10 consejos para vender tu plaza de garaje

1 – Conoce tu mercado local inmobiliario de plazas de garaje

¿Qué están dispuestos a pagar los compradores que viven en la zona? ¿tienen interés los inversores en tu barrio? ¿cómo se está moviendo el mercado? Si no lo sabes, asegúrese de encontrar un agente inmobiliario que pueda asesorarte. Si tu agente no lo sabe, busca otro que esté especializado en el mercado de inmobiliario de las plazas de garaje. El valor de las plazas de garaje está íntimamente relacionado con su ubicación. Es fundamental que conozcas las tendencias locales de tu barrio.

2 – Pon el precio de venta correcto

Acertar con el precio de venta de tu plaza de garaje es la mejor manera de atraer compradores realmente interesados. Cuando pones en el mercado tu plaza de parking, ésta llama rápidamente la atención de todos los compradores que están esperando nuevas oportunidades para invertir. La primera semana harás la mayoría de visitas y a partir de ese momento si no la has conseguido vender empezarás a tener menos interesados.

Tu plaza se estancará, será un anuncio más en los portales inmobiliarios y quedará obsoleta en unas semanas. Los compradores asumirán que algo debe pasar para que nadie la haya comprado, que es mala, pequeña, incómoda, o que seguramente tiene un precio demasiado elevado.

En ese momento tu plaza de garaje perderá valor a ojos de los compradores y empezarán a hacerte ofertas a la baja, ¿Por qué no se habrá vendido ya? ¿qué me oculta el propietario?…. pensarán que tienes prisa por vender, el tiempo juega en tu contra y estarás más dispuesto a aceptar un precio inferior.

¿Conoces los factores que influyen en el valor de tu plaza de garaje?

3 – Sobrevalora tu plaza de parking y estarás ayudando a vender el parking de tus vecinos

Los compradores están dispuestos a pagar un precio determinado, por lo que están buscando parkings que puedan pagar; Tu competencia son tus vecinos. Si tu plaza de garaje tiene un precio demasiado alto, nunca la verán cuando hagan sus búsquedas en internet porque estarás fuera de su rango de precios. Casi todas las plazas son iguales ¿Por qué alguien pagaría más por la mismo?

Aprende a poner el precio correcto a tu plaza de garaje en 7 pasos

4 – Los parkings sucios y con poca luz se venden por menos dinero

No hay nada tan poco atractivo como una plaza de garaje en una tercera planta, con olor a humedad y manchas de aceite en el suelo. Es verdad, el servicio te lo dará igualmente y podrás aparcar tu coche, pero puestos a elegir el comprador prefiere parkings limpios, bien iluminados, pintados correctamente y sin olores. Esto no está en tus manos y te costará que los vecinos aprueben una derrama para mejorar el estado de conservación del aparcamiento. Pero tenlo en cuenta cuando vayas a venderlo y no te sorprendas si te ofrecen ofertas a la baja. El comprador sabe que algún día tendrán que hacerse esas reformas y le tocarán pagarlas a él. Querrá descontarlo del precio.

5 – Cierra rápidamente la venta

Cuando tengas un comprador interesado en tu plaza de garaje y hayáis llegado a un acuerdo por el precio no retrases la venta. Ten a mano un contrato de arras y la documentación preparada cuando te la pida el comprador. Ahora no es momento de buscar las escrituras ni los recibos de contribución, eso debes tenerlo ya preparado desde el día que decidiste poner tu plaza a la venta. Todas las trabas que vengan por tu lado sólo harán que el comprador se enfríe y pondrás en peligro la venta.

6 – Si estás leyendo esto es porque no eres agente inmobiliario

No todo el mundo está capacitado para este trabajo. Cualquiera puede abrir la puerta del parking y enseñar la plaza a los vecinos curiosos que responden al cartel de venta. Pero un profesional especialista tiene la habilidad y los conocimientos para cerrar la venta de una manera ventajosa y lo más importante…. si hay problemas sabe cómo resolverlos.

7 – No ocultes los defectos ni engañes al comprador

Si no quieres recibir la llamada de un abogado, no escondas un defecto estructural del parking si estás al tanto, o las obras que hay planeadas para subsanar las humedades de la última planta. Sabes que si lo escondes podrás vender la plaza por más dinero pero al final eso saldrá a la luz y acabarás pagando más en una posible demanda.

8 – Ten cintura para negociar

En todas las negociaciones se produce un juego de ofertas y precios. Con bastante frecuencia tendrás que rebajar algo el precio para que el comprador se quede contento. No te cierres en banda y acepta el juego sino quieres que el comprador se retire de la mesa.

9 – No infles el precio para tener margen de negociación

Eso servía antes, cuando los compradores no consultaban en internet. Hoy en día si aumentas el precio de salida para estar cubierto en la negociación es fácil que te salgas del precio de mercado y nadie tenga interés en tu plaza de garaje.  

