ALQUILER DE GARAJE SIN CONTRATO

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ALQUILER DE GARAJE SIN CONTRATO

¿Es posible el alquilar una plaza de garaje de forma verbal? ¿Es válido un contrato de alquiler de garaje sin contrato? ¿Qué precauciones debo tomar si alquilo la plaza de garaje sin contrato? ¿Cómo demuestro que soy el inquilino de la plaza y que estoy al día de los pagos?

Régimen Aplicable

En primer lugar hay que tener en cuenta que los arrendamientos se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)….o por lo dispuesto en el Código Civil.

Ya vimos cuando hablamos del derecho de tanteo y retracto que los tribunales no tienen claro aún si es una ley o la otra la que rige los arrendamientos de plazas de parking.

Para simplificarlo vamos a tratar dos supuestos: 

La plaza de garaje se alquila conjuntamente con la vivienda: Se aplica la LAU ya que se considera un accesorio del piso y las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también a las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Se alquila de forma independiente: se aplica el Código Civil

Por tanto, si se alquila conjuntamente con una vivienda, dentro del mismo contrato, se le aplican las normas del arrendamiento de viviendas pero si se hace de forma independiente, entonces estamos ante un contrato para uso distinto del de vivienda. Esta matización es importante porque afecta a las condiciones que pueden pactarse en el contrato.

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Es válido un alquiler de garaje sin contrato, mediante un acuerdo verbal.

Los contratos de arrendamiento existen a partir del momento en que dos personas se ponen de acuerdo para ceder el uso de la plaza de garaje y pagar a cambio un alquiler por ello.

El Código Civil establece el principio general de libertad de forma para la mayoría de los negocios jurídicos: “Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”.

Por tanto el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o a prestar algún servicio.

El alquiler de garaje sin contrato es legal no obstante  cualquiera de las partes puede obligar a formalizar por escrito ese contrato de alquiler verbal.

Lo reconoce la Ley cuando dice….. “las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento”.

En el contrato se deberán hacer constar la identidad de cada uno de los contratantes, la identificación de la plaza de aparcamiento alquilada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

Aquí dejo un enlace a nuestro modelo de contrato para que puedas descargarlo y adaptarlo a tus necesidades.

¿Qué duración tiene el alquiler de garaje sin contrato?

En caso de un contrato verbal, la ley señala que si las partes no establecen un plazo se entiende celebrado anualmente.

Esto para plazas de parking alquiladas de forma independiente, por que si están vinculadas al arrendamiento de una vivienda serán de aplicación ciertas obligaciones de necesario cumplimiento establecidas en la LAU:

Si se establece una duración inferior a tres años el arrendamiento puede prorrogarse obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por plazos anuales hasta que alcance el plazo mínimo establecido por ley que es de tres años. Llegado un mes antes del vencimiento de la quinta anualidad sin que ninguna de las partes haya manifestado su voluntad de no renovarlo, el contrato se entenderá prorrogado anualmente por un periodo máximo de un año (prórroga tácita anual).

Por lo que respecta al plazo hay que tener en cuenta que el contrato de arrendamiento puede acordarse verbalmente en una fecha que no sea coincidente con la fecha de entrega de la posesión de la plaza de parking. Así pues los plazos del contrato comienzan a correr desde la fecha de entrega efectiva del garaje. No olvidemos señalar este detalle en el contrato.

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¿Qué precauciones debo tomar si alquilo la plaza de garaje sin contrato?

En general, con un contrato verbal estará más desprotegido tanto el propietario como el inquilino, por lo que se han de tener elementos que prueben la existencia y las condiciones del alquiler para evitar posibles problemas en un futuro.

¿Cómo se acredita el pacto verbal?

Para empezar el inquilino está usando de forma pacífica y con el consentimiento del dueño, la plaza de aparcamiento. Esta es la principal constatación del acuerdo para establecer su veracidad.

Con el pago de las rentas debe existir un justificante o recibo en caso de abono en efectivo, o se deberá guardar la prueba de las transferencias bancarias. No es nada aconsejable que el inquilino acepte el pago en metálico y sin recibo que lo pruebe.

¿Qué ventajas tiene un arrendamiento de garaje sin contrato?

Son más simples, se atienen a las cuatro cosas básicas. “Te alquilo la plaza por tanto al mes y me pagarás de tal forma o de tal otra, cualquier de los dos avisando con un mes de antelación puede finalizar el acuerdo sin indemnización. Te dejo el mando de la puerta y tú me dejas 30 euros en fianza que te devolveré cuando finalicemos el acuerdo”.

Además no tienen tantas clausulas y obligaciones o penalizaciones como los contratos por escrito, algo que suele gustar a los propietarios porque así se blindan ante cualquier situación futura

Son más fáciles de modificar, sin necesidad de alterar el contrato escrito. Con una simple llamada se pueden pactar cambios y alterar su contenido. “A partir del mes que viene te pagaré por transferencia”

¿Qué desventajas tiene un contrato de alquiler verbal?

En general ambas partes son más vulnerables.

Es difícil comprobar los acuerdos del contrato.  Sin la copia por escrito dependeremos de la buena voluntad de la otra parte en caso de discrepancias.

Da pie a interpretaciones. siempre será la palabra de uno contra la del otro. “este año había pensado en subir algo la renta como hablamos. Yo no recuerdo haber hablado eso”

Es necesario dejar constancia de los pagos efectuados de cada recibo de alquiler para demostrar su pago y el tiempo que se lleva alquilando la plaza de garaje.

Contrato de alquiler de plaza de garaje

Para evitar problemas, incluso si se trata de un persona de confianza, te recomiendo un contrato de alquiler por escrito,  sencillo, simple y que recoja los puntos básicos:

 Lee y descarga nuestro modelo de contrato de alquiler

 

HERENCIA DE UN GARAJE: PASOS A SEGUIR

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¿Qué diferencia hay entre un legado y una herencia de garaje?

