario.

Inma


Hola Inma, cuando compras a entidades bancarias tienes que asumir que sus contratos no se modifican, están muy estudiados y no quieren perder el tiempo con detalles, ellos imponen su normas. Por lo que me cuentas no han aportado los certificados que demuestren que han pagado su deudas con la comunidad , pero por otro lado reconocen que si las hubiera asumen su pago…. bueno…. no sé que decirte, me parece que no les costaba nada pedir el certificado al administrador y de paso una llave de acceso… eso sería lo lógico y lo que marca la Ley, pero como te digo ellos imponen y nosotros bajamos la cabeza. Te va a tocar a ti conseguir la llave, comprobar que no hay deudas y reclamarlas si fuera el caso. Suerte y espero que todo quede en un pequeño cabreo.


He comprado una plaza de garaje y me han ocultado que tiene deudas con la comunidad

Hola, mi caso es que compre una plaza de garaje en una finca y en la notaria ella presento que estaba libre de gastos y resulta que cuando llamo al administrador para dar mis datos para las cuotas esta persona tiene una deuda de 800 euros ….. qué puedo hacer?

Luis


Hola Luis,

Cuando dices que «ella presentó que estaba libre de gastos» te refieres a que la vendedora llevó el certificado del administrador en el que se decía que estaba al día de los gastos comunitarios?

En ese caso el administrador ha mentido y tiene una responsabilidad, ese certificado es un documento oficial y va sellado y firmado por él.

Otra cosa es que no llevara ese certificado y te dijera que estaba al corriente…. en tal caso el Notario tendría que haberte advertido de que no se había presentado ese documento y de las consecuencias que podría tener….

Entiendo que no fue así, que no se presentó el certificado y que:

a) el Notario no lo mencionó ni te avisó de ello y por lo tanto en la escritura no figura tu renuncia expresa a ese certificado… es algo que me extraña mucho pues los notarios no pasan por alto esos detalles

b) la vendedora mintió al declarar que estaba al corriente de pago, en ese caso podría tener consecuencias la vendedora por manifestación falsa. Siempre y cuando figure en la escritura «que la vendedora declara estar al corriente de gastos comunitarios»….

En todo caso tu plaza de garaje va a tener que responder de esos 800 euros de deudas comunitarias.

Te aconsejo que repases la escritura a ver que se manifiesta en ella y si te han engañado tomes las medidas oportunas.

– Contra el administrador si el certificado ocultaba la deuda.

– Contra la vendedora si manifestó falsamente y  así consta en la escritura que estaba al corriente de pago.

saludos


Mi plaza de garaje da a un cuartito comunitario

Buenos días Daniel, a ver si me puedes asesorar un poco sobre la problemática que tengo. 

El tema es que en mi plaza de parking existen dos accesos, uno al trastero de mi propiedad según escritura y otro acceso a lo que en teoría es un cuarto que no se como esta detallado en escritura, imagino como comunitario, que se está usando como cuarto de mantenimiento, para el almacenaje de todos los elementos de mantenimiento. Mi plaza de parking es la única que tiene acceso a dos trasteros.

Esto me ocasiona algunos problemas, por ejemplo no poder hacer un uso total de mi plaza, tener elementos de mantenimiento en mi plaza ya que no se guardan en el cuartito, peligro de daños en mi propiedad por dichos elementos(esta mañana había un somier). 

Llegados a este punto, lo que quiero es que se deje de usar este cuarto con estos fines, y evitar todas las situaciones que antes he comentado. Para ello, tengo algunas propuestas, comprar el cuartito a la comunidad si fuera posible, solicitar instalar una estructura prefabricada en el jardín y que se mueva todo ahí.

Hay alguna forma legal de exigir que ese cuarto no se use para estos fines?

No se me ocurre mucho más opciones, se te ocurre como puedo solventar este problema? El edificio tiene espacio de jardín y también existe una parte en desuso en el parking que se ha quedado como un pinar y tiene pendiente.

Gracias de antemano.

