Plazas de garaje con cargas: hipotecas, comunidad, IBI..

Plazas de garaje con cargas: hipotecas, comunidad, IBI..
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Plazas de garaje con cargas: Dudas y preguntas sobre situaciones en las que aparecen hipotecas, deudas de comunidad, IBI y otras cargas


 

Hola Daniel, una pregunta. Estoy a punto de comprar una plaza de garaje pero el dueño tiene una hipoteca sobre el piso y el garaje. ¿Hay una forma de que él siga su hipoteca solo con el piso y nos deje comprar el garaje sin problemas?


Hola Andrea, lo más normal es que el banco no lo permita, ahora mismo tiene dos bienes respondiendo de la hipoteca, el piso y el parking, es muy difícil que un banco quite una garantía de una deuda a menos que el propietario aporte otra para compensar y eso supone demasiado papeleo, tasaciones y gasto…


Mi caso es el siguiente: voy a comprar una plaza de garaje en la finca en la que vivo. Mi vecino que también tiene plaza de garaje me ha dicho que el vendedor debe a la comunidad unos 450 euros. ¿Qué debo hacer?


Hola Raul, debes decir al comprador que solicite al administrador un certificado en el que figuren las deudas. Una vez tengas claro a cuanto ascienden realmente las deudas con la comunidad tienes dos opciones:

  • Retienes en la compraventa esa cantidad al vendedor, le descuentas el valor de la deuda del precio que habéis pactado y te haces cargo de liquidarla tú
  • Asumes la deuda y perdonas o exoneras al vendedor de esa deuda.

 

En cualquier caso el Notario pedirá siempre el Certificado de Deudas que ye he comentado y te informará de la situación para que decidas entre alguna de las dos opciones anteriores. Piensa que el administrador suele cobrar por ese certificado y muchas veces los vendedores no lo presentan para ahorrarse ese gasto (entre 30 y 50 euros) . En tu caso te aconsejo que exijas el documento ya que tienes sospechas que hay una deuda con la comunidad.


Buenas tardes.

Hace unos meses compré  una plaza de garaje y el recibo del IBI no estaba pagado aún porque según explico el vendedor no e habían pasado el recibo por banco aún. ¿Quién responde de los recibos pendientes de este año?


Buenas tardes Teresa,

El sujeto pasivo del IBI es el propietario de la plaza de garaje a día 1 de enero y a él le girará los recibos pendientes de este año el ayuntamiento. Eso ha sido así hasta ahora. Y digo hasta ahora porque en una sentencia del año pasado (2016) el Tribunal Supremo deja abierta la puerta a que si no se pacta lo contrario entre comprador y vendedor: el IBI lo asuman ambos en la parte proporcional que les corresponda del año.


Hola Daniel. Voy a comprar una plaza de parking a un familiar y en la nota de registro sale que hay un usufructo a favor de su padre. Me ha comentado que cuando murió la madre pusieron todos los bienes a nombre de los hijos pero dejaron a su padre como usufructuario. Como es familiar me ha dicho que no me preocupe que el padre  (quien ya es muy mayor) no va a reclamar nunca nada y que seguramente ni se acuerda ya de que es el usufructuario. Qué opinas? Lo dejo tal cual? Gracias 


Vamos por partes J Antonio,

El usufructo es un derecho real, por supuesto que si compras la plaza tal cual serás tú el propietario titular, pero siempre tendrá una carga, y el día de mañana cuando quieras venderla o dejarla en garantía para pedir un préstamo por ejemplo, tendrás que levantar esa carga. Y entonces serás tú el que tendrás la molestia y los gastos de retirar la carga. Mi consejo es que por muy familiar que seas hagáis las cosas bien que no cuesta nada… y compres la plaza limpia de cargas.


Hola, hace años compramos mi piso y la plaza de garaje con una hipoteca que ya está pagada. Ahora nos mudamos y el piso nos lo quedamos porque se alquila muy bien en esa zona. La plaza la vamos a vender porque necesitamos un poco de dinero para la entrada de nuestra nueva vivienda. El comprador de la plaza me comenta que aparece aún la hipoteca en el registro pero yo la tengo pagada. ¿Cómo hago para venderla sin la hipoteca?


Hola Luis. Estos serían los pasos:

  1. Ir al banco en el que hiciste la hipoteca y que te hagan un certificado de saldo 0 (es decir… un papel que indique ya no debes nada al banco)
  2. Vas al notario con el certificado  y les comentas que quieres levantar una hipoteca o préstamo. Tendrá que ir también un apoderado del banco para firmar la escritura pública de cancelación del préstamo.
  3. Tendrás que ir a una delegación de Hacienda para cumplimentar el modelo correspondiente para liquidación de préstamos hipotecarios. Está exenta de pago. Lleva la escritura de cancelación que firmaste en el notario.
  4. Con todos esos documentos ya puedes ir al Registro a levantar la hipoteca.

 

Saludos y ánimo con ello!


Hola Daniel, te cuento mi experiencia con el pago del IBI:

El año pasado vendimos una plaza de garaje en el mes de febrero. Los compradores y nosotros llegamos al acuerdo de que se harían cargo del pago del IBI ya que por dos meses era injusto pagarlo nosotros, y lo pusimos así en la escritura. El caso es que no lo han pagado y no piensan hacerlo. Hemos pensado devolver el recibo… imagino que no les interesará que lo hagamos ya que la finca responde del pago no es así?