Un legado es un bien específico dejado por el testador a un legatario. Es posible que un testador quiera atribuir a una o varias personas un bien concreto, como un garaje. El testador lega ese bien específico.

El legado puede efectuarse a favor de los herederos forzosos -sean descendientes o ascendientes- o de otras personas o instituciones.

En todo caso, deberá respetar los límites que imponen las legítimas. El resto se adjudica a los herederos, que son los que adquieren todo lo que tenía el fallecido y que no haya legado especialmente, incluidas las deudas, que estarán obligados a satisfacer en el caso de que acepten formalmente (pueden aceptar tácitamente) la herencia.

¿Qué es una legitima?

El testador no siempre es libre para dejar su garaje como quiera. Existe la obligación legal de dejar algo -la legítima- a los descendientes, ascendientes y cónyuge, según los casos, denominados por ello herederos forzosos. Pero hay que tener en cuenta que las normas no son iguales para toda España.

Existen determinados territorios que tienen unos derechos especiales, históricos, llamados tradicionalmente ‘Derechos Forales’, que regulan de modo diferente todo lo relativo al testamento y a las herencias. Son básicamente: Cataluña, Aragón, Navarra, parte del País Vasco, Galicia y Baleares.

¿Quiénes reciben la herencia de garaje a falta de testamento?

El primer problema que se plantea si alguien muere sin haber hecho testamento es qué sucede con su herencia.

Si el fallecido no ha establecido quiénes son sus herederos, será la ley la que los nombre, siguiendo un orden de parentesco. Hay que tener en cuenta que en algunas Comunidades Autónomas se aplican Derechos diferentes).

Solo si no tiene ningún pariente, en definitiva, si muere sin testamento y sin parientes, hereda el Estado.

¿Qué se necesita para hacer testamento?

Se deberá acudir al notario con el Documento Nacional de Identidad  y explicar cómo quiere dejar el patrimonio. Según la complejidad del testamento, el Notario le pedirá escrituras de sus bienes o más información.

A partir de estos datos, el Notario redactará el testamento por escrito y procederá a su otorgamiento sin que, en la actualidad, se exija la intervención de más personas, ya que no es necesaria la presencia de testigos salvo en casos determinados.

¿Para hacer testamento es necesario saber qué bienes dejas a cada heredero?

En el testamento no es obligatorio decir en qué bienes se concreta la parte de cada uno de los herederos.

Lo más frecuente, si se tienen hijos, es que se les nombre herederos por partes iguales sin hacer mención alguna de los bienes, sino aplicando un porcentaje igual para todos ellos. Será después de fallecer el testador cuando los nombrados en el testamento tengan que hacer un inventario de los bienes y deudas que aquel tenía, y proceder a su reparto.

¿Cuáles son los pasos que se siguen para abrir un testamento y qué trámites que han de realizarse?

En primer lugar, se debe obtener certificación literal de defunción del testador.

Después hay que pedir la certificación del Registro General de Actos de Última Voluntad, que podrá realizar telemáticamente el Notario.

En tercer lugar, que una persona con interés legítimo (por ejemplo, un heredero) solicite el último testamento (o los que desee) al Notario correspondiente. La solicitud puede hacerse en persona, o por escrito con firma notarialmente legitimada.

¿Quién paga los impuestos de herencia de garaje y cuánto se paga?

El impuesto lo paga cada uno de los que reciban el garaje, sea por ser heredero, sea porque el fallecido le ha hecho un legado. Son los herederos o legatarios los que tienen que declarar el Impuesto sobre Sucesiones por la herencia o legado que van a recibir.

La cuantía del impuesto depende de varios factores:

  •  El valor de los bienes que reciba: la escala es progresiva, es decir, el tanto por ciento que se paga es mayor cuanto mayor es el valor de la plaza de garaje.
  • El parentesco con el fallecido: cuanto más lejano es el parentesco, más elevado es el porcentaje que se paga. Además, en función del parentesco hay determinadas cantidades iniciales (que se revisan cada año) que no pagan nada. Es decir, que hay un mínimo exento que depende de la cercanía del parentesco.
  • El patrimonio previo del que hereda: si el que hereda tiene un importante patrimonio previo -fijado en la ley del impuesto- también le sale más caro heredar.

En algunas Comunidades Autónomas existe una bonificación del impuesto.

Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid ha impulsado la práctica eliminación del Impuesto sobre Sucesiones para los supuestos de que quién herede tuviese la siguiente relación de parentesco con el fallecido:

  • Descendientes (hijos, nietos…) y adoptados menores de veintiún años.
  • Descendientes (hijos, nietos…) y adoptados de veintiuno o más años, cónyuge, ascendiente (padres, abuelos…) y adoptantes.

Los herederos incluidos en cualquiera de estos grupos tendrán derecho a aplicarse una  bonificación del 99 por 100 de la cuota del Impuesto sobre Sucesiones.

¿Se puede inscribir en el registro de la propiedad un inmueble que forma parte una herencia?

Es importante tener en cuenta que para poder inscribir en el Registro de la Propiedad un inmueble que forma parte de una herencia será necesario, con carácter general, que exista el correspondiente documento notarial de aceptación y adjudicación de herencia  y que se haya presentado la declaración del Impuesto sobre Sucesiones correspondiente.

Presentada la declaración del Impuesto sobre Sucesiones, tanto si se ha optado por autoliquidación como por liquidación administrativa, los interesados podrán dirigirse al Registro de la Propiedad correspondiente para solicitar la inscripción de los inmuebles incluidos en la herencia.

Deberán aportar el documento notarial presentado ante la Administración Tributaria debidamente sellado y, para los supuestos de autoliquidación, las cartas de pago correspondientes.