10 – Ten paciencia

Tratar con personas que no conoces a las que quieres vender algo es más difícil de lo que piensas, te vas a encontrar con muchos tipos de compradores, y muchos serán desconfiados, indecisos, prepotentes o simplemente cotillas que te harán perder el tiempo.

¿Dónde invertir en 2020? Plazas de Garaje

COMO APARCAR TU DINERO DE MANERA RENTABLE EN 2020

Como cada año inversores y pequeños ahorradores se ven asaltados por una duda recurrente por estas fechas: ¿Dónde invertir en 2020?

Este año el escenario tiene un matiz importante. Al ya casi perpetuo escenario de tipos de interés bajos se añade este año el temor a una posible desaceleración económica.

Alternativas de inversión 2020

Depósitos Bancarios

Es tradicionalmente la forma de rentabilizar los ahorros de una forma conservadora para que los ahorros sufran lo menos posible. Pero mientras los tipos de interés permanezcan a estos niveles es una opción descartada por todos, incluido por los más temerosos y conservadores

Renta Fija

Los instrumentos de renta fija se consideran inversiones seguras, sin embargo se espera de ella ya muy poco recorrido, además existen cierto riesgos, el principal es el aumento de la inflación que diluiría nuestra inversión.

Renta variable

Es una opción a descartar por ahorradores de perfil conservador. Se pueden obtener grandes alegrías pero es una alternativa altamente volátil y depende de multitud de factores y conocimientos que se le escapan a un ahorrador promedio.

La bolsa estadounidense está en máximos históricos y eso produce vértigo incluso a lo más expertos. Si el sentimiento de los accionistas cambia o las condiciones del mercado declinan nuestros ahorros estarán expuestos a pérdidas y mucha intranquilidad.

Inmuebles

Pese a que en 2019 se apreciaron síntomas de agotamiento, los informes de las principales agentes del sector consideran que aún margen para la subida de precios, pero estos se moderarán hasta estabilizarse hacia 2021-22

Hay que conocer muy bien los diferentes mercados y las zonas donde invertir. No todos los activos inmobiliarios serán una buena opción en un mercado que se desacelera, ya no va a subir todo, la clave para no equivocarse es acertar con la ubicación y tener dinero para poder pagarla.

Entonces ¿dónde invertir en 2020?

Invertir en plazas de garaje en 2020

Cada vez son más los inversores que invierten en plazas de garaje como alternativa a la tradicional compra de vivienda:

  • Son inversiones muy seguras
  • Son el producto inmobiliario que requiere menos capital,
  • Por lo tanto no hay necesidad de endeudarse
  • Con muy pocas dedicación se puede hacer crecer una cartera diversificada que nos genere rentas mensuales
  • Ofrecen una rentabilidad segura en la actualidad y mayor aún en los próximos años a causa de las políticas de movilidad urbanas y la eliminación de aparcamiento en las calles de la matyoría de ciudades.
  • Diversificamos. No nos exponemos a una sola inversión ya que la inversión destinada a la compra de una vivienda la repartimos entre varias plazas de parking.
  • El esfuerzo de mantenimiento y conservación es muy limitado, casi inexistente comparado con el mantenimiento y disgustos que conlleva la inversión en un piso
  • Cómoda relación con los inquilinos, no regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
  • No se dan casos de morosidad, ni de ocupaciones ilegales

Pero no es oro todo lo que reluce. Al igual que con las viviendas tenemos que conocer el mercado, los mejores emplazamientos, la demanda de alquiler en la zona, etc. En el caso de querer invertir en plazas de garaje lo ideal es contar con el asesoramiento experto de un profesional especializado, solo así nos aseguraremos la mejor decisión.

20 aniversario ParkingYa!

Es un orgullo para los miembros de ParkingYa! cumplir 20 años como empresa especializada en la intermediación comercial de parkings.

La empresa que tengo el honor de haber fundado y que ha crecido con el esfuerzo y dedicación de una gran equipo de personas nació en 1999 y desde entonces siempre hemos apostado por la especialización y por la cercanía en el trato con nuestros cliente, ofreciendo un servicio personalizado y diferenciado.

Para nosotros es tan importante quien ha querido comprar o vender una sola plaza de garaje como los grandes operadores con los que colaboramos en la compra y venta de grandes aparcamientos enteros.

Esperamos poder seguir muchos años más a vuestro lado.

Gracias por haber confiado en nosotros durante tantos años!

Infografía: 10 puntos clave de tu contrato de alquiler de plaza de garaje

infografia alquiler parking

Infografia contrato alquiler garaje

Alquiler de Garaje sin Contrato

alquiler-garaje-sin-contrato

alquiler-garaje-sin-contrato

ALQUILER DE GARAJE SIN CONTRATO

¿Es posible el alquilar una plaza de garaje de forma verbal? ¿Es válido un contrato de alquiler de garaje sin contrato? ¿Qué precauciones debo tomar si alquilo la plaza de garaje sin contrato? ¿Cómo demuestro que soy el inquilino de la plaza y que estoy al día de los pagos?