Vicente


Hola Vicente , es normal en ocasiones que para acceder a un elemento comunitario recaigan servidumbres de paso sobre algunos elementos privativo, como en este caso tu plaza de garaje. Ahora…. una cosa es que tengan que pasar por encima de tu plaza las tuberías de los desagües, o que para acceder a un cuartito trastero sea necesario pisar tu plaza. Lo que me parece un abuso es que para abrir la puerta de ese trastero tengas que renunciar al completo disfrute de tu plaza y mucho más ver como se convierte en un trastero comunitario sin ningún tipo de civismo.

Algunas ideas:

  • Lo primero es ver como figura el cuartito en la escritura de constitución de obra nueva, si en algún momento se votó para darle uso de trastero comunitario… más bien tiene toda la pinta de que se ha ido usando así desde siempre y así se ha quedado.
  • Intenta hablar con el anterior propietario para ver que acciones hizo él y que te de la información de la que disponga
  • En tu escritura de compraventa se hace mención a esa servidumbre?
  • Comprar el trastero a la comunidad no es mala idea pero tendrán que estar todos de acuerdo, el 100%,
  • Sacar fotos cuando veas colchones y trastos en la puerta del cuartito para ir documentando pruebas por si acaso hay que ponerse serios y poner una denuncia….
  • Lo de la estructura prefabricada en el jardín no está mal pensado, sobre todo si te haces tu cargo del gasto, igual es lo más barato y fácil… eso sí: que conste en un acta de la Junta de vecinos que propones esa solución a cambio de que el cuartito deje de servir como trastero comunitario.

Saludos, espero que tengas suerte y ya me contarás,


 

 

problemas con el iva reducido de las plazas de garaje

Pueden darse problemas cuando tratamos de liquidar el IVA reducido de las plazas de garaje, el principio básico es que la administración siempre barre para casa. A partir de ese principio cualquier excusa es buena para negar el IVA reducido y aplicar el tipo general (el 21% en la actualidad)…. por ejemplo, que se ha solicitado fuera de plazo. Esto es lo que le pasó a Ángeles, quien quiere compartir su amarga y cansina experiencia.


Te escribo para comunicarte, que después de casi 3 años y medio he recibido un comunicado del Tribunal Económico Administrativo Regional de Madrid, denegándome la devolución del IVA de una plaza de garaje, que compré junto a una casa en la misma urbanización,
que entiendo que me cobraron indevidamente. 7% casa y 21% garaje.
El escrito en parte para mí es chino, pero por lo que he podido entender mi reclamación fue hecha fuera de plazo, después de pagar los impuestos tenía un mes para hacer la reclamación.
Si necesitas alguna información para tú bloc dímelo y con mucho gusto te escribo. Yo ya me doy por vencida. Saludos.

Esta es mi experiencia:

En noviembre del 2014 compré una vivienda, conjuntamente con una plaza de garaje, en la misma urbanización.

El valor total 134.000 euros con la plaza de garaje (11.500 euros).

La casa había estado alquilada por un periodo superior a dos años, por lo que se consideró una  segunda transmisión, por lo cual no pagué IVA, tributé el 6% de IMPUESTOS DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES.

Por la plaza de garaje un 21% de IVA más el 0,75% de ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.

Lo que yo he solicitado 1º a la AGENCIA ESTATAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA DE MADRID,  2º a la AGENCIA TRIBUTARIA RECURSOS, COORDINACIÓN IVA-ITP, 3º al TRIBUNAL ECONÓMICO ADMINISTRATIVO REGIONAL DE MADRID, es la devolución de 2.415 euros iva, más 86,25 euros de Actos Jurídicos Documentados.

Entiendo que tenía que haber tributado lo mismo por la vivienda que por la plaza de garaje el 6% y por lo tanto tampoco AJD basándome en lo siguiente:

  1. Qué las plazas de garaje, en general, no tienen consideración de vivienda. No obstante, las plazas adquiridas con la vivienda habitual, se asimilan a ésta cuando cumplen una serie de requisitos y con esta vinculación forman un bien indivisible, tributando igual que la vivienda.
  2. Se encuentra en el mismo edificio y complejo inmobiliario de la vivienda.
  3. La transmisión tanto de la vivienda, como de la plaza de garaje, se produjo en el mismo acto y se entregaron ambas en el mismo momento y en una única escritura, por la empresa constructora.
  4. No tiene uso distinto al privativo del adquiriente.
  5. Y además me consta que otros casos han pagado el 6% ITP. (ver Foto de la conversación  con un vecino).

