Especialista en inversiones inmobiliarias y entusiasta de la iniciativa empresarial. Mis actuales proyectos son la expansión de www.parkingya.es y www.fotogaraje.com. Creé este blog para compartir mis conocimientos del sector con todo aquél que esté interesado en él.
Estoy pensando en comprar en usufructo una plaza de garaje de 36m2 en Avda. Pablo Iglesias en Madrid. Es propiedad de Canal Isabel II y la vende por 17000 € durante 51 años. De comunidad 22 € mensuales. Como lo ven? muchas gracias
Hola, para empezar estás comprando el derecho de uso de una plaza de garaje y no la propiedad de la misma, con lo que su valor es inferior al de una plaza de garaje en propiedad. La zona que comentas debe ser la parte de abajo de Pablo Iglesias, entre el Paseo de San Francisco de Sales y Av. Filipinas. Esta zona se corresponde con el tramo mejor valorado de la Avenida de Pablo Iglesias, ya que más arriba las plazas tienen muy poca demanda y podrías encontrar plazas por ese precio que comentas (17.000 euros) en propiedad.
A partir de ahí… ya es algo personal tuyo, piensa que si es un usufructo a 51 años te sale a unos 28 euros al mes, que si lo sumas con los 22 euros de comunidad estarás pagando 50 euros por el uso de una plaza de 36 m2…. me parece una buena opción.
Lo que ocurre es que has de pagar los 17.000 euros de una vez y te estarás descapitalizando, no sabes si dentro de cinco años vas a necesitar esa plaza y en tal caso te costará venderla y recuperar la inversión…. por lo tanto es una buena opción siempre que vayas a tener claro que usarás la plaza esos 51 años y que no te supone un problema pagar por adelantado un «alquiler» de tan larga duración.
No sé si habrás mirado otras opciones, pero en esa zona se encuentran plazas bastante económicas en propiedad, lo cual es siempre una garantía de recuperar la inversión algún día, eso sí… no de esas medidas de las que hablas, 36 m2son muchos metros para una plaza de garaje y seguramente te quepan varios vehículos. Una cosa compensa a la otra, no crees?
En fin…. dependiendo de tus necesidades y circunstancias te será más conveniente una plaza de tamaño «normal» y algo más cara, pero de propiedad o quizás prefieras una plaza para varios vehículos, más económica pero que no podrás vender o te costará más hacerlo y por supuesto perderá valor cada año que pase al tener menos tiempo de usufructo….
Como hemos comentado en anteriores entradas la ubicación es un factor fundamental cuando queremos invertir en parkings. En el caso de la calle Meléndez Valdés acertamos de lleno en lo que se refiere a la ubicación ya que CHAMBERÍ, cuenta con una de las más elevadas densidad de población de Madrid y es un distrito con barrios de alto poder adquisitivo y con edificios antiguos, lo que se traduce en una escasa oferta de buenas plazas de parking.
Características del garaje
Se trata de un garaje en explotación situado en los bajos de un edificio de viviendas no demasiado antiguo. Tiene una superficie de setecientos treinta y seis metros cuadrados en una sola planta y su estado es correcto. No precisa reformas ni mejoras evidentes para su explotación.
Explotación del Garaje
Se explota con diferentes tipos de clientes: coches a pupilaje, vehículos por horas o fracciones; plazas rotativas de días laborales que ocupan trabajadores que se desplazan entre semana a las oficinas cercanas, plazas alquiladas a motos y lavados a vehículos.
Para ello cuenta con una persona en plantilla que se ocupa de la gestión de todas esas actividades.
Valoración
El precio del garaje hasta hace poco rondaba el millón de euros pero tras analizar la cuenta de explotación hemos visto que los números no son atractivos tal y como está planteado el negocio. La forma idónea de explotar este parking sería abandonando todas las líneas de negocio actuales excepto la de abonados mensuales. De este modo se reducirían enormemente los gastos al no tener personal y cada usuario entraría y saldría del garaje con su propio mando a distancia. Así mismo el precio propuesto a la propiedad sería un 30% al actual para hacerlo mas atractivo quedando finalmente en 700.000 euros. Puesto que nuestras propuestas han sido aceptadas le damos un aprobado al garaje. Ahora sí que su ubicación acompañada de su nuevo precio y modelo de explotación lo convierten en una buena opción para invertir en parkings.