 

 

 

 

¿Quién paga el IBI? Dudas sobre el IBI

¿Quién paga el IBI de la plaza de garaje tras la venta?

El próximo día 5 de abril de este año, firmo el contrato de compra venta de una plaza de garaje en Alcalá de Henares, la vendedora ha pagado el primer recibo del IBI de este año, ya que lo ha fraccionado en cuatro recibos. Quisiera saber quién le toca pagar los otros tres recibos de este año 2016?. Te ruego una pronta respuesta por las fechas queda escaso una semana. Perdona por la rapidez y muchas gracias,

[divider scroll_text=”Elena”]

 

Hola Elena,

La Ley determina que el IBI lo ha de pagar quien fuera titular (o propietario) el día 1 de enero del año corriente, por lo tanto aunque compraras la plaza de garaje el día 2 de enero el IBI ya estará generado a nombre del vendedor,

Otra cosa es que sea justo y que lleguéis a un acuerdo entre comprador y vendedor, generalmente hay dos formas de hacerlo:

Dejando constancia en la propia escritura de compraventa que el comprador se hará cargo del pago del IBI en los sucesivos trimestres. Con lo cual tendrá que avisarte el vendedor cada vez que le llegue el recibo trimestral y tú hacerte cargo del pago…. personalmente me parece poco práctico y prefiero que si vais a llegar a un acuerdo sea de la manera más tradicional….

– En el momento de la escritura el comprador le abona al vendedor el importe de los recibos restantes del año y queda todo zanjado en ese acto.

En definitiva a tu pregunta ¿Quién paga el IBI? la respuesta es: el titular el día 1 de enero, a partir de ahí podéis llegar a un acuerdo si lo consideráis justo ambas partes.

Plazas de garaje sin referencia catastral individualizada.

Acabo de comprar un plaza de garaje en Madrid y no dispone de referencia catastral individualizada. Tiene una referencia para todo el garaje. ¿cómo pago el IBI?

[divider scroll_text=”Alberto”]

 

Hola Alberto,

Esta situación es muy habitual en los garajes comunitarios. EL IBI lo pagará la Comunidad de Propietarios del Garaje y se te repercutirá el importe correspondiente al porcentaje de propiedad que corresponda a tu plaza de aparcamiento.

Otros gastos en la venta de plazas de garaje

 ¿Qué otros gastos deberé pagar por la venta de plazas de garajes?

Además de los impuestos que son de aplicación a la venta de plazas de garaje y que ya nos hemos referido en otros posts, a la compraventa hay que sumarle otros gastos como son los aranceles notariales y registrales, así como los gastos de gestión, en su caso.

Gastos de Notaría

Los gastos de Notaría son los que se derivan de la intervención del Notario que da fe que se ha llevado a cabo la operación de venta de plazas de garaje. Las tarifas de los notarios, denominadas aranceles, son aprobadas por el Gobierno mediante Real Decreto y son las mismas para todos los Notarios de España.

Gastos de Registro

Los Gastos de Registro corresponden a los costes de inscripción de la venta de las plazas de garaje en el Registro de la Propiedad. Están fijados legalmente y se pagan en el momento de la inscripción. Su importe depende del precio de la compraventa.

Gastos de gestoría

En cuanto a los Gastos de gestoría, son opcionales y son los que se derivan de la contratación de una gestoría para que lleve a cabo todos los trámites derivados de una operación de compraventa (inscripción en el Registro, pago de impuestos, tramitación de las escrituras, etc.). El importe de estos gastos depende de las tarifas de cada gestoría.

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 ¿A quién le corresponde pagar los gastos notariales y registrales?

En este aspecto es importante señalar que es válido todo acuerdo para la distribución de los gastos entre los intervinientes, si bien en el caso de que no exista acuerdo expreso, se aplicará lo establecido en la Ley.

Gastos de Notaría: Dispone el artículo 1.455 del Código Civil:

“Los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor y los de primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.”

El Código Civil por tanto establece que los gastos de Notaría se distribuyen entre los contratantes de forma que el vendedor debe hacerse cargo del coste de la matriz de la escritura (original) y el comprador está obligado al pago del coste de la primera y sucesivas copias.

En la práctica habitual todos los gastos de Notaría se asumen por la parte compradora.

Como ya hemos dicho, los gastos de Notaría asociados a la venta de plazas de garaje se calculan sobre el valor escriturado sobre la misma, sobre el que se aplica un arancel.

Gastos de registro: los gastos de inscripción, en su caso, en el Registro de la Propiedad vienen regulados en la norma del Arancel de los Registradores de la propiedad  aprobado por el real Decreto 1427/1989 de 17 de Noviembre, y que obliga al pago como regla general a aquél a favor de quien se inscriba el derecho.

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Por tanto, si no se pacta nada, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura -la matriz u original-, mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura -copias-, (aunque esta regla puede variar según la Comunidad Autónoma, por ejemplo en el País Vasco), los gastos de inscripción registral, y los impuestos que le corresponden.

También es importante saber que el pacto por el cual se altere el sujeto pasivo del Impuesto de Plusvalía Municipal (el vendedor) o el impuesto de derechos reales (el comprador) no afecta a la Administración que siempre reclamará estos impuestos al sujeto pasivo.

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Por otro lado, los Notarios como los Registradores están obligados a facilitar una información exhaustiva sobre las liquidaciones que realizan, las cuales deben estar detalladas en la escritura pública.

En este sentido, se establece que los Notarios y Registradores tienen las siguientes obligaciones:

– Incorporar al documento público la liquidación del arancel, con mención del número aplicado y de los honorarios aplicables a cada acto.

– Entregar a los interesados la correspondiente minuta de honorarios, debidamente firmada y con mención expresa del recurso que contra ella cabe y el plazo para su impugnación.