Las respuestas no me convencen, en primer lugar, los dos primeros escritos lo deniegan, porque mi plaza de garaje no estuvo alquilada, fué otra distinta. A mí con la compra de mi casa me asignaron la plaza de garaje 166.

La última contestación…. porque lo hice fuera de plazo.

 

 

 

 


Ángela se me ocurre algo… liquidaste el ITP de la vivienda y quizás tendrías que haber liquidado el IVA, de esa manera en la misma liquidación podrías haber incluido vivienda y plaza de garaje asimilada… en tu caso al haber liquidado el ITP (que lo recauda la comunidad autónoma) de la vivienda y el IVA de la plaza de garaje (que lo recauda la administración central) , es decir dos impuestos diferentes y uno además transferido a las comunidades autónomas (ITP), quizás no hayan asimilado la plaza de garaje a la vivienda, puesto que no les conste el pago del IVA de la vivienda. No sé si me explico…

Por otro lado se me ocurre otra posibilidad. ¿El impuesto quién lo confeccionó y presentó? ¿liquidó el 21% y luego tú has pedido que te devuelvan la diferencia ya que te diste cuenta a posteriori del error ya que deberías haber liquidado el IVA reducido? en ese caso es muy difícil que Hacienda te devuelva nada ya que siempre barre para casa y como has podido comprobar después de tres años y medio de pelea te dicen ahora que el plazo para la reclamación había vencido al cabo de un mes de la compra…

¿O liquidaste de inicio el IVA reducido al 6% o el tipo que toque en tu comunidad y te hicieron ua complementaria con la diferencia hasta el 21%?

Es importante saber si fue un error en la forma de liquidar los impuestos o si es un error de interpretación de Hacienda. Quizás alguien con más conocimientos que los nuestros nos lea y pueda al menos ayudarte a entender lo que pasó….

Cómo cerrar una plaza de Garaje

Cómo-cerrar-una-plaza-de-Garaje

Cómo-cerrar-una-plaza-de-Garaje

Tienes una plaza de Garaje y estás pensando en cerrarla, ¿has pensado en cerrarla con tabiques?  ¿con una puerta o reja? Antes de nada tienes que saber que no es fácil cerrar una plaza de garaje por tu cuenta. Te lo cuento…

¿Se puede oponer algún vecino? Necesitarás el voto favorable y unánime del resto de tus vecinos. Y la unanimidad no es lo que se lleva en España, no hay reunión de vecinos sin opiniones para todos los gustos y bandos contrapuestos. Es muy difícil pues una simple abstención acabará con la posibilidad de cerrar tu plaza de garaje.

¿Qué pasa si hago la obra sin el permiso de mis vecinos? Si tu idea es no someter el cerramiento de la plaza de parking a la votación de la Junta de Propietarios, lo más seguro es que te denuncien en los juzgados y tengas que deshacer la obra.

¿Tengo que pedir permiso en el ayuntamiento? Como mínimo deberías consultar la normativa de tu municipio para ver si es posible o qué condiciones te piden. Lo ideal para no tener problemas es contratar un técnico que te haga un proyecto y lo vise en el ayuntamiento. Además así podrás convencer mejor a tus vecinos. Si haces bien las cosas encontrarás menos resistencia.

¿En qué afectará al resto de propietarios? Ten en cuenta que no podrás invadir zonas comunitarias ni el espacio de tus vecinos, por lo tanto al cerrar una plaza de garaje te comerás parte de tu propia plaza y reducirás su tamaño. Piensa que tus vecinos de plaza van ver limitada su maniobrabilidad y apertura de puertas con la pared de tu cerramiento al lado

¿Me cubrirá el seguro comunitario? Consulta a tu administrador si el seguro comunitario va a poner problemas por tener una plaza-trastero en la que seguramente se van a almacenar “trastos” y en caso de siniestro en el aparcamiento no te cubra a tu plaza. Peor aún si el siniestro lo ocasionas tú, el seguro puede que no quiera responder ¿imaginas a quién reclamarán la indemnización?.