Infórmese sin compromiso de este parking y otros similares
Invertir en parkings con acierto pasa por escoger una buena ubicación
Ubicación del garaje
La ubicación no lo es todo…. pero casi. El barrio del Eixample junto la Sagrada Familia es de aquellos que son un valor seguro por su carácter dinámico, la capacidad económica de sus vecinos y sobre todo por el imán que representa el templo de Gaudí.
Se trata de un barrio con mucho comercio y mucho visitante, siempre vivo y con un gran atractivo para los inversores, algo que le da valor a los inmuebles de los alrededores.
Características del Garaje
Se trata de un garaje de 1000 m2 divididos en dos plantas, una a nivel de calle y otra inferior y conectadas por una rampa de fácil acceso. El estado del garaje es correcto, no está impecable ni tampoco precisa más que un lavado de cara.
Tiene capacidad para treinta plazas de coche y treinta y cinco de moto, estando prácticamente siempre al 100% de su ocupación.
Explotación del parking y datos económicos
Las rentas que produce el parking provienen de los abonados mensuales que producen unos ingresos anuales del orden de 44.000 euros.
Las plazas de coche se alquilan a un promedio de 120 euros al mes y las de moto a una media de 25 euros. Son unos precios muy asequibles en este barrio y podrían revisarse al alza aunque no sea algo que recomendemos.
Al tener cada inquilino un mando para acceder al garaje no es preciso la contratación de personal lo cual reduce mucho los costes de mantenimiento que son de apenas 6000 euros anuales.
Valoración
Dada la ubicación del parking y sus cifras de explotación el precio que pide la propiedad, 600.000 euros, no nos parece excesivo y creemos que es una buena opción para invertir en parkings.
Invertir en parkings, presentamos una muy buena opción en la mejor zona de Madrid
Ubicación del garaje
La ubicación como siempre decimos es una de las claves a la hora de invertir en parkings. Este parking cumple sin duda este requisito ya que nos encontramos en una de las mejores calles de Madrid. Con paso continuo de personas y vehículos, es una zona muy comercial bajo la influencia del Corte Inglés de la calle Princesa y ya sabemos como dice el refranero que a quien buen árbol se arrima buena sombra le cobija. En este caso la sobra es buena, mucho, y duradera ya que el emblemático centro comercial madrileño de la calle Princesa recibe miles de personas los 360 días del año entre clientes, trabajadores y demás personas con actividades relacionadas con ese coloso…. Los negocios establecidos en sus inmediaciones, como nuestro parking que se encuentra a menos de cien metros de sus puertas, se aprovechan de ese tirón y ven incrementada su propia actividad como veremos.
El parking se encuentra en perfecto estado de conservación ya que se reformó hace apenas un año y cumple con las últimas normativas del ayuntamiento. El parking ocupa una sola planta a nievel de calle y es diáfano. Tiene un total de 23 plazas de coche y 12 trasteros. Tanto las plazas de parking como los trasteros en una planta a nivel de calle son objeto de deseo para los vecinos de la zona quienes desde el primer día alquilaron el 100% de la oferta que se destinó a abonados mensuales.
Explotación del parking
La explotación del garaje conlleva unos gastos anuales de 48.000 euros y aquí se incluye todo: salarios de los dos trabajadores, seguridad social, seguros, IBI, basuras, vado, agua,luz….
Por lo que respecta a los ingresos, a fecha de hoy (octubre de 2014):
– El garaje tiene 23abonados de 24 horas que a 130 euros por plaza facturan 2.990 euros mensuales.
– Tiene así mismo 15 abonados de día que pagan cada uno 90 euros mensuales para facturar 1.350 euros mensuales.
– Y una facturación por rotación de 170 euros diarios de lunes a sábado (lo previsto para los 27 días en que se da este servicio en octubre son 4.590 euros)
– Hay 11 trasteros alquilados a 80 euros al mes que suman otros 880 euros mensuales.
Así en la actualidad los ingresos de un mes como el presente serían de 9.810 euros contra unos gastos de 4000 euros.
Valoración
Tanto por su ubicación, estado de conservación y rendimiento nos parece un buen producto para invertir en parkings. Su precio de salida seria 900.000 euros y nos parece correcto, es una inversión que nos garantiza una buena rentabilidad desde el primer día y un activo inmobiliario de calidad en una de las mejores zonas de Madrid.