Régimen Aplicable

En primer lugar hay que tener en cuenta que los arrendamientos se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)….o por lo dispuesto en el Código Civil.

Ya vimos cuando hablamos del derecho de tanteo y retracto que los tribunales no tienen claro aún si es una ley o la otra la que rige los arrendamientos de plazas de parking.

Para simplificarlo vamos a tratar dos supuestos: 

La plaza de garaje se alquila conjuntamente con la vivienda: Se aplica la LAU ya que se considera un accesorio del piso y las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también a las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Se alquila de forma independiente: se aplica el Código Civil

Por tanto, si se alquila conjuntamente con una vivienda, dentro del mismo contrato, se le aplican las normas del arrendamiento de viviendas pero si se hace de forma independiente, entonces estamos ante un contrato para uso distinto del de vivienda. Esta matización es importante porque afecta a las condiciones que pueden pactarse en el contrato.

alquiler-de-garaje-verbal

Es válido un alquiler de garaje sin contrato, mediante un acuerdo verbal.

Los contratos de arrendamiento existen a partir del momento en que dos personas se ponen de acuerdo para ceder el uso de la plaza de garaje y pagar a cambio un alquiler por ello.

El Código Civil establece el principio general de libertad de forma para la mayoría de los negocios jurídicos: “Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”.

Por tanto el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o a prestar algún servicio.

El alquiler de garaje sin contrato es legal no obstante  cualquiera de las partes puede obligar a formalizar por escrito ese contrato de alquiler verbal.

Lo reconoce la Ley cuando dice….. “las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento”.

En el contrato se deberán hacer constar la identidad de cada uno de los contratantes, la identificación de la plaza de aparcamiento alquilada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

Aquí dejo un enlace a nuestro modelo de contrato para que puedas descargarlo y adaptarlo a tus necesidades.

¿Qué duración tiene el alquiler de garaje sin contrato?

En caso de un contrato verbal, la ley señala que si las partes no establecen un plazo se entiende celebrado anualmente.

Esto para plazas de parking alquiladas de forma independiente, por que si están vinculadas al arrendamiento de una vivienda serán de aplicación ciertas obligaciones de necesario cumplimiento establecidas en la LAU:

Si se establece una duración inferior a tres años el arrendamiento puede prorrogarse obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario por plazos anuales hasta que alcance el plazo mínimo establecido por ley que es de tres años. Llegado un mes antes del vencimiento de la quinta anualidad sin que ninguna de las partes haya manifestado su voluntad de no renovarlo, el contrato se entenderá prorrogado anualmente por un periodo máximo de un año (prórroga tácita anual).

Por lo que respecta al plazo hay que tener en cuenta que el contrato de arrendamiento puede acordarse verbalmente en una fecha que no sea coincidente con la fecha de entrega de la posesión de la plaza de parking. Así pues los plazos del contrato comienzan a correr desde la fecha de entrega efectiva del garaje. No olvidemos señalar este detalle en el contrato.

ALQUILER-DE-plaza-de-GARAJE-SIN-CONTRATO

¿Qué precauciones debo tomar si alquilo la plaza de garaje sin contrato?

En general, con un contrato verbal estará más desprotegido tanto el propietario como el inquilino, por lo que se han de tener elementos que prueben la existencia y las condiciones del alquiler para evitar posibles problemas en un futuro.

¿Cómo se acredita el pacto verbal?

Para empezar el inquilino está usando de forma pacífica y con el consentimiento del dueño, la plaza de aparcamiento. Esta es la principal constatación del acuerdo para establecer su veracidad.

Con el pago de las rentas debe existir un justificante o recibo en caso de abono en efectivo, o se deberá guardar la prueba de las transferencias bancarias. No es nada aconsejable que el inquilino acepte el pago en metálico y sin recibo que lo pruebe.

¿Qué ventajas tiene un arrendamiento de garaje sin contrato?

Son más simples, se atienen a las cuatro cosas básicas. «Te alquilo la plaza por tanto al mes y me pagarás de tal forma o de tal otra, cualquier de los dos avisando con un mes de antelación puede finalizar el acuerdo sin indemnización. Te dejo el mando de la puerta y tú me dejas 30 euros en fianza que te devolveré cuando finalicemos el acuerdo».

Además no tienen tantas clausulas y obligaciones o penalizaciones como los contratos por escrito, algo que suele gustar a los propietarios porque así se blindan ante cualquier situación futura

Son más fáciles de modificar, sin necesidad de alterar el contrato escrito. Con una simple llamada se pueden pactar cambios y alterar su contenido. «A partir del mes que viene te pagaré por transferencia»

¿Qué desventajas tiene un contrato de alquiler verbal?