¿Puedo instalar iluminación en mi plaza de garaje cerrada? También aquí tendrás que pedir permiso a tus vecinos si quieres instalar un punto de luz o un enchufe. Será complicado… ¿o vas a poner un contador independiente para tu consumo?

¿Y si ya hay una plaza de garaje cerrada en el aparcamiento comunitario y nadie le ha dicho nada? Esto podría indicar que tus vecinos ya consintieron cerrar una plaza de garaje o que simplemente nadie protestó cuando el propietario hizo el cerramiento. Algunos juzgados entienden que pasados cierto tiempo sin que la comunidad proteste esto supone un consentimiento tácito. Pero no hay unanimidad en cuantos años han de pasar para ello. Además no sabes si ahora hay un nuevo vecino que se opondrá. El hecho de que ya haya una plaza de parking cerrada no quiere decir nada a efectos prácticos para ti.

En definitiva no te aconsejo que cierres tu plaza de garaje por tu cuenta y riesgo o seguramente tendrás problemas con tus vecinos.

cómo sacar un coche abandonado de un garaje

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como-sacar-un-coche-abandonado-de-un-garaje

 

Hola Daniel, tengo un problema que espero puedas ayudarme a resolver….. ¿Cómo podemos sacar un coche abandonado de un garaje?

tengo una plaza de garaje en un edificio de viviendas donde hace años que no vivo. En su momento vendí el piso pero no la plaza de garaje. El caso es que no le he prestado nada de atención ni para alquilarla ni para ir a las reuniones de propietarios. Hace 10 años que no piso el parking.

El mes pasado se puso en contacto conmigo el administrador para decirme que había un coche con pinta de estar abandonado en mi plaza, pues está cubierto de polvo y hace meses que nadie lo mueve. Lo primero que hice fue avisar a la policía municipal pero no pueden hacer nada, dicen que es una comunidad privada y no es de su competencia.

He pensado contratar una grúa y sacarlo a la calle para dejarlo abandonado en algún solar o calle de las afueras pero me han dicho que puedo tener problemas si me pillan.

Me puedes orientar…? gracias

Vicente P.


¿cómo sacar un coche abandonado de un garaje?

Hola Vicente,

El tema no es sencillo, me preguntas cómo sacar un coche abandonado de un garaje… y ya sé que te habrán dado mil ideas, lo que se suele aconsejar siempre es llamar a un amigo mecánico que te ayude a sacar el coche abandonado en tu garaje para dejarlo abandonado en cualquier calle… o similares, pero casi siempre peores. Mucho cuidado con este tipo de «soluciones»!

Para empezar te diré que la policía municipal evidentemente no puede hacer nada si el coche abandonado está en un garaje privado como es el caso. Otra cosa es que lo saques y lo dejes abandonado en la vía pública, en ese caso sí van a intervenir y tendrás un problema mayor,

Lo primero que deberías hacer es localizar al dueño del vehículo a partir de la matrícula o del número de chasis. Esta información la conseguiremos en la DGT.

Una vez tengas localizado al propietario del coche abandonado en tu garaje le mandas un Burofax con acuse de recibo, así tienes ya un comprobante de que te has puesto en contacto con él y le has solicitado que retire el vehículo. Una vez pase un tiempo prudencial -infórmate de cuanto tiempo ha de ser con un abogado que conozca la Ley- si no lo ha retirado estarás ya habilitado para retirarlo tú.

Y ahora, tras haber dado todos esos pasos ya puedo explicarte cómo sacar un coche abandonado de un garaje… 

En primer lugar vuelves a la DGT para solicitar el traslado del vehículo a un desguace. Ellos tratarán de nuevo de contactar con el propietario y si no lo consiguen aprobarán nuestro expediente y podremos retirar el vehículo con una grúa y llevarlo al desguace para su destrucción.

Como ves no es tan sencillo…

Saludos!

Obligaciones del propietario de una plaza de garaje con respecto a la comunidad de vecinos

Obligaciones del propietario de garaje con respecto a la comunidad de vecinos

Ya sabemos que invertir en garaje tiene muchas ventajas. Pero no debemos olvidar que nuestra inversión suele encontrarse en garajes comunitarios y por lo tanto debemos tener en cuenta las obligaciones como propietarios de una plaza de garaje con respecto a la comunidad de vecinos.