Infórmese sin compromiso de este parking y otros similares
Aquí tenemos un claro ejemplo de una magnífica oportunidad para invertir en parkings, sobre todo si se trata de tu primer garaje, ya que se trata de un garaje de tamaño pequeño o mediano, según quién lo mire, y por lo tanto de una inversión del mismo orden de magnitud: 540.000 euros.
Ubicación del garaje
El garaje está ubicado en el barrio de Sants, entre el carrer de Sants y la Av. de Madrid, muy cerca de Barcelona Sants principal estación de ferrocarril de la ciudad de Barcelona. Se trata de un barrio de clase media con una gran necesidad de aparcamientos por la antigüedad de sus edificios y la dificultad de aparcar en sus calles.
Además tiene el aliciente de contar con la proximidad de la estación de tren y AVE, un valor añadido sin duda.
Estado de conservación y características del parking
El garaje se encuentra en un estado de conservación correcto, no precisa de ninguna intervención ni mejora más allá de la limpieza y el mantenimiento ordinarios. Ocupa una única planta y está a nivel de calle sin rampas de acceso, los pasillos son amplios y la mayoría de plazas aptas para cualquier vehículo.
Esto es importante remarcarlo puesto que en muchos garajes la propiedad «redistribuye» las plazas de modo que quepan más vehículos a costa de sacrificar la comodidad de las mismas. Es decir donde caben 45 plazas como en este caso nos encontramos en ocasiones que han pintado líneas de separación más juntas para que quepan 60 vehículos. La idea es que cuantas más plazas de garaje tenga el parking más coches entrarán y mayor rentabilidad se le sacará al garaje.
Nosotros nos somos partidarios de esa argucia puesto que al final los usuarios pierden comodidad y acaban abandonando el garaje en busca de otro más cómodo. Por lo tanto las 45 plazas de garaje de este parking son todas ellas cómodas y aptas para cualquier vehículo. No aconsejamos invertir en parkings con plazas estrechas e incómodas.
Datos económicos del garaje en explotación
El aspecto económico es sin duda lo más interesante a la hora de invertir en parkings, y en este caso es nuevamente favorable. Las 45 plazas están alquiladas a una media de 100 euros al mes, en el momento de nuestra visita (julio de 2014) estaba prácticamente lleno y habían sólo dos plazas vacías, por lo que estimamos una ocupación plena del garaje.
Los ingresos anuales del garaje ascienden a 54.000 euros y los gastos (IBI, Comunidad, Vado, luz, Seguros y mantenimiento) suman unos 15.800 euros al año. Por lo que el resultado de la explotación del garaje es de 38.200euros.
Valoración
Nuestra propuesta de valoración del garaje es de 540.000 euros, lo que supone 12.000 euros por plaza, y una rentabilidad del 7% sobre la inversión realizada. La propiedad está de acuerdo y por lo tanto podemos asegurar con rotundidad que se trata de una verdadera oportunidad para invertir en parkings.
13 Consideraciones generales del contrato de alquiler de una plaza de garaje
1. La importancia de un contrato de alquiler de plaza de garaje
Cuando se trata de tu alquilar tu plaza de parking la mayoría estamos tentados a dejarlo todo en manos de la buena voluntad, pero es importante que nos tomemos la molestia de rellenar un sencillo contrato de alquiler en el que queden recogidos los derechos y las obligaciones de propietario e inquilino con una finalidad: contemplar cada uno de los posibles conflictos que puedan producirse más adelante y evitar malos entendidos y situaciones desagradables.
No es necesario llegar al caso extremo de redactarlo ante un notario ni inscribirlo en el Registro de la Propiedad, pero sí un mínimo de rigor y no zanjar el alquiler de la plaza de parking con un simple apretón de manos y un intercambio de teléfonos móviles.
2. Legislación aplicable
El contrato de alquiler de plaza de garaje suele referirse a una plaza de parking independiente de la vivienda, no es el caso de que alquilemos una vivienda que lleva incorporada una plaza de garaje. En tal caso la plaza de garaje sería un “añadido” de la vivienda y se le aplicaría su misma normativa (La LAU o ley de arrendamientos urbanos).
El contrato de alquiler de un aparcamiento independiente de la vivienda no sigue un modelo específico ya que no existe un reglamento concreto que controle su contenido, se fundamenta en lo acordado por las partes, lo que el propietario y el inquilino pacten, aunque para evitar abusos se aplica supletoriamente el Código Civil (artículos 1542 a 1582).