– Tener a disposición del público un ejemplar completo del arancel, con sus normas de aplicación

¡Haz click aquí si quieres conocer los trámites que has de realizar tras la compra de tu garaje!

 

 

Guía fiscal para alquilar una plaza de garaje

En lo relativo al tema de los impuestos, estas son algunas de las preguntas más frecuentes que nos surgen a la hora de alquilar una plaza de garaje.

 ¿Debo repercutir IVA si vamos a alquilar una plaza de garaje?

Los particulares, que en principio no son sujetos pasivos del IVA, adquieren la condición de empresarios y profesionales a efectos de este impuesto por realizar, entre otras operaciones, el arrendamiento de bienes.

Por tanto, al alquilar una plaza de garaje están realizando una prestación de servicios sujeta y no exenta del IVA, siendo aplicable el tipo impositivo general del 21%.

Si el alquiler de una plaza de garaje se realizara conjuntamente con una vivienda destinada a ser ocupada como residencia, la operación estará sujeta pero exenta.

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 ¿Es obligatorio darme de alta en el régimen de autónomos?

Alquilar una o varias plazas de garaje podría considerarse una actividad económica lucrativa y por tanto estaríamos obligados a darnos de alta en el régimen especial de trabajadores autónomos.

La normativa establece que se entenderá como trabajador por cuenta propia o autónomo, aquel que realiza de forma habitual, personal y directa una actividad económica a título lucrativo, sin sujeción por ella a contrato de trabajo y aunque utilice el servicio remunerado de otras personas, sea o no titular de empresa individual o familiar.

Uno de los factores que los Tribunales  tienen en cuenta a efectos de encuadrar a la persona en cuestión en el régimen de autónomos es la remuneración que reciba en contraprestación por el alquiler del garaje. Si bien no existe un límite económico exacto, con carácter general se utiliza como baremo por parte de los Tribunales la cuantía del Salario Mínimo Interprofesional (SMI).

Pero como decimos, no hay un criterio claro y desde luego la TGSS y la Inspección de Trabajo sigue un criterio restrictivo en cuanto a la obligación de encuadramiento de modo que siempre que se cumpla esta condición y se supere el SMI resulta preciso el encuadramiento en el régimen de autónomos.

En la práctica, las actividades realizadas esporádicamente o realizadas habitualmente en las que se obtiene una cantidad irrisoria en comparación con las cuotas de autónomos son los casos que han determinado adoptar la solución de su no encuadramiento, pero desde luego una interpretación estricta de habitualidad, determinaría el encuadramiento en RETA.

¿Cuánto debo cotizar en el régimen de autónomos?

En caso que nos demos de alta en el régimen de autónomos, deberemos saber que todos los años, los Presupuestos Generales del Estado actualizan la base máxima y mínima de cotización, que condiciona la cuota mensual de los trabajadores del régimen especial de autónomos.

En 2016, la base máxima será de 3.642 euros y la mínima de 893,1 euros mensuales.

El tipo de cotización en este régimen especial de la Seguridad Social será del 29,8% o del 29,3% si el trabajador tiene cubiertas las contingencias profesionales. Cuando no se tenga protección por incapacidad temporal, el tipo de cotización será del 26,5%.

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¿Debo darme de alta en autónomos si optamos por constituir una sociedad o comunidad de bienes?

Hemos de tener en cuenta que en muchos de los casos seguiremos estando obligados a darnos de alta en el régimen de autónomos.

En particular, estarán obligados a darse de alta:

  • Los socios industriales de sociedades regulares colectivas y de sociedades comanditarias.
  • Los socios trabajadores de las Cooperativas de Trabajo Asociado, cuando éstas opten por este régimen en sus estatutos.
  • Los comuneros o socios de comunidades de bienes y sociedades civiles irregulares.
  • Quienes ejerzan funciones de dirección y gerencia que conlleva el desempeño del cargo de consejero o administrador, o presten otros servicios para una sociedad mercantil capitalista, a título lucrativo y de forma habitual, personal y directa, siempre que posean el control efectivo, directo o indirecto, de aquélla.
  • Los socios trabajadores de las sociedades laborales, cuando su participación en el capital social junto con el de su cónyuge y parientes por consanguinidad, afinidad o adopción hasta el segundo grado, con los que convivan, alcance, al menos el cincuenta por cien, salvo que acredite que el ejercicio del control efectivo de la sociedad requiere el concurso de personas ajenas a las relaciones familiares.

¿Debo darme de alta en autónomos  si además trabajo por cuenta ajena?

La normativa establece que aquellos trabajadores por cuenta propia que coticen en régimen de pluriactividad por desarrollar simultáneamente una actividad por cuenta ajena, por una cuantía igual o superior a 12.368,23 euros, tendrán derecho a que se les devuelva el 50% del exceso de cotización.

Es decir, deberán cotizar en ambos regímenes, pero si han cotizado de más al cotizar al mismo tiempo por dos regímenes, pueden solicitar su devolución, siempre en los cuatro primeros meses del ejercicio siguiente.

¿Necesitas una guía que te ayude a alquilar tu plaza de garaje?

Te recomiendo que leas este post con cinco sencillos puntos, muchas veces complicamos las cosas olvidando que lo obvio y lo sencillo es lo que mejor funciona

DUDAS Y PREGUNTAS ACERCA DEL IBI DE LAS PLAZAS DE GARAJE

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CAMBIO DE TITULARIDAD DEL IBI TRAS LA COMPRA DE LA PLAZA DE GARAJE

Acabo de comprar una plaza de garaje situada en un distrito de Madrid.

El caso es que de cara al cambio en el recibo del IBI no se como actuar, busco información por internet y la verdad es que no me termina de aclarar nada.

Hará cosa de un año, compre otra plaza de garaje, y en este caso el IBI lo paga el garaje en conjunto pasando la valía del mismo en el recibo comunitario.