En general ambas partes son más vulnerables.

Es difícil comprobar los acuerdos del contrato.  Sin la copia por escrito dependeremos de la buena voluntad de la otra parte en caso de discrepancias.

Da pie a interpretaciones. siempre será la palabra de uno contra la del otro. «este año había pensado en subir algo la renta como hablamos. Yo no recuerdo haber hablado eso»

Es necesario dejar constancia de los pagos efectuados de cada recibo de alquiler para demostrar su pago y el tiempo que se lleva alquilando la plaza de garaje.

Contrato de alquiler de plaza de garaje

Para evitar problemas, incluso si se trata de un persona de confianza, te recomiendo un contrato de alquiler por escrito,  sencillo, simple y que recoja los puntos básicos:

 Lee y descarga nuestro modelo de contrato de alquiler

 

Como aceptar la Herencia de un Garaje: Pasos a Seguir

herencia-garaje

¿Qué diferencia hay entre un legado y una herencia de garaje?

Un legado es un bien específico dejado por el testador a un legatario. Es posible que un testador quiera atribuir a una o varias personas un bien concreto, como un garaje. El testador lega ese bien específico.

El legado puede efectuarse a favor de los herederos forzosos -sean descendientes o ascendientes- o de otras personas o instituciones.

En todo caso, deberá respetar los límites que imponen las legítimas. El resto se adjudica a los herederos, que son los que adquieren todo lo que tenía el fallecido y que no haya legado especialmente, incluidas las deudas, que estarán obligados a satisfacer en el caso de que acepten formalmente (pueden aceptar tácitamente) la herencia.

¿Qué es una legitima?

El testador no siempre es libre para dejar su garaje como quiera. Existe la obligación legal de dejar algo -la legítima- a los descendientes, ascendientes y cónyuge, según los casos, denominados por ello herederos forzosos. Pero hay que tener en cuenta que las normas no son iguales para toda España.

Existen determinados territorios que tienen unos derechos especiales, históricos, llamados tradicionalmente ‘Derechos Forales’, que regulan de modo diferente todo lo relativo al testamento y a las herencias. Son básicamente: Cataluña, Aragón, Navarra, parte del País Vasco, Galicia y Baleares.

¿Quiénes reciben la herencia de garaje a falta de testamento?

El primer problema que se plantea si alguien muere sin haber hecho testamento es qué sucede con su herencia.

Si el fallecido no ha establecido quiénes son sus herederos, será la ley la que los nombre, siguiendo un orden de parentesco. Hay que tener en cuenta que en algunas Comunidades Autónomas se aplican Derechos diferentes).

Solo si no tiene ningún pariente, en definitiva, si muere sin testamento y sin parientes, hereda el Estado.

¿Qué se necesita para hacer testamento?

Se deberá acudir al notario con el Documento Nacional de Identidad  y explicar cómo quiere dejar el patrimonio. Según la complejidad del testamento, el Notario le pedirá escrituras de sus bienes o más información.

A partir de estos datos, el Notario redactará el testamento por escrito y procederá a su otorgamiento sin que, en la actualidad, se exija la intervención de más personas, ya que no es necesaria la presencia de testigos salvo en casos determinados.

¿Para hacer testamento es necesario saber qué bienes dejas a cada heredero?

En el testamento no es obligatorio decir en qué bienes se concreta la parte de cada uno de los herederos.

Lo más frecuente, si se tienen hijos, es que se les nombre herederos por partes iguales sin hacer mención alguna de los bienes, sino aplicando un porcentaje igual para todos ellos. Será después de fallecer el testador cuando los nombrados en el testamento tengan que hacer un inventario de los bienes y deudas que aquel tenía, y proceder a su reparto.

¿Cuáles son los pasos que se siguen para abrir un testamento y qué trámites que han de realizarse?

En primer lugar, se debe obtener certificación literal de defunción del testador.

Después hay que pedir la certificación del Registro General de Actos de Última Voluntad, que podrá realizar telemáticamente el Notario.

En tercer lugar, que una persona con interés legítimo (por ejemplo, un heredero) solicite el último testamento (o los que desee) al Notario correspondiente. La solicitud puede hacerse en persona, o por escrito con firma notarialmente legitimada.

¿Quién paga los impuestos de herencia de garaje y cuánto se paga?

El impuesto lo paga cada uno de los que reciban el garaje, sea por ser heredero, sea porque el fallecido le ha hecho un legado. Son los herederos o legatarios los que tienen que declarar el Impuesto sobre Sucesiones por la herencia o legado que van a recibir.