3. Cláusulas básicas y por escrito
Pese a que tenemos la libertad de pactar libremente, el contratodebe contemplar unos mínimos: Debe realizarse por escrito y en él debe constar la identidad del propietario y la del arrendatario, la descripción o identificación de la plaza de garaje (su número y planta), la duración del contrato, la renta, la fianza y aquellas otras cláusulas que se consideren oportunas.
4. Duración
Como hemos dicho los pactos son libres y por lo tanto la duración del contrato de alquiler de la plaza de parking también será un compromiso que decidan las partes. En caso de no fijarlo se entenderá que la duración será anual cuando el pago del alquiler se establece por años (por ejemplo 1.200 euros anuales), por meses cuando se fija un alquiler mensual (100 euros al mes) o por días cuando es diario. El alquiler concluye al vencimiento del término pactado y no hay necesidad de aviso previo.
Es conveniente que el contrato pueda ser rescindido por cualquiera de las dos partes comunicándolo con un mes de antelación y sin que se genere ningún tipo de indemnización. No sirve de nada obligar a cumplir la duración firmada pues será un foco de problemas y es mejor dejar una puerta abierta tanto al inquilino para que se vaya cuando ya no necesite la plaza o no pueda permitírsela como al propietario si la necesita o decide venderla.
5. Renta
El contrato de alquiler de la plaza de parking recogerá así mismo el precio que se paga por el uso de la misma. Este precio o renta será el pactado por las partes y se liquidará en los plazos (mensualmente, anualmente) y en el modo que decidan (domiciliación bancaria, transferencia, el pago en metálico al propietario en su domicilio.…).
Puede pactarse la actualización de la renta acorde a las variaciones del Índice de Precios al Consumo (IPC) que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) cada año.
Si el pago se hace en mano, en metálico, el arrendador entregará al inquilino un recibo con los conceptos del pago (alquiler, IVA, mes correspondiente…), en el caso de hacerse por domiciliación bancaria no hará falta ya que estos conceptos figuran en el recibo del banco.
Se puede pactar que el inquilino se haga cargo de los gastos de comunidad e IBI aunque es más sencillo para las dos partes pactar un precio cerrado y que ahí se incluya todo.
6. Fianza
En teoría la fianza es el depósito de una cantidad de dinero (equivalente a una o dos mensualidades según de acuerde) que entrega el inquilino al propietario como garantía de que cumplirá sus obligaciones de pago de la renta y en teoría posibles desperfectos que ocasione en la plaza de parking. En la práctica más que cubrir los desperfectos (que es más propio de las viviendas) sirve para cubrir el costo del mando de entrada al parking y el último mes de alquiler que mucho inquilino tiene tendencia a no abonar.
La fianza la devolverá el propietario a la finalización del contrato de alquiler de la plaza de garaje una vez nos hayan devuelto el mando de acceso al parking.
La fianza no debería imputarse al pago de ese último mes de la renta pero en la práctica es así. Muchas veces se deposita solamente el importe equivalente al coste del mando de acceso a la plaza de garaje.
7. Impuestos relativos al contrato de alquiler de plaza de garaje
Salvo en el caso en que el parking se alquile como un anexo a la vivienda, el contrato de alquiler de la plaza de garaje está obligado al pago del impuesto del IVA, cuyo tipo vigente en 2014 es el 21% sobre la renta pactada y será a cargo del inquilino. El propietario por su parte estará obligado a declarar y realizar las liquidaciones trimestrales del IVA, el resumen anual y las demás obligaciones consecuentes en la Agencia Tributaria.
Esta obligación tributaria es la principal causa por la que los pequeños inversores o aquellos que ponen su propia plaza de parking en alquiler deciden no hacer contrato y cobrar en mano sin declarar el alquiler de la plaza de garaje ya que al formalizar el contrato de alquiler de la plaza de parking el propietario de la misma se convierte en “empresario”
8. Subarriendo y número de vehículos que pueden aparcar en la plaza de garaje
Es importante dejar claro que aunque seamos propietarios de la plaza de garaje no somos responsables de los actos de vandalismo o robo que se produzcan sobre el vehículo o los objetos depositados dentro del mismo.