No se muy bien como actuar para que el ibi del año 2017 y siguientes me llegue a mi y no a los anteriores propietarios.

Muchas gracias y un saludo

[divider scroll_text=”Cristian”]

 

Hola Cristian,

Tras la compra de la plaza de garaje tenemos la obligación de comunicar al Catastro el cambio de titularidad de la plaza de garaje. Por suerte ya no es necesario cumplimentar un impreso con los datos del antiguo propietario y los nuestros propios -como nuevos propietarios de la plaza de garaje-, ni es necesario tampoco presentarlo en el ayuntamiento junto con una copia simple como se hacía antiguamente.

Hoy todo esto es más sencillo ya que si la compra de nuestra plaza de garaje la hemos realizado ante notario será éste quien esté obligado a comunicar telemáticamente al catastro esa información.

Conviene eso sí llevar al Notario la referencia catastral de la plaza de garaje para que pueda notificarlo sin problemas.

De esta forma la administración podrá actualizar la ficha catastral de la plaza de garaje facilitando que el ayuntamiento:

– pueda cobrarnos el IBI como nuevos propietarios de la plaza de garaje.

– pueda liquidar al vendedor la Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Eso sÍ…. te dejo un enlace a la sede electrónica del ayuntamiento de Madrid para que puedas domiciliar el recibo en Tu entidad bancaria y no tengas problemas el año que viene.

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¿A QUIÉN CORRESPONDE EL PAGO DEL IBI TRAS LA COMPRA DE UNA PLAZA DE GARAJE?

Acabo de comprar una plaza de parking en Barcelona, como estamos en febrero el vendedor me dice que he de hacerme cargo del IBI de este año, pero un amigo abogado me ha dicho que no es así  ¿A quién le corresponde en realidad pagar el IBI de este año? ¿Es una parte proporcional?

[divider scroll_text=”Marina”]

 

Hola Marina, el IBI debe pagarlo quien sea propietario de la plaza de parking el día 1 de enero de ese mismo año, da igual que te haya vendido la plaza de parking el día 2 de enero… él es el sujeto pasivo a 1 de enero y el ayuntamiento girará el recibo a su nombre, aunque lo pague fraccionado y le lleguen recibos cuando ya no sea propietario.

Que sea justo o no es otra cosa que podéis hablar entre vosotros y tratar de llegar a un acuerdo, pero es así…. A ti te corresponderá pagar el IBI del año que viene.

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¿A QUIÉN CORRESPONDE EL IBI IMPAGADO DEL PROPIETARIO ANTERIOR DE LA PLAZA DE GARAJE?

Hola Daniel, compré una plaza de garaje y ahora el ayuntamiento me está reclamando varios recibos del IBI que no e corresponden ya que son del anterior propietario. ¿Tengo que hacerme cargo del pago???

[divider scroll_text=”Manel”]

 

Hola Manel, siento lo que te ha pasado pero por desgracia eres el responsable de esos recibos impagados.

El problema tuyo es el de muchas personas que no están debidamente asesoradas y no piden al vendedor de la plaza de garaje los recibos del IBI que demuestren que está al día de sus obligaciones tributarias.

Los ayuntamientos tienen una garantía de cobro de recibos del IBI impagados aunque la plaza de garaje se haya vendido posteriormente y el nuevo propietario no sea el deudor de esos recibos impagados de IBI.

Esta garantía se llama derecho de afección y está recogida en la Ley (art. 64.1 TRLRHL)

Es por eso que los notarios están obligados a solicitar los recibos de IBI para comprobar que están pagados, así como tienen que advertir al comprador de:

– Las deudas pendientes del IBI si las hubiera

– La afección de la plaza de garaje a esas deudas.

Así que te recomiendo que para futuras compras de plazas de garaje o cualquier otro inmueble exijas al vendedor el último recibo del IBI para comprobar que esté pagado o tendrás que asumirlos tú….

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¿A QUIÉN CORRESPONDE PAGAR EL IBI DE UNA PLAZA DE GARAJE ALQUILADA?

Buenos días, he alquilado una plaza de garaje y el propietario quiere que me haga cargo del IBI.

No me dijo nada cuando negociamos, ¿eso es legal? No sé que  hacer

[divider scroll_text=”Sonia”]

 

Hola Sonia, eso no es legal, el IBI le corresponde pagarlo al propietario de la plaza de garaje. Otra cosa es que te lo quiera repercutir….

De entrada te diré que no es habitual repercutir el IBI de las plazas de garaje en el inquilino. Y si fuera el caso tendría que habértelo comunicado en el momento de la negociación y figurar en el contrato.

Mi consejo es que no debes pagarlo.

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¿A QUIÉN CORRESPONDE PAGAR EL IBI DE UNA PLAZA DE GARAJE DE CONCESIÓN?

Hola, es normal que tenga que pagar el IBI de una plaza de garaje que he comprado en concesión? la plaza no es mía, insisto, es una concesión a 50 años,

[divider scroll_text=”Fernando”]

 

Hola Fernando, en este caso el ayuntamiento te está cobrando el IBI porque eres el dueño del derecho de uso de una plaza de garaje. El IBI no sólo se aplica a la propiedad de la plaza de garaje, también sobre el usufructo por ejemplo, o en tu caso sobre el derecho de una concesión.

Es lógico que los ayuntamientos quieran repercutir ese gasto y sacárselo de encima pero por lo que parece no te avisaron de esa situación…

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Preguntas frecuentes sobre el IVA en la compra de plazas de garaje

¿Cómo tributan las plazas de garaje? IVA al tipo general, IVA reducido, ITP…

Antes de nada vamos a repasar los conceptos básicos y luego haremos un recopilatorio de las principales dudas a las que nos enfrentamos en lo que respecta al IVA en la compra de plazas de parking.