En primer lugar tenemos que saber de qué tipo de garaje estamos hablando. En algunos casos el garaje es una comunidad de vecinos independiente y en otros conjunta a la comunidad de las viviendas del resto de la finca

Tipos de plaza de garaje atendiendo a la comunidad de propietarios

Las viviendas y el garaje constituyen una misma comunidad

En este caso el aparcamiento se encuentra integrado en la comunidad de vecinos de las viviendas. Todos los elementos que conforman la finca, como rampas y escaleras, el ascensor, los arreglos del portal, la consejería, la vigilancia y demás son comunes.

Esto quiere decir que el dueño de una plaza de parking comunitario tiene obligación de pagar una cuota generada por el propio desgaste, averías, reparaciones, etc. En el caso de pertenecer a una comunidad de vecinos en régimen de propiedad horizontal, el dueño de la plaza de parking tiene derecho a participar en las decisiones a través de la junta de propietarios.

El garaje es una comunidad independiente de las viviendas

Entonces, pese al hecho de ubicarse en el mismo emplazamiento, viviendas y parking pertenecen a comunidades de vecinos totalmente independientes, por lo que el propietario de una plaza de garaje queda excluido de obligación para abonar cualquier derrama para pisos o reparaciones propias del edificio, salvo aquello que tenga que ver con el garaje. Pero ojo, el garaje y las viviendas ocupan eso sí un mismo espacio, están en la misma finca o edificio, por lo tanto en caso de tener que afrontar una reparación estructural del edificio el garaje participará en la misma. Es decir no participará de los gastos de luz, limpieza, portería, ascensor, pero sí lo hará si hay que reparar el terrado o la fachada (reparar, no pintar)

En estas comunidades independientes, todos los gastos referentes a la luz, el agua, el mantenimiento de los sistemas de vigilancia y protección contra robo e incendios, las puertas de acceso y demás son pagados con los fondos pertenecientes a las cuotas de las plazas de parking, pudiendo ser a su vez:

– Equitativos: la cuota a pagar se divide entre el número de plazas y cada propietario tiene que abonar la misma cantidad, independientemente de las dimensiones.

– Proporcionales: la cuota varía atendiendo al coeficiente de participación de cada plaza reflejado en la escritura de adquisición de la plaza. Varía en función de las dimensiones de cada aparcamiento.

Obligaciones del dueño de una plaza de garaje

1. Comportarse con civismo y respetar las normas de la comunidad.  Hay que tomar una actitud que impida realizar cualquier actividad prohibida en el edificio, bien sea por molestar a los vecinos o por ser perjudicial para el estado de la finca, la cual debe ser respetada en todo momento. Las instalaciones y los elementos comunes, sean de uso generalizado o privativo, sirven para ofrecer un servicio a los propietarios, por lo que es exigible hacer un uso adecuado de ellos, evitando lo máximo posible causar daños o cualquier desperfecto.

De igual manera, la plaza de parking debe mantenerse en todo momento en un buen estado de conservación, sin que llegue a generar ningún tipo de contratiempos a la comunidad ni a los dueños vecinos.

Estos son los principales problemas que se dan en los garajes comunitarios

2. Consentir las medidas que se adopten en las juntas de propietarios. En estas se acuerdan servicios comunales para el interés general o bien reparaciones necesarias que atañen a tu plaza de parking en concreto. El propietario ha de mantener una postura de consentimiento ante tales actuaciones, creando una comunidad saludable en todo momento. En caso de producir algún daño o perjuicio, la comunidad toma responsabilidad para recompensar al dueño del garaje en cuestión.

3. Contribuir en todo momento a los gastos generales: tal y como dispongan los estatutos de la comunidad perteneciente o bien dependiendo de la cuota de participación hablada anteriormente, habrá que realizar el pago de cualquier gasto necesario para el beneficio de la finca. De esta manera, se contribuye además al fondo de reserva desde el cual la comunidad atiende toda obra perteneciente al mantenimiento, conservación de elementos y cualquier reparación necesaria.