10. Resolución del contrato de alquiler de plaza de garaje
Para evitar conflictos por falta de pago o uso inadecuado de nuestra plaza de garaje podemos añadir una cláusula que indique que la falta de pago de una mensualidad así como el incumplimiento por parte del inquilino de las normas de la comunidad de propietarios relativas a la utilización del garaje y otros elementos comunes de la finca comportará implícitamente la resolución del contrato de alquiler de plaza de garaje.
11. Adquisición preferente
Es recomendable dejar claro que el arrendatario no tendrá derecho de adquisición preferente en el caso de venta de la plaza de garaje. Otra cosa es que tengamos el detalle de comunicarle nuestras intenciones y le demos la oportunidad de comprarla antes de ponerla a la venta públicamente.
12. Mantenimiento y obras
Siguiendo en la línea de evitar futuros conflictos tenemos que aclarar que:
El propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la plaza de garaje en estado de servir al uso a que se destina y por su parte el inquilino mantendrá la plaza limpia de manchas de aceite o residuos que puedan ser susceptibles de dañar la plaza. A menos que haya en el garaje un espacio reservado para lavadero tenemos que dejar claro no está permitido lavar el coche en el garaje.
El inquilino tiene que tener la obligación de comunicar al propietario para que éste consienta o no la realización de cualquier tipo de obra o modificación de la plaza de garaje, la instalación de ningún mecanismo de cierre ni soporte para bicicletas.
13. ¿Se puede alquilar sin contrato?
Sí. Desde el momento en que las dos partes están de acuerdo en ceder la plaza de garaje a cambio de un alquiler mensual, ese alquiler está reconocido y tiene validez. Tiene sus pros y sus contras. Si quieres más información sobre ello puedes leerlo aquí
Descarga nuestro contrato de alquiler de plaza de garaje
Haz click en el enlace si quieres acceder a nuestro MODELO DE CONTRATO DE ALQUILER DE PLAZA DE GARAJE, el más consultado y descargado en España. Puedes iniciarlo en tu teléfono móvil, ordenador o tablet. Puedes parar cuando quieras si te falta algún dato y continuar el proceso después desde cualquier otro dispositivo. Una vez finalizado podrás acceder para modificarlo, imprimirlo y reutilizarlo cuantas veces quieras. Es un documento creado y revisado por expertos juristas.
Y si vas a comprar o vender: 6 puntos clave de tu contrato de compraventa de plaza de garaje
Si vas a comprar o vender una plaza de parking es importante que leas toda la información y consejos que tenemos sobre el contrato privado de compraventa de garaje entre particulares….. leer más
Un garaje en rentabilidad de 100 plazas ubicado en el barrio de retiro en Madrid puede ser una buena compra o una mala inversión, depende de con que ojos se mire.
Depende como siempre del precio del garaje, de la ubicación, de los datos económicos que genera la actividad del propio garaje, de las plazas de garaje que están vacías y de cuanto pagan las plazas de garaje alquiladas, del entorno o de cualquier otro criterio por el que queramos juzgar una inversión.
Ubicación del garaje
El garaje está ubicado en el barrio del Niño Jesús que está situado en el centro justo del distrito de Retiro, en un edificio de viviendas con una considerable densidad demográfica. Ya hemos comentado en otras ocasiones que La DENSIDAD DE POBLACIÓN, la CAPACIDAD ADQUISITIVA de los habitantes y la ANTIGÜEDAD DE LOS EDIFICIOS son tres factores claves en los que fijarnos cuando invertimos en plazas de garaje.
Estado de conservación del garaje
El estado de conservación del garaje es excelente, suelo en perfectas condiciones, brillante, recién pintado, maquinaria en perfecto funcionamiento, paredes saneadas…. y todo en una sola planta, sin rampas ni maniobras difíciles También el edificio está en óptimo estado de conservación y el entorno del garaje es excelente.