– Si es una plaza de garaje de segunda mano….. la venta se hace por Transmisiones Patrimoniales (ITP)

– Si es una plaza de garaje de “obra nueva” que nos vende el promotor…… la venta se hace por IVA

– En el caso de hacer la venta por IVA el tipo aplicable será el general que en la actualidad es del 21%.

– En determinados casos podremos beneficiarnos del IVA reducido del 10% …..cuando se vincule la plaza de garaje a la compra de un piso en la misma finca y en el mismo acto. Esto está permitido hasta un máximo de dos plazas. La tercera plaza y siguientes tributarán al 21% de IVA aunque las compremos en la misma finca y en el miso acto que la vivienda.

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Requisitos para que se pueda aplicar el IVA reducido en la compra de plazas de garaje de obra nueva

1) La plaza de garaje deberá ir vinculada a la compra de una vivienda de obra nueva.

2) La vivienda que compremos debe ser la “primera entrega”, es decir se la compramos directamente al promotor de la obra. Esto quiere decir que aunque sea “nueva” no podemos aplicar el IVA reducido si es una segunda transmisión. Por ejemplo si el promotor vendió anteriormente la vivienda a otra empresa y esa empresa nos la vende a nosotros (con IVA porque para eso es una empresa y no un particular), aunque esté “nueva” y sea “de primera mano” no es una “primera entrega”.

Este es un concepto que tenemos que tener claro: es una primera entrega. Ya que en caso contrario la venta tributará por ITP

¿Siempre que vende el promotor la venta se considera primera entrega?

No siempre. Imaginemos que el promotor ha estado alquilando las plazas de parking por un plazo superior a dos años.… en ese caso no tendrán consideración de “primera entrega”…. A menos que hayamos sido nosotros los arrendatarios de esas plazas. Si es una persona distinta y las alquiló durante más de dos años la venta irá por ITP.

¿Qué condiciones ha de reunir la compra de las plazas de garaje que hacemos al promotor para poder aplicar el IVA reducido?

Para que pueda beneficiarse del tipo reducido del IVA la compra de una plaza de garaje (hasta un máximo de dos) o de otros anexos de la vivienda (como trasteros) deberán de transmitirse conjuntamente con la vivienda y estar situadas en la misma parcela que la vivienda unifamiliar o edificio de viviendas al que pertenecen.

Por lo tanto podemos comprar dos plazas de garaje al promotor de la obra y beneficiarnos del IVA reducido siempre y cuando las compremos en el mismo acto (ya no vale si lo hacemos al día siguiente, ni ese mismo día por la tarde!). Y sólo si están en el mismo edificio (no vale si es otra promoción que está en frente de nuestra casa)

¿Podemos beneficiarnos del IVA reducido si compramos sobre plano?

Si,  en el caso de entregas de viviendas en construcción, si compramos sobre plano una vivienda podemos vincular hasta dos plazas de parking y beneficiarnos de la reducción del IVA siempre y cuando las compremos en el mismo acto.

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¿Cómo y cuándo pagamos el IVA?

Tanto si se trata del IVA reducido como si es el tipo normal, el impuesto se devenga en el momento de la firma de la escritura ante notario. Por lo tanto pagaremos el precio de la plaza de parking + su correspondiente IVA al vendedor.

En el caso de que la compra se haga por IVA hay que pagar adicionalmente el Impuesto de Actos Jurídicos documentados o IAJD. Su importe variará según la comunidad autónoma.

¿Se puede comprar una plaza de parking pagando el IVA aunque no sea de nueva construcción?

Puede darse el caso que tengas una Sociedad o una empresa, que seas un profesional o empresario y por lo tanto puedas deducirte el pago del IVA. En ese caso te interesará renunciar a la exención, es un mecanismo que permite la Ley para hacer la compra por IVA.

Esto no es aplicable a particulares…. tanto el que compra como el que vende han de ser empresas o profesionales…. pero hay una excepción que explico en el siguiente punto.

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¿En algún caso puede hacerse la venta por IVA si venden personas físicas?

Puede darse el caso que vendan particulares y que las plazas de parking hayan estado afectas a un negocio de los mismos propietarios. En ese caso pueden hacer la venta por IVA aunque vendan como personas físicas.

Este es un caso muy habitual en las herencias. Por ejemplo….. varios herederos reciben en herencia un garaje entero y deciden explotarlo, para ello se asocian en una Comunidad de Bienes que les permita cobrar y declarar el IVA del alquiler de las plazas de ese garaje.

Cuando más adelante deciden vender el garaje lo harán a modo particular, pues son ellos las personas que heredaron el garaje, o las plazas de parking (esto también sirve para locales y oficinas) y por lo tanto ellos como propietarios venderán. Pero como tienen una Comunidad de Bienes con la que han estado cobrando el IVA de ese garaje y haciendo las liquidaciones trimestrales a la Agencia Tributaria pueden hacer una factura por la venta del garaje y venderlo por IVA. Y eso es  independiente de que vendan como particulares.

Compramos una vivienda a un particular pero no tiene garaje. En la misma finca aún hay plazas de garaje del promotor y por lo tanto de primera transmisión. ¿Se aplica el IVA reducido?

No, en este caso no se puede aplicar el IVA reducido. La venta de la vivienda ira por Transmisiones Patrimoniales por ser entre particulares y la venta de la plaza de garaje por IVA al tipo general que en la actualidad es del 21% sobre el precio de la plaza de parking.

 

Hay derecho de tanteo y retracto en una plaza de garaje

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¿Existe el derecho de Tanteo y Retracto en las plazas de garaje?

Aprovechando una consulta que nos ha llegado al buzón vamos a intentar poner un poco de orden en un tema que siempre plantea dudas, el derecho de tanteo y retracto en las plazas de garaje.