4. Comunicar cambio de titularidad: Cuando vendamos nuestra plaza de garaje tenemos la obligación de informar al administrador o, en su defecto, al secretario, del cambio de titularidad.

5. Constar legalmente un domicilio en el territorio nacional: en caso de que existiera cualquier notificación de la junta o a efectos de citaciones diversas, es obligatorio hacer constar un domicilio situado en territorio español.

6. Pagar toda deuda: aquella persona dueña de una plaza de parking que, por cualquier razón, no tuviera pagadas todas sus cuotas, queda exenta de su derecho de votar en las juntas de propietarios, derecho que podrá ser recuperado en cuanto deje de adeudar dicha cantidad. A pesar de perder ese derecho, podría participar en todo momento en las deliberaciones pertinentes.

 

¿Por qué tengo que pagar más impuestos si compro un «chollo»?

De nuevo el tema de las declaraciones complementarias de Hacienda. Ya hemos hablado de ello anteriormente pero vamos a refrescar el concepto:

Valor real / Precio de compra

Una cosa es el valor de compra de un inmueble, un nuestro caso de una plaza de garaje, y otra cosa es lo que Hacienda dice que vale. Por eso cuando encuentras una oportunidad de mercado y la compras, tras liquidar el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales (ITP) recibes tarde o temprano la carta de Hacienda con la declaración complementaria.

La razón es la siguiente: Las Haciendas Autonómicas tienen sus propios métodos de valoración (cada una el suyo) de inmuebles y muchas veces estas valoraciones son superiores al valor de mercado. Cuando escrituramos declaramos el precio de la compra y pagamos los impuestos en base a ese precio, y ese es el problema.

Para Hacienda hay que liquidar el ITP en función del valor real de la plaza de garaje independientemente del precio que hemos pagado por ella. Vamos a ver en que consiste todo esto con un ejemplo.

  • Imaginemos que compramos una plaza de parking en Madrid (donde el ITP es del 6%)  por 20.000 euros y hacienda la tiene valorada en 25.000 euros.
  • Nosotros liquidamos como es normal los impuestos según el precio de la compra: 20.000 euros x 6% ITP = 1.200 euros.
  • Hacienda hace su comprobación y estima que la plaza tiene un valor real de 25.000 euros y hace su propio cálculo: 25.000 euros x 6% ITP = 500 euros
  • Recibimos una carta de Hacienda notificándonos que hemos liquidado mal el ITP acompañada de una propuesta de liquidación complementaria para que abonemos los 300 euros de diferencia más los intereses legales de demora.

¿Esto es justo?

Esta situación es muy habitual y los compradores lo van asimilando como algo corriente. Sobre todo los inversores que están habituados a comprar y ya se han encontrado con la situación en otras ocasiones. He comprado muy barato pero pagaré los impuestos por el precio que estime hacienda. Pero las personas que lo sufren por primera vez no lo toleran  con la misma naturalidad y lo consideran muy injusto. En un mercado libre es fácil encontrar un vendedor apurado dispuesto a vender por un precio muy bajo con tal de conseguir liquidez. Y en un mercado libre el valor debería ser el precio acordado entre comprador y vendedor…  es la ley de la oferta y la demanda, no tiene sentido que el gobierno determine el valor de los bienes.

¿Cómo calcula Hacienda el valor de la plaza de garaje?

Cada administración autonómica tiene sus criterios. Por ejemplo en Cataluña se toma como referencia el valor catastral y se multiplica por un coeficiente corrector que cada año van variando de modo que el valor mínimo de escrituración no es fijo. En Madrid es la propia comunidad quien te indica el valor según su propia valoración. En lo único en que todas las administraciones autonómicas coinciden es en penalizar la compra de una oportunidad de mercado.

¿Reclamar vale la pena?¿Cómo lo hago?

Podemos recurrir pero eso no significa que no tengamos que pagar. Los plazos serán los mismos si pagamos por las buenas que si decidimos recurrir. Otra cosa es que ganemos el recurso y nos devuelvan el importe de la declaración complementaria.