Hola Mariola, no es exactamente así. Vosotros erais los sujetos pasivos del impuesto cuando el ayuntamiento emitió el recibo y os lo recamarán a vosotros. Seguramente si no lo pagáis os enfrentareis a un posible embargo de la nómina o algo similar, que es lo que sucede cuando la maquinaria administrativa entra en funcionamiento. AL final vais a tener que pagarlo vosotros… otra cosa es que una vez lo paguéis lo reclaméis judicialmente a los compradores en base al acuerdo al que llegasteis y que reflejasteis en la escritura de compraventa.

Daniel Lucía
Especialista en inversiones inmobiliarias y fanático de la iniciativa empresarial. Soy el fundador de las empresas www.parkingya.es y www.fotogaraje.com Emprendedor y muy inquieto, creé este blog para compartir mis conocimientos del sector con todo aquél que esté interesado.

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18comentarios

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1

Buenos dias: Estoy interesado en un trastero, que tiene varias cargas de autoliquidación de transmisiones, en ellas figura la cantidad, “xxxx con un plazo igual a 5 años”. Esto que significa, ¿que en 5 años prescribe? o ……..?que?

Gracias.

2

No sé muy bien a lo que te refieres sin verlo pero me imagino que son las afecciones fiscales, en el caso de no liquidar el impuesto la plaza respondería en última instancia en ese plazo

3

Hola Daniel mi pregunta es que compre una plaza de parkin hipotecada por el banco la pague pero no hice el levantamiento de hipoteca han pasado más de18 años, tiene caducidad el levantamiento de hipoteca?… Saludos

4

Si la tiene pero no recuerdo los años …. lo siento

5

Hola Daniel;

Estoy interesado en una plaza de garaje en mi comunidad, en la nota simple tiene dos cargas hipotecarias y el vendedor me dice que el precio de venta es la cantidad que pide el Banco para liberarla y en caso de hacer una oferta que su abogado se la transmitaría al Banco. Mi duda es si ir directamente al Banco y hacerle la oferta directamente o al menos informarme la cantidad por la que liberarían el garaje.

Gracias

6

No sé si en el bancvo te darán esa información ya que no eres el dueño de la plaza, en todo caso podéis ir juntos al banco,
es lo que haría yo
saludos

7
Joaquin Mendoza

Buenas tardes Daniel:
Voy a comprar dos plazas de garaje que están en Administracion concursal por un concurso de acreedores de los constructores. La empresa ya está liquidada y se hace cargo el juzgado de las ventas de la plazas. Me informa el administrador concursal de que está libre de cargas y que yo tendré que hacerme cargo de los impuestos y gastos, así como del IBI que se deba (He comprobado que son 5 años) y de los gastos de comunidad pendientes. ¿Cuántos años puede reclamar el administrador de la finca por los impagos de los gasto de comunidad de esas plazas de garaje?. Fue construida en 2006.
Un saludo cordial

8

Joaquín, juraría que son 5 años también,
saludos

9

El banco puede tener eternamente una plaza de PK hipotecada y no ponerla a su nombre

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Disculpa, Para que quieres que la ponga a su nombre el banco si es tuya?

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Hice una permuta y después de los años me encuentro que me entregaron una plaza de PK hipotecada a favor del banco, he consultado y el asunto para poner una demanda es complejo, la doy por perdida, la pregunta es si eternamente el banco puede tener hipotecada la plaza o tiene un limite, ya que mientras este a mi nombre tengo que estar pagando IBI y gastos comunitarios, muchas gracias y saludos

12

Hola Jose María
Cuando compraste no te informó el notario de la hipoteca…???
El banco la tendrá hipotecada hasta que liquides la deuda, mira cuantos años quedan, eso te lo dirá el propio banco
saludos

13

Hola Daniel

Estaba interesado en comprar en mi comunidad un garage al administrador concursal que nombraron cuando la constructora desaparecio pero me contesta que tiene una carga hipotecaria a favor del gobierno de cantabria esto que quiere decir que se lo tengo que comprar al gobierno de cantabria o pagar esa carga hipotecaria y luego negociar con el administrador?

Un saludo.

14

Debes negociar con el administrador, que cantidad puede aceptar por el garaje tendiendo en cuenta que tiene una carga que deberás pagar luego una vez sea tuyo,

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Hola Daniel

Quiero vender mi.plaza parking+trastero .

Qué gastos tengo que sumarle? Si el precio venta es 18000 euros ..

Gracias

16

Antonio, como vendedor sólo tienes el gasto de la plusvalía municipal,
La podrás calcular en tu ayuntamiento,
Saludos

17

Hola Daniel:

Voy a comprar dos trasteros a una promotora. Ambos trasteros tienen hipoteca. Cómo he de proceder; es decir cuales son los pasos correctos a dar. Es decir pedir una nota simple en el Registro de Propiedad no sé si me aclararía algo, pero me imagino que saldrá la hipoteca. Yo más que nada me refiero a saber cómo ha de proceder la promotora para quitar la hipoteca y que no me lo venda con la hipoteca sin pagar. Aparte no sé la cantidad exacta de hipoteca que tienen. Gracias y un saludo

18

Buenas tardes Santiago,
lo primero es la nota del registro para que compruebes si al margen de estas hipotecas que comentas tenemos más…
La promotora te ha de vender la plaza limpia, para eso ha de liquidar al banco la hipoteca. El banco le expedirá luego un certificado de saldo 0 que llevará al notario para que éste realice una escritura de cancelación de hipoteca
después ya podrás comprar con la garantía de que no hay hipotecas,
Es importante que lleves esa escritura de cancelación de hipoteca al registro para que desaparezca su rastro y tu plaza quede limpia
saludos