La cuantía del impuesto depende de varios factores:

  •  El valor de los bienes que reciba: la escala es progresiva, es decir, el tanto por ciento que se paga es mayor cuanto mayor es el valor de la plaza de garaje.
  • El parentesco con el fallecido: cuanto más lejano es el parentesco, más elevado es el porcentaje que se paga. Además, en función del parentesco hay determinadas cantidades iniciales (que se revisan cada año) que no pagan nada. Es decir, que hay un mínimo exento que depende de la cercanía del parentesco.
  • El patrimonio previo del que hereda: si el que hereda tiene un importante patrimonio previo -fijado en la ley del impuesto- también le sale más caro heredar.

En algunas Comunidades Autónomas existe una bonificación del impuesto.

Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid ha impulsado la práctica eliminación del Impuesto sobre Sucesiones para los supuestos de que quién herede tuviese la siguiente relación de parentesco con el fallecido:

  • Descendientes (hijos, nietos…) y adoptados menores de veintiún años.
  • Descendientes (hijos, nietos…) y adoptados de veintiuno o más años, cónyuge, ascendiente (padres, abuelos…) y adoptantes.

Los herederos incluidos en cualquiera de estos grupos tendrán derecho a aplicarse una  bonificación del 99 por 100 de la cuota del Impuesto sobre Sucesiones.

¿Se puede inscribir en el registro de la propiedad un inmueble que forma parte una herencia?

Es importante tener en cuenta que para poder inscribir en el Registro de la Propiedad un inmueble que forma parte de una herencia será necesario, con carácter general, que exista el correspondiente documento notarial de aceptación y adjudicación de herencia  y que se haya presentado la declaración del Impuesto sobre Sucesiones correspondiente.

Presentada la declaración del Impuesto sobre Sucesiones, tanto si se ha optado por autoliquidación como por liquidación administrativa, los interesados podrán dirigirse al Registro de la Propiedad correspondiente para solicitar la inscripción de los inmuebles incluidos en la herencia.

Deberán aportar el documento notarial presentado ante la Administración Tributaria debidamente sellado y, para los supuestos de autoliquidación, las cartas de pago correspondientes.

 

 

 

 

¿Quién paga el IBI? Dudas sobre el IBI

¿Quién paga el IBI de la plaza de garaje tras la venta?

El próximo día 5 de abril de este año, firmo el contrato de compra venta de una plaza de garaje en Alcalá de Henares, la vendedora ha pagado el primer recibo del IBI de este año, ya que lo ha fraccionado en cuatro recibos. Quisiera saber quién le toca pagar los otros tres recibos de este año 2016?. Te ruego una pronta respuesta por las fechas queda escaso una semana. Perdona por la rapidez y muchas gracias,

[divider scroll_text=»Elena»]

 

Hola Elena,

La Ley determina que el IBI lo ha de pagar quien fuera titular (o propietario) el día 1 de enero del año corriente, por lo tanto aunque compraras la plaza de garaje el día 2 de enero el IBI ya estará generado a nombre del vendedor,

Otra cosa es que sea justo y que lleguéis a un acuerdo entre comprador y vendedor, generalmente hay dos formas de hacerlo:

Dejando constancia en la propia escritura de compraventa que el comprador se hará cargo del pago del IBI en los sucesivos trimestres. Con lo cual tendrá que avisarte el vendedor cada vez que le llegue el recibo trimestral y tú hacerte cargo del pago…. personalmente me parece poco práctico y prefiero que si vais a llegar a un acuerdo sea de la manera más tradicional….

– En el momento de la escritura el comprador le abona al vendedor el importe de los recibos restantes del año y queda todo zanjado en ese acto.

En definitiva a tu pregunta ¿Quién paga el IBI? la respuesta es: el titular el día 1 de enero, a partir de ahí podéis llegar a un acuerdo si lo consideráis justo ambas partes.

Plazas de garaje sin referencia catastral individualizada.

Acabo de comprar un plaza de garaje en Madrid y no dispone de referencia catastral individualizada. Tiene una referencia para todo el garaje. ¿cómo pago el IBI?

[divider scroll_text=»Alberto»]

 

Hola Alberto,

Esta situación es muy habitual en los garajes comunitarios. EL IBI lo pagará la Comunidad de Propietarios del Garaje y se te repercutirá el importe correspondiente al porcentaje de propiedad que corresponda a tu plaza de aparcamiento.

Otros gastos en la venta de plazas de garaje

 ¿Qué otros gastos deberé pagar por la venta de plazas de garajes?

Además de los impuestos que son de aplicación a la venta de plazas de garaje y que ya nos hemos referido en otros posts, a la compraventa hay que sumarle otros gastos como son los aranceles notariales y registrales, así como los gastos de gestión, en su caso.

Gastos de Notaría

Los gastos de Notaría son los que se derivan de la intervención del Notario que da fe que se ha llevado a cabo la operación de venta de plazas de garaje. Las tarifas de los notarios, denominadas aranceles, son aprobadas por el Gobierno mediante Real Decreto y son las mismas para todos los Notarios de España.