Si decidimos ir contra la administración mediante una reclamación económico-administrativa, tenemos cargarnos de paciencia pero si lo hacemos bien podemos ganar. Eso sí…. Luego la administración podrá hacer una nueva valoración de la plaza de garaje y presente otra liquidación provisional que nosotros nuevamente volveremos a recurrir y posiblemente ganar.

En el caso de nuestro ejemplo, para una plaza de garaje de 20.000 euros, estamos hablando de una cantidad de 300 euros. Eso tiene una doble lectura: por un lado tendremos que valorar si realmente nos apetece entrar en esa guerra por 3oo euros. Pero por otro lado la administración tendrá menos interés en pelear la reclamación.

¿Cual es el precio justo de mi plaza de garaje?

¿Cómo determino de forma sensata el precio de mi plaza de garaje?

Aunque aún nos encontremos lejos de los precios máximos del mercado inmobiliario que se alcanzaron en 2007, la tendencia al alza es evidente en las principales ciudades españolas y se prevé que siga igual mientras duren las buenas perspectivas de crecimiento económico.

El mercado inmobiliario es así. Si las expectativas son optimistas con un desempleo a la baja y una economía al alza el mercado se contagia de ese optimismo y los precios de los inmuebles se vuelven imparables. En ese contexto es muy difícil que ningún propietario sea el primero en poner sensatez y decidir no sumarse a esa dinámica de precios alcistas.

¿Entonces cual es sería  el precio justo de un inmueble? No hay nada más justo que dejar que comprador y vendedor se pongan de acuerdo. Por lo tanto si el vendedor no es sensato a la hora de pedir será el comprador quien imponga un precio máximo razonable que estaría dispuesto a pagar. Y así se llegará a un acuerdo y a un precio justo.

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Como ayuda a vendedores desorientados se me ocurren algunas ideas que tienen mucho que ver con el sentido común y poco con los vaivenes del mercado inmobiliario

Así no puedes determinar el precio de tu plaza de garaje:

El precio de tu plaza de parking no es el precio de anuncios similares que ves publicados en los portales inmobiliarios. La prueba principal de que esos anuncios son caros es que aún están publicados en Internet. Los anuncios que se han vendido son retirados de los portales inmobiliarios, por lo tanto los que ves publicados son los que no se han vendido aún, y eso suele significar que tienen un precio que nadie está dispuesto a pagar por ellos.

El precio de tu parking no es lo que te ha dicho el portero, el vecino o tu cuñado. No es sensato pedir consejo a personas que no conocen el mercado y sólo te dan su opinión. Otra cosa es que ellos estén dispuesto a pagar lo que te aconsejan que pidas a un tercero. Pregúntales si ellos lo pagarían a ver que pasa.

El precio de tu plaza de garaje no es “lo que pagaste por ella”. Eso es lo que te costó a ti en un momento diferente al actual. Otra cosa es que no quieras perder dinero, pero esa no es la forma justa de valorar las cosas.

El precio justo de tu aparcamiento no puede determinarse bajo la fórmula “no tengo prisa” o “no me pide pan”. No esperes que un día vaya a llegar ese ingenuo y te pague un sobreprecio sin ningún motivo.

El precio de tu plaza de garaje no puede ser lo que crees que valdrá en el futuro. No puedes pensar que dentro de un año valdrá mucho más porque la estás vendiendo hoy. Si ese es tu caso te recomiendo sacarla de la venta y esperar un año para tratar de venderla de nuevo. Pero entonces cuando haya pasado ese tiempo no hagas la misma jugada y pidas otra vez lo crees que valdrá en el futuro.

El precio de tu parking no es lo que necesitas. Que tú necesites una cierta cantidad de dinero no significa que tu plaza de garaje tenga ese valor en el mercado. Esa no es una forma justa de poner el precio.

Esta si es la forma de poner precio a tu plaza de garaje:

El precio de tu plaza de garaje es lo que alguien esté dispuesto a pagar por ella. Hay que tener sentido común y determinar el precio con sensatez  o como dije antes será el comprador quien imponga un precio máximo razonable que estaría dispuesto a pagar. Y si no nos adaptamos no la venderemos.

Ese es el precio justo y por lo tanto el precio que deberías determinar de forma sensata si quieres venderla. Y esto serviría para cualquier inmueble.