Datos económicos del garaje en explotación
Aquí entramos en un terreno delicado, el garaje pese a su estado de conservación y su ubicación no está explotado como debería. Los precios de los abonos mensuales son muy elevados, superiores a la media de la zona, se está cobrando 120 euros más IVA al mes por el alquiler de las plazas de garaje y en el entorno se encuentran precios más económicos, claro que en garajes menos vistosos, menos cómodos y sin vigilantes y por lo tanto menos seguros. Este factor de calidad justifica un mayor precio que la competencia pero quizás debería revisarse a la baja para adaptarse a los tiempos que corren pues la mayoría de usuarios han preferido sacrificar comodidad a cambio de pagar menos en otras plazas de garaje. Además de los abonados mensuales hay una serie de empresas que tienen acuerdos con el garaje para dar servicio a sus clientes y trabajadores. Finalmente tenemos el servicio de barrera para aquellos clientes que no son fijos y se les cobra por minuto. Esta línea de negocio también está facturando por debajo de lo deseado por el descenso de clientes, algo común a todos los garajes que no sean muy céntricos. Es de esperar que cuando la economía se recupere todas las líneas de explotación del garaje volverán a facturar lo deseado pero a día de hoy el garaje tiene una rentabilidad muy justa teniendo en cuenta que ha de pagar el salario de dos vigilantes. Su precio es 1,5 MM de euros. Como compra nos parece una buena oportunidad por ubicación y por la calidad del garaje. Al final son 100 plazas de garaje más unas cuantas más para motos, todas las plazas son muy amplias y cómodas y el precio por plaza es de 15000 euros, una ocasión en esa zona. Como inversión a corto plazo no lo recomendamos, pero como compra a medio plazo es ideal.
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Una vez hemos comprado nuestra plaza de garaje tenemos que afrontar una serie de trámites y obligaciones en la notaría, en la Agencia Tributaria y en Registro de la Propiedad.
No debemos omitirlas si queremos que la plaza de garaje quede inscrita a nuestro nombre en el Registro de la Propiedad y que no nos multen por no haber liquidado los impuestos a tiempo.
Estos son los 3 trámites administrativos tras la compra de una plaza de garaje:
Notaría: Recoger las escrituras
Agencia Tributaria: Cumplimentar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Modelo 600) y pagarlo para que nos sellen la escritura
Registro de la Propiedad: una vez tenemos sellada la escritura conforme hemos pagado los impuestos tenemos que depositarla en el Registro de la Propiedad para que la inscriban a nuestro nombre
1 EN LA NOTARÍA
Tras la firma de la compra de la plaza de garaje en la notaría te facilitarán una copia simple de la escritura para que tengas constancia por escrito de que la plaza es tuya.
Al cabo de unos días tendrán ya la escritura definitiva de la compra de la plaza de garaje y podrás pasar a buscarla y pagarla (calcula unos 450 euros, puede variar algo dependiendo de la cantidad de hojas que ocupe la escritura, del precio de la compraventa o del número de copias simples que realice, con dos tienes suficiente)
2 LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS
Tienes 30 días hábiles a partir del día siguiente de la compra de la plaza de garaje para liquidar los impuestos, la cantidad dependerá de la Comunidad Autónoma (es un impuesto regional) y de si es una plaza de obra nueva (primera transmisión) o de segunda mano.
OBRA NUEVA:
Aquí todos pagamos lo mismo, el IVA (en estos momentos es el 21% pero ya sabes que puede variar) excepto en el caso que hayas comprado una vivienda también en la misma promoción. En tal caso vincularás la compra de la plaza de garaje a la compra de la vivienda y el IVA será del tipo reducido del 10% que es el que se aplica a la compra de viviendas en España. Hace unos años se pagaba mucho menos pero piensa que en países como Francia o Reino Unido es del 20%
Además tendrás que hacer frente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que dependerá de la comunidad autónoma pero rondará el 1% del valor de la compraventa.
El IVA lo liquidarás en el momento de la compra de la plaza de garaje y se suma al precio de la plaza de garaje. El IAJD precisa que rellenes un modelo específico que puedes comprar en la Dirección General de Tributos de tu Comunidad Autónoma (o Agencia Tributaria) ya que es un impuesto autonómico. La mayoría de comunidades permiten descargarlo de su WEB.
SEGUNDA MANO: VALOR DE REFERENCIA
Si la compra de la plaza de garaje es una segunda transmisión, tendrás que liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que es un impuesto autonómico y como tal variará mucho de una comunidad a otra (En Catalunya es el 10% y en Madrid el 6%). Lo que no va a variar es el plazo: tienes 30 días hábiles para pagarlo o tendrás que hacer frente a una sanción y un recargo.
El ITP se liquida mediante el modelo 600 que puedes descargar de la Web de tu comunidad o bien comprarlo en la propia Dirección General de Tributos de tu Comunidad Autónoma. Ten a mano la copia simple de la escritura para rellenar los datos que te piden y una vez lo tengas cumplimentado lo pagas y lo presentas junto con la escritura de la compra de la plaza de garaje y una copia simple en la Agencia Tributariapara que te sellen la escritura conforme están pagados los impuestos.