Gastos de Registro

Los Gastos de Registro corresponden a los costes de inscripción de la venta de las plazas de garaje en el Registro de la Propiedad. Están fijados legalmente y se pagan en el momento de la inscripción. Su importe depende del precio de la compraventa.

Gastos de gestoría

En cuanto a los Gastos de gestoría, son opcionales y son los que se derivan de la contratación de una gestoría para que lleve a cabo todos los trámites derivados de una operación de compraventa (inscripción en el Registro, pago de impuestos, tramitación de las escrituras, etc.). El importe de estos gastos depende de las tarifas de cada gestoría.

gastos-segun-ley-notaria

 ¿A quién le corresponde pagar los gastos notariales y registrales?

En este aspecto es importante señalar que es válido todo acuerdo para la distribución de los gastos entre los intervinientes, si bien en el caso de que no exista acuerdo expreso, se aplicará lo establecido en la Ley.

Gastos de Notaría: Dispone el artículo 1.455 del Código Civil:

“Los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor y los de primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.”

El Código Civil por tanto establece que los gastos de Notaría se distribuyen entre los contratantes de forma que el vendedor debe hacerse cargo del coste de la matriz de la escritura (original) y el comprador está obligado al pago del coste de la primera y sucesivas copias.

En la práctica habitual todos los gastos de Notaría se asumen por la parte compradora.

Como ya hemos dicho, los gastos de Notaría asociados a la venta de plazas de garaje se calculan sobre el valor escriturado sobre la misma, sobre el que se aplica un arancel.

Gastos de registro: los gastos de inscripción, en su caso, en el Registro de la Propiedad vienen regulados en la norma del Arancel de los Registradores de la propiedad  aprobado por el real Decreto 1427/1989 de 17 de Noviembre, y que obliga al pago como regla general a aquél a favor de quien se inscriba el derecho.

gastos-notaria

Por tanto, si no se pacta nada, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura -la matriz u original-, mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura -copias-, (aunque esta regla puede variar según la Comunidad Autónoma, por ejemplo en el País Vasco), los gastos de inscripción registral, y los impuestos que le corresponden.

También es importante saber que el pacto por el cual se altere el sujeto pasivo del Impuesto de Plusvalía Municipal (el vendedor) o el impuesto de derechos reales (el comprador) no afecta a la Administración que siempre reclamará estos impuestos al sujeto pasivo.

gastos-según-ley

Por otro lado, los Notarios como los Registradores están obligados a facilitar una información exhaustiva sobre las liquidaciones que realizan, las cuales deben estar detalladas en la escritura pública.

En este sentido, se establece que los Notarios y Registradores tienen las siguientes obligaciones:

– Incorporar al documento público la liquidación del arancel, con mención del número aplicado y de los honorarios aplicables a cada acto.

– Entregar a los interesados la correspondiente minuta de honorarios, debidamente firmada y con mención expresa del recurso que contra ella cabe y el plazo para su impugnación.

– Tener a disposición del público un ejemplar completo del arancel, con sus normas de aplicación

¡Haz click aquí si quieres conocer los trámites que has de realizar tras la compra de tu garaje!

 

 

Guía fiscal para alquilar una plaza de garaje

En lo relativo al tema de los impuestos, estas son algunas de las preguntas más frecuentes que nos surgen a la hora de alquilar una plaza de garaje.

 ¿Debo repercutir IVA si vamos a alquilar una plaza de garaje?

Los particulares, que en principio no son sujetos pasivos del IVA, adquieren la condición de empresarios y profesionales a efectos de este impuesto por realizar, entre otras operaciones, el arrendamiento de bienes.

Por tanto, al alquilar una plaza de garaje están realizando una prestación de servicios sujeta y no exenta del IVA, siendo aplicable el tipo impositivo general del 21%.

Si el alquiler de una plaza de garaje se realizara conjuntamente con una vivienda destinada a ser ocupada como residencia, la operación estará sujeta pero exenta.

alquilar- una-plaza-de-garaje

 ¿Es obligatorio darme de alta en el régimen de autónomos?

Alquilar una o varias plazas de garaje podría considerarse una actividad económica lucrativa y por tanto estaríamos obligados a darnos de alta en el régimen especial de trabajadores autónomos.

La normativa establece que se entenderá como trabajador por cuenta propia o autónomo, aquel que realiza de forma habitual, personal y directa una actividad económica a título lucrativo, sin sujeción por ella a contrato de trabajo y aunque utilice el servicio remunerado de otras personas, sea o no titular de empresa individual o familiar.

Uno de los factores que los Tribunales  tienen en cuenta a efectos de encuadrar a la persona en cuestión en el régimen de autónomos es la remuneración que reciba en contraprestación por el alquiler del garaje. Si bien no existe un límite económico exacto, con carácter general se utiliza como baremo por parte de los Tribunales la cuantía del Salario Mínimo Interprofesional (SMI).