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Buenas tardes, estoy interesado en comprar una plaza de garaje, actualmente alquilada, con idea de mantener dicho alquiler o uno nuevo en su caso.
¿Puedo comprar sin ser notificado el inquilino?.
¿Tiene el inquilino algún derecho de tanteo y de retracto?.
Muchas gracias.

[divider scroll_text=”Rafael”]

 

Para empezar vamos con unas aclaraciones previas:

El Tanteo

El tanteo es el derecho que tiene un inquilino para adquirir un inmueble antes que otra persona, siempre y cuando esté dispuesto a pagar el precio que esa otra persona pagaría.

Esto tiene dos consecuencias directas:

Si vas a comprar: debes tener en cuanta que el inquilino ha de ser avisado de tu oferta de compra y tiene el derecho real de adquirir el inmueble si la iguala.

–  Si vas vender:  Y tienes un inquilino, no eres libre de vender a quien quieras.

El Retracto

El Retracto es el derecho a subrogarse (con las mismas condiciones estipuladas en el contrato) que tiene el inquilino en el lugar del que ha comprado el inmueble. Es decir que si el inquilino no ha sido avisado de la venta del inmueble, podrá exigir que se cumpla la Ley y pagando lo mismo que ha pagado el comprador quedarse con el inmueble que ocupaba como inquilino.

Esto último conlleva muchos dolores de cabeza y gastos. Para evitarlos la Ley indica que hay que avisar al inquilino con treinta días de plazo antes de la venta y que éste ha de renunciar a su derecho de tanteo y retracto.

¿Afecta el Derecho de Tanteo y Retracto a las Plazas de Garaje?

El Derecho de Tanteo y Retracto está contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos pero no se incluye en el Código Civil.

Esto nos lleva a preguntarnos ¿el alquiler de plazas de garaje está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o al Código Civil?

Antes de nada tenemos que aclarar que nos estamos refiriendo a plazas de garaje que no se alquilan conjuntamente con la vivienda, pues en ese caso estarían reguladas por la LAU y si que existiría el derecho al tanteo y retracto de la plaza de garaje.

En el caso que nos ocupa, las plazas de garaje que se han alquilado de forma independiente, no hay consenso entre los que consideran que deben acogerse a un régimen o al otro. El origen de esa controversia tenemos que buscarlo en el artículo 1 de la la LAU que nos dice que esta Ley “es aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de vivienda”. 

Por lo tanto en una primera lectura es normal que haya quien entienda que una plaza de garaje se trata de una finca urbana destinada a un uso distinto de vivienda y por tanto estará sujeto a la LAU. Pero hay quien piensa lo contrario….

Si seguimos leyendo la LAU, en su artículo tercero nos dice lo que debe considerarse como uso distinto de vivienda:  “se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquél arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”

Y aquí llegamos al punto culminante de este lío….. ¿Es una plaza de garaje una edificación? 

Alrededor de este concepto han habido muchos debates ya que es de suma importancia interpretarlo correctamente. De ello dependerá que el alquiler de una plaza de garaje esté sometido a la LAU o al Código Civil. Y de eso dependerá que el inquilino de la plaza de garaje pueda tener derecho o no al derecho de tanteo y retracto.

¿Qué normativa rige el alquiler de plazas de garaje?

Pese a que hay alguna sentencia en sentido contrario, la mayoría de tribunales entienden que las plazas de garaje no son “edificaciones” y consideran que están sujetas al Código Civil y no a la LAU. Lo mismo podemos decir de la Dirección General del Registro y del Notariado, quienes defienden la misma postura.

Esto quiere decir por lo tanto que no hay derecho de tanteo y retracto en las plazas de garaje que se alquilan de forma independiente, es decir: que no van unidas a un alquiler de vivienda.

¿Qué debo hacer al comprar una plaza de garaje que tiene un inquilino?

Como has visto el inquilino no tiene derecho al tanteo pero es aconsejable comunicarle que va a producirse una venta. Si eres el propietario sería una cortesía que le notificaras tu intención de vender la plaza y el precio que pides, si no le interesa estarás moralmente habilitado (ya lo estás legalmente pero conviene hacer las cosas con sentido común) para venderla a un tercero.

En cualquier caso conviene que en la Notaría no declaréis que la plaza tiene un inquilino puesto que en ese caso figurará en la escritura de compraventa como una carga y así lo recogerá el Registro de la Propiedad. Y a nadie le gusta comprar una finca con cargas, ya sabes que quitarlas cuesta dinero y tiempo.

 

¿Qué gastos son deducibles de la venta de mi plaza de garaje? Paga sólo lo que te corresponde.

Gastos deducibles por la venta de una plaza de garaje….

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Buenas Daniel,

Primero felicitarte y agradecerte por este consultorio. Te expongo mis dudas.

En mi familia estamos pensando vender una plaza de garaje que hemos recibido en herencia tres personas (mi madre, mi hermano y yo).

Me gustaría saber los trámites que nos tocaría hacer como vendedores, así como el papeleo que tenemos que reunir. Tras revisar tu post y leer todos los comentarios, creo que me ha quedado bastante claro que además de la firma del contrato en notaría, como vendedores nos tocaría hacer:

a) Pagar la plusvalía municipal (en ayuntamiento): entiendo que es ir al ayuntamiento, pagar lo que toca y listo.

b) Declarar la ganancia patrimonial (en la próxima declaración de renta): me surge la duda de cómo calcular si hemos tenido ganancia patrimonial y sobre todo cómo declararlo en la renta: ¿Qué documentación tendría que presentar en la declaración?

Entiendo que si el vendedor es una única persona la cosa será más sencilla, pero al ser 3 los vendedores no sé si el tema de “papeleos” se complicaría (declaración de renta, etc…).