VALOR DE REFERENCIA:
Desde enero de 2022 Hacienda utiliza el VALOR DE REFERENCIA del Catastro para determinar la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP),
Por ejemplo: Si compras una plaza de parking por 20.000 Euros. El ITP no es un % sobre los 20.000 euros que pagas (ya sea el 10% en Barcelona, o el 6% en Madrid).
Has de consultar el valor referencia del catastro para saber sobre que cantidad has de calcular el tanto por ciento (%)
Y hacer click en: Consulta de valor de referencia,
Luego has de identificarte con alguno de las posibilidades que ofrece el catastro:
Y cuando accedamos nos pedirán que indiquemos la REFERENCIA CATASTRAL de nuestra plaza de garaje, que podemos consultar en el recibo del IBI. Y ya entonces sí se nos mostrará el VALOR DE REFERENCIA catastral de la plaza de aparcamiento.
Siguiendo con nuestro ejemplo, si el VALOR DE REFERENCIA de la sede del catastro fuera 25.000 euros, tendríamos que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en base a 25.000 € y no en base a los 20.000 € por los que hemos comprado la plaza
Hay que indicar que en muchas ocasiones el valor de referencia es superior al valor de compra… y no podremos hacer nada puesto que esto, por ambiguo y polémico que resulte, está recogido en la Ley para… «establecer una valoración justa» … aunque la realidad responda a un afán recaudatorio.
3 INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO
Una vez tienes tu escritura de compra de la plaza de garaje sellada por la Agencia Tributariaconforme has liquidado los impuestos correspondientes te queda el paso más sencillo: Ir al Registro de la Propiedad para inscribirla escritura a tu nombre. Prepara entre 150 y 200 euros aproximadamente -depende del valor de la plaza- cuando te llamen para ir a recogerla, que será al cabo de un par de semanas y listos, ya habrás zanjado los tres trámites tras la compra de tu plaza de garaje.
Y antes de acabar, y si me permites, 3 recomendaciones por si has comprado la plaza de garaje como inversión y estás pensando en alquilarla:
Para alquilarla rápido nada mejor que anunciarla a tus vecinos con un cartel en el propio parking o en los portales inmobiliarios. Como los más conocidos son de pago te recomiendo www.fotogaraje.com gratuito y especializado en plazas de garaje.
Y si necesitas un contrato de alquiler de plaza de garaje te recomiendo que uses el más consultado y descargado en España -> Acceder al contrato
Recuperamos una consulta que nos hicieron hace poco y que nos parece interesante. ¿El alquiler de una plaza de garaje hace referencia a la plaza o a los vehículos que en ella se aparcan? Nuestro protagonista tiene una plaza alquilada y paga su alquiler por ella cada mes. Recientemente un amigo se ha trasladado a su casa y quiere aparcar su moto en la plaza de garaje.
Su pregunta es si el propietario puede exigirle que le pague también alquiler por la moto aún y estando en su plaza de parking….
Añade que no tiene contrato de alquiler.
Nuestra respuesta es la siguiente:
En primer lugar te has de remitir al contrato de alquiler para disipar cualquier duda. Pero en este caso comentas que no lo hay así que en principio creemos que si la moto no sale de los límites de la plaza y por lo tanto no se molesta a ningún vecino, no deberías preocuparte como ya comentamos en nuestra entrada anterior ¿PUEDO APARCAR MÁS DE UN COCHE, O COCHE Y MOTO EN MI PLAZA DE GARAJE?
A lo que añadimos que en todo caso lo correcto es que comunicárselo al propietario por si los estatutos comunitarios lo prohibieran, ya que el propietario es el responsable último ante la comunidad. En el caso de que él decida que debes pagar más por el uso de la plaza lo tendréis que negociar y quizás a ti no te interese seguir alquilando la plaza de garaje con las nuevas condiciones, aunque me imagino que será él quien no quiera perder un inquilino y quedarse con la plaza de garaje vacía.
¿En qué distritos de Madrid se compran y venden más plazas de parking? Sacamos conclusiones a partir de lo que dicen los expertos y lo contrastamos con el sentido común:
Según datos aportados por la empresa parkingya, especializada en compra y venta de plazas de parking, Chamberí es el distrito con mayor volumen de operaciones de compraventa seguido por el Centro y Salamanca.