Pero como decimos, no hay un criterio claro y desde luego la TGSS y la Inspección de Trabajo sigue un criterio restrictivo en cuanto a la obligación de encuadramiento de modo que siempre que se cumpla esta condición y se supere el SMI resulta preciso el encuadramiento en el régimen de autónomos.

En la práctica, las actividades realizadas esporádicamente o realizadas habitualmente en las que se obtiene una cantidad irrisoria en comparación con las cuotas de autónomos son los casos que han determinado adoptar la solución de su no encuadramiento, pero desde luego una interpretación estricta de habitualidad, determinaría el encuadramiento en RETA.

¿Cuánto debo cotizar en el régimen de autónomos?

En caso que nos demos de alta en el régimen de autónomos, deberemos saber que todos los años, los Presupuestos Generales del Estado actualizan la base máxima y mínima de cotización, que condiciona la cuota mensual de los trabajadores del régimen especial de autónomos.

En 2016, la base máxima será de 3.642 euros y la mínima de 893,1 euros mensuales.

El tipo de cotización en este régimen especial de la Seguridad Social será del 29,8% o del 29,3% si el trabajador tiene cubiertas las contingencias profesionales. Cuando no se tenga protección por incapacidad temporal, el tipo de cotización será del 26,5%.

alquilar-una-plaza-de-parking

¿Debo darme de alta en autónomos si optamos por constituir una sociedad o comunidad de bienes?

Hemos de tener en cuenta que en muchos de los casos seguiremos estando obligados a darnos de alta en el régimen de autónomos.

En particular, estarán obligados a darse de alta:

  • Los socios industriales de sociedades regulares colectivas y de sociedades comanditarias.
  • Los socios trabajadores de las Cooperativas de Trabajo Asociado, cuando éstas opten por este régimen en sus estatutos.
  • Los comuneros o socios de comunidades de bienes y sociedades civiles irregulares.
  • Quienes ejerzan funciones de dirección y gerencia que conlleva el desempeño del cargo de consejero o administrador, o presten otros servicios para una sociedad mercantil capitalista, a título lucrativo y de forma habitual, personal y directa, siempre que posean el control efectivo, directo o indirecto, de aquélla.
  • Los socios trabajadores de las sociedades laborales, cuando su participación en el capital social junto con el de su cónyuge y parientes por consanguinidad, afinidad o adopción hasta el segundo grado, con los que convivan, alcance, al menos el cincuenta por cien, salvo que acredite que el ejercicio del control efectivo de la sociedad requiere el concurso de personas ajenas a las relaciones familiares.

¿Debo darme de alta en autónomos  si además trabajo por cuenta ajena?

La normativa establece que aquellos trabajadores por cuenta propia que coticen en régimen de pluriactividad por desarrollar simultáneamente una actividad por cuenta ajena, por una cuantía igual o superior a 12.368,23 euros, tendrán derecho a que se les devuelva el 50% del exceso de cotización.

Es decir, deberán cotizar en ambos regímenes, pero si han cotizado de más al cotizar al mismo tiempo por dos regímenes, pueden solicitar su devolución, siempre en los cuatro primeros meses del ejercicio siguiente.

¿Necesitas una guía que te ayude a alquilar tu plaza de garaje?

Te recomiendo que leas este post con cinco sencillos puntos, muchas veces complicamos las cosas olvidando que lo obvio y lo sencillo es lo que mejor funciona

Dudas y Preguntas Acerca del IBI de las Plazas de Garaje

invertir-en-garajes-en-barcelona

CAMBIO DE TITULARIDAD DEL IBI TRAS LA COMPRA DE LA PLAZA DE GARAJE

Acabo de comprar una plaza de garaje situada en un distrito de Madrid.

El caso es que de cara al cambio en el recibo del IBI no se como actuar, busco información por internet y la verdad es que no me termina de aclarar nada.

Hará cosa de un año, compre otra plaza de garaje, y en este caso el IBI lo paga el garaje en conjunto pasando la valía del mismo en el recibo comunitario.

No se muy bien como actuar para que el ibi del año 2017 y siguientes me llegue a mi y no a los anteriores propietarios.

Muchas gracias y un saludo

[divider scroll_text=»Cristian»]

 

Hola Cristian,

Tras la compra de la plaza de garaje tenemos la obligación de comunicar al Catastro el cambio de titularidad de la plaza de garaje. Por suerte ya no es necesario cumplimentar un impreso con los datos del antiguo propietario y los nuestros propios -como nuevos propietarios de la plaza de garaje-, ni es necesario tampoco presentarlo en el ayuntamiento junto con una copia simple como se hacía antiguamente.

Hoy todo esto es más sencillo ya que si la compra de nuestra plaza de garaje la hemos realizado ante notario será éste quien esté obligado a comunicar telemáticamente al catastro esa información.