Así mismo, en una respuesta tuya (del 28 septiembre 2014) mencionas que el vendedor debe tener preparada la siguiente documentación: certificado del administrador de fincas, recibo del IBI, escrituras… además de esto, no sé que más documentos deberíamos tener a mano.

En otra respuesta tuya (12 enero 2015) comentas que estabas preparando un post respecto a los gastos y trámites que debe hacer frente el vendedor. Quizás el post ya lo hayas colgado y queden respondidas muchas de mis dudas :). Te agradecería si me pudieras pasar el enlace en este caso.

Muchas gracias de antemano y un saludo.

[divider scroll_text=”Mario”]

Qué tal Mario, creo que tienes bastante claro los pasos que has de seguir tras la venta de la plaza de garaje, pero si te parece  lo repasamos siguiendo el orden de tus consultas:

Plusvalía Municipal.

Tras la venta tenéis treinta días para liquidar la plusvalía municipal. Para ello te acercas a las oficinas de tu ayuntamiento con una copia simple de la compraventa junto con tu DNI y allí mismo te harán el impreso. No hace falta que vayáis los tres. El siguiente paso es ir a una oficina bancaria y hacer el pago. Una vez tienes el impreso sellado por el banco vuelves al ayuntamiento y lo entregas. Eso es todo.

Ganancia patrimonial.

La regla general dice que la cuantificación de las ganancias y pérdidas patrimoniales para el caso de la venta de una plaza de garaje – o cualquier otra transmisión- está constituida por la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.

Bien, entonces has de declarar la ganancia patrimonial en la Renta es simplemente declarar lo que habéis ganado con la venta de la plaza de garaje. Si por ejemplo declarasteis en la Herencia que la plaza tenía un valor de 10.000 euros y la habéis vendido por 16.000 euros, la ganancia ascendería a 6.000 euros y en tu caso como sois 3 propietarios -dando por hecho que lo sois a partes iguales- declararéis una ganancia patrimonial de 2.000 euros cada uno.

Eso es la ganancia bruta…… no te olvides que a esa ganancia le has de restar los gastos que has tenido en el proceso; como veo que esta parte es lo que más dudas te plantea vamos a detallar cuales son esos gastos deducibles por la adquisición y por la posterior venta de tu plaza de garaje:

Gastos deducibles por la Adquisición de tu plaza de garaje.

Al valor que declaraste en el momento de la aceptación de la herencia le has de sumar los tributos propios de la adquisición (IVA o ITP) o en tu caso el Impuesto de sucesiones y Donaciones. 

No olvides sumar los gastos habituales: Notario, Registro, Gestoría y los Honorarios del agente inmobiliario que ha gestionado la venta si fuera el caso.

Es importante tener a mano las correspondientes facturas y guardarlas junto con el resto de documentación por si te piden que los justifiques.

Por último si quieres hilar fino puedes corregir el efecto de la inflación en tu ganancia actualizando el valor de tu plaza de garaje. Para ello has de multiplicar el valor de adquisición de la plaza de garaje por un coeficiente de actualización que depende del año en que aceptaste la herencia o compraste la plaza de garaje. Estos coeficientes los publica la Agencia Tributaria de tu comunidad. Esto último es lo más complicado y para el valor de una plaza de garaje no sé hasta que punto vale la pena que pierdas el tiempo o contrates a un gestor que lo calcule. Pero no está demás que lo sepas. 

Bien, siguiendo con nuestro ejemplo, declaraste un valor de 10.000 euros por la plaza de garaje y pagaste unos 1000 euros entre gastos e impuestos. Si la vendiste por 16.000 euros ya no has de declarar una ganancia patrimonial de 6.000 euros, ahora aplicando las deducciones tu ganancia es de 5.000 euros.

Pero aún hay más…..

Gastos deducibles por la Transmisión de tu plaza de garaje.

Ahora se trata de restar al valor real de la venta (los 16.000 euros de nuestro ejemplo) todos los gastos que son propios de la misma:

Los tributos que en tu caso será la La Plusvalía Municipal

Los gastos habituales de Notaría y Registro si es que habéis pactado que los paga el vendedor (lo más normal es que se haga cargo el comprador) y los gastos del agente inmobiliario si lo hubiese. Nuevamente recuerda guardar las facturas por si debes justificarlos.

Para acabar con nuestro ejemplo, si resulta que la Plusvalía Municipal asciende a 500 euros y el resto de gastos de la venta van a cargo del comprador, tendrás que restar esos 500 euros a los 16.000 euros que te ha pagado el comprador.

En la renta declararás:

Adquisición: 10.000 + 1.000 = 11.000 €

Venta: 16.000 – 500 = 15.500 €

Ganancia Patrimonial: 15.500 – 11.000 = 4.500 €

Como ves ya no son 6.000 euros lo que declararás, tu ganancia patrimonial se ha reducido a 4.500 € que dividido entre 3 personas os toca a 1.500 euros por cabeza y eso es lo que has de poner en la casilla correspondiente de tu renta.

(en el caso que sea propietario de una tercera parte. Si tu madre por ejemplo tuviera un 50% y entre tu hermano y tú el 50% restante tendréis que aplicar esos coeficientes a la ganancia)

Espero que te haya quedado más claro el proceso y la documentación que has de tener a mano por si te piden que justifiques lo que declaras.

Seguimos con el resto de tus dudas:

Documentación que aportará el vendedor de la plaza de garaje

Como vendedor deberás aportar el Certificado firmado por el administrador de la Finca a la que pertenece el parking. ese documento certifica que estás al corriente de pagos con la Comunidad o hace mención a las deudas si las tuvieras.

También deberías aportar el último recibo de IBI pagado y la Escritura de Propiedad, en tu caso de aceptación de Herencia.

Respecto a lo último que comentas te dejo el enlace de la entrada

Saludos y suerte con la venta,