Lógicamente son datos facilitados por una empresa privada y no contemplan ni de lejos la totalidad de plazas de parking vendidas en Madrid ni todo su territorio ya que de los veintiún distritos de la ciudad la empresa sólo aporta datos de los distritos de la llamada «almendra» central: CENTRO, ARGANZUELA, RETIRO, SALAMANCA, CHAMARTÍN, TETUAN Y CHAMBERÍ a los que se añade una pequeña parte del distrito de Moncloa, el barrio de ARGÜELLES (de ahí que sea el distrito con menos operaciones registradas con un 4,13 %).
EVOLUCIÓN DE LAS VENTAS DE PLAZAS DE PARKING DURANTE LOS ÚLTIMOS CUATRO AÑOS EN MADRID (fuente: parkingya)
No obstante podemos extraer conclusiones del porqué en algunos barrios se venden y compran más plazas de parking que en otros.
Por ejemplo es curioso que sea CHAMBERÍ, el distrito más pequeño de Madrid, el que más operaciones haya registrado. Se nos ocurren varias razones de peso que ayuden a explicarlo….. Por un lado su elevada densidad de población, de las más altas de Madrid con 322 habitantes por hectárea. Por otro lado es un distrito con barrios de alto poder adquisitivo como Arapiles, Rios Rosas, Almagro, Trafalgar o Gaztambide. Además los edificios son antiguos, con poca oferta de buenas plazas de parking . Por lo tanto la alta DENSIDAD DE POBLACIÓN, la CAPACIDAD ADQUISITIVA de los habitantes y la ANTIGÜEDAD DE LOS EDIFICIOS son tres factores a tener en cuenta a la hora de invertir en plazas de garaje.
Otro distrito que destaca es CENTRO, el corazón de Madrid compuesto por los barrio más antiguos y con menos plazas de parking de la ciudad, como por ejemplo Universidad, Sol, Embajadores o Cortes, es una zona siempre bulliciosa que concentra los centros de ocio y principales calles comerciales de la ciudad por lo que siempre tendrá una gran necesidad de aparcamiento. Su tamaño y densidad de población son muy similares a las de CHAMBERÍ pero no lo es su capacidad adquisitiva ya que el 28,63% del total de su población está compuesta por inmigrantes.
El tercer distrito con más movimiento es el de SALAMANCA, aunque tiene casi el doble de superficie y algo menos de población por lo que su densidad demográfica viene a ser la mitad que en CHAMBERÍ. En el distrito de SALAMANCA además tenemos un factor que ha ocasionado el descenso de operaciones de compra de plazas de garaje: la construcción de más de 3000 plazas de parking por parte del ayuntamiento de Madrid en el garaje subterráneo que recorre la calle Serrano y que han contribuido a desinflar la fuerte demanda de aparcamiento que había en un barrio en el que se pagaban más de 100.000 euros por plazas de parking hace cinco años.
El resto de los distritos son más heterogéneos si nos atenemos a los factores que antes valorábamos positivamente en CHAMBERÍ: La DENSIDAD DE POBLACIÓN, la CAPACIDAD ADQUISITIVA de los habitantes y la ANTIGÜEDAD DE LOS EDIFICIOS
Por ejemplo RETIRO es céntrico y muy solicitado en su parte más al Norte donde está el barrio de Ibiza y en las exclusivas calles cercanas al Paseo de la Castellana donde es prácticamente imposible encontrar plazas de parking en venta.
ARGANZUELA es muy extenso, con menor densidad de población y también menos poder adquisitivo, además tenemos mucha construcción moderna en algunos barrios, lo que se traduce en un exceso de plazas de parking.
El distrito de CHAMARTIN es muy extenso y heterogéneo, en él encontramos zonas con mucha demanda y alto poder adquisitivo como serían las más próximas a la Castellana y estadio Santiago Bernabéu y por otro lado en el eje opuesto paralelo a la M30 zonas con poca demanda y menos interesantes a la hora de invertir en plazas de parking.
También TETUAN es muy heterogéneo y poco tiene que ver la zona cercana y paralela a la Castellana de gran actividad financiera con los barrios más allá de Bravo Murillo.
Por último el distrito de MONCLOA es el más heterogéneo y el que menos se acerca a nuestro ideal si exceptuamos el barrio de ARGÜELLES que lo encarna a la perfección.
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quiera perder un inquilino y quedarse con la plaza de garaje vacía.