Conviene eso sí llevar al Notario la referencia catastral de la plaza de garaje para que pueda notificarlo sin problemas.

De esta forma la administración podrá actualizar la ficha catastral de la plaza de garaje facilitando que el ayuntamiento:

– pueda cobrarnos el IBI como nuevos propietarios de la plaza de garaje.

– pueda liquidar al vendedor la Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Eso sÍ…. te dejo un enlace a la sede electrónica del ayuntamiento de Madrid para que puedas domiciliar el recibo en Tu entidad bancaria y no tengas problemas el año que viene.

[divider scroll_text=»»]

 ibi-plazas-garaje

¿A QUIÉN CORRESPONDE EL PAGO DEL IBI TRAS LA COMPRA DE UNA PLAZA DE GARAJE?

Acabo de comprar una plaza de parking en Barcelona, como estamos en febrero el vendedor me dice que he de hacerme cargo del IBI de este año, pero un amigo abogado me ha dicho que no es así  ¿A quién le corresponde en realidad pagar el IBI de este año? ¿Es una parte proporcional?

[divider scroll_text=»Marina»]

 

Hola Marina, el IBI debe pagarlo quien sea propietario de la plaza de parking el día 1 de enero de ese mismo año, da igual que te haya vendido la plaza de parking el día 2 de enero… él es el sujeto pasivo a 1 de enero y el ayuntamiento girará el recibo a su nombre, aunque lo pague fraccionado y le lleguen recibos cuando ya no sea propietario.

Que sea justo o no es otra cosa que podéis hablar entre vosotros y tratar de llegar a un acuerdo, pero es así…. A ti te corresponderá pagar el IBI del año que viene.

[divider scroll_text=»»]

 

¿A QUIÉN CORRESPONDE EL IBI IMPAGADO DEL PROPIETARIO ANTERIOR DE LA PLAZA DE GARAJE?

Hola Daniel, compré una plaza de garaje y ahora el ayuntamiento me está reclamando varios recibos del IBI que no e corresponden ya que son del anterior propietario. ¿Tengo que hacerme cargo del pago???

[divider scroll_text=»Manel»]

 

Hola Manel, siento lo que te ha pasado pero por desgracia eres el responsable de esos recibos impagados.

El problema tuyo es el de muchas personas que no están debidamente asesoradas y no piden al vendedor de la plaza de garaje los recibos del IBI que demuestren que está al día de sus obligaciones tributarias.

Los ayuntamientos tienen una garantía de cobro de recibos del IBI impagados aunque la plaza de garaje se haya vendido posteriormente y el nuevo propietario no sea el deudor de esos recibos impagados de IBI.

Esta garantía se llama derecho de afección y está recogida en la Ley (art. 64.1 TRLRHL)

Es por eso que los notarios están obligados a solicitar los recibos de IBI para comprobar que están pagados, así como tienen que advertir al comprador de:

– Las deudas pendientes del IBI si las hubiera

– La afección de la plaza de garaje a esas deudas.

Así que te recomiendo que para futuras compras de plazas de garaje o cualquier otro inmueble exijas al vendedor el último recibo del IBI para comprobar que esté pagado o tendrás que asumirlos tú….

[divider scroll_text=»»]

ibi-plazas-parking

¿A QUIÉN CORRESPONDE PAGAR EL IBI DE UNA PLAZA DE GARAJE ALQUILADA?

Buenos días, he alquilado una plaza de garaje y el propietario quiere que me haga cargo del IBI.

No me dijo nada cuando negociamos, ¿eso es legal? No sé que  hacer

[divider scroll_text=»Sonia»]

 

Hola Sonia, eso no es legal, el IBI le corresponde pagarlo al propietario de la plaza de garaje. Otra cosa es que te lo quiera repercutir….

De entrada te diré que no es habitual repercutir el IBI de las plazas de garaje en el inquilino. Y si fuera el caso tendría que habértelo comunicado en el momento de la negociación y figurar en el contrato.

Mi consejo es que no debes pagarlo.

[divider scroll_text=»»]

 

¿A QUIÉN CORRESPONDE PAGAR EL IBI DE UNA PLAZA DE GARAJE DE CONCESIÓN?

Hola, es normal que tenga que pagar el IBI de una plaza de garaje que he comprado en concesión? la plaza no es mía, insisto, es una concesión a 50 años,

[divider scroll_text=»Fernando»]

 

Hola Fernando, en este caso el ayuntamiento te está cobrando el IBI porque eres el dueño del derecho de uso de una plaza de garaje. El IBI no sólo se aplica a la propiedad de la plaza de garaje, también sobre el usufructo por ejemplo, o en tu caso sobre el derecho de una concesión.

Es lógico que los ayuntamientos quieran repercutir ese gasto y sacárselo de encima pero por lo que parece no te avisaron de esa situación…

[divider scroll_text=»»]