3 TRÁMITES TRAS LA COMPRA DE UNA PLAZA DE GARAJE: NOTARIO, IMPUESTOS Y REGISTRO, Actualización 2022 VALOR DE REFERENCIA

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Una vez hemos comprado nuestra plaza de garaje tenemos que afrontar una serie de trámites y obligaciones en la notaría, en la Agencia Tributaria y en Registro de la Propiedad.

No debemos omitirlas si queremos que la plaza de garaje quede inscrita a nuestro nombre en el Registro de la Propiedad  y que no nos multen por no haber liquidado los impuestos a tiempo.

Estos son los 3 trámites administrativos tras la compra de una plaza de garaje:

  1. Notaría: Recoger las escrituras
  2. Agencia Tributaria: Cumplimentar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Modelo 600) y pagarlo para que nos sellen la escritura
  3. Registro de la Propiedad: una vez tenemos sellada la escritura conforme hemos pagado los impuestos tenemos que depositarla en el Registro de la Propiedad para que la inscriban a nuestro nombre

1 EN LA NOTARÍA

Tras la firma de la compra de la plaza de garaje en la notaría te facilitarán una copia simple de la escritura para que tengas constancia por escrito de que la plaza es tuya.

Al cabo de unos días tendrán ya la escritura definitiva de la compra de la plaza de garaje y podrás pasar a buscarla y pagarla (calcula unos 450 euros, puede variar algo dependiendo de la cantidad de hojas que ocupe la escritura, del precio de la compraventa o del número de copias simples que realice, con dos tienes suficiente)

2 LIQUIDACIÓN DE IMPUESTOS 

Tienes 30 días hábiles a partir del día siguiente de la compra de la plaza de garaje para liquidar los impuestos, la cantidad dependerá de la Comunidad Autónoma (es un impuesto regional) y de si es una plaza de obra nueva (primera transmisión) o de segunda mano.

OBRA NUEVA:

Aquí todos pagamos lo mismo, el IVA (en estos momentos es el 21% pero ya sabes que puede variar) excepto en el caso que hayas comprado una vivienda también en la misma promoción. En tal caso vincularás la compra de la plaza de garaje a la compra de la vivienda y el IVA será del tipo reducido del 10% que es el que se aplica a la compra de viviendas en España. Hace unos años se pagaba mucho menos pero piensa que en países como Francia o Reino Unido es del 20%

Además tendrás que hacer frente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) que dependerá de la comunidad autónoma pero rondará el 1% del valor de la compraventa.

El IVA lo liquidarás en el momento de la compra de la plaza de garaje y se suma al precio de la plaza de garaje. El IAJD precisa que rellenes un modelo específico que puedes comprar en la Dirección General de Tributos de tu Comunidad Autónoma (o Agencia Tributaria) ya que es un impuesto autonómico. La mayoría de comunidades permiten descargarlo de su WEB.

SEGUNDA MANO: VALOR DE REFERENCIA

Si la compra de la plaza de garaje es una segunda transmisión, tendrás que liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que es un impuesto autonómico y como tal variará mucho de una comunidad a otra (En Catalunya es el 10% y en Madrid el 6%). Lo que no va a variar es el plazo: tienes 30 días hábiles para pagarlo o tendrás que hacer frente a una sanción y un recargo.

El ITP se liquida mediante el modelo 600 que puedes descargar de la Web de tu comunidad o bien comprarlo en la propia Dirección General de Tributos de tu Comunidad Autónoma. Ten a mano la copia simple de la escritura para rellenar los datos que te piden y una vez lo tengas cumplimentado lo pagas y lo presentas junto con la escritura de la compra de la plaza de garaje y una copia simple en la Agencia Tributaria para que te sellen la escritura conforme están pagados los impuestos.

VALOR DE REFERENCIA:

Desde enero de 2022 Hacienda utiliza el VALOR DE REFERENCIA del Catastro para determinar la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP),

Por ejemplo: Si compras una plaza de parking por 20.000 Euros. El ITP no es un % sobre los 20.000 euros que pagas (ya sea el 10% en Barcelona, o el 6% en Madrid).

Has de consultar el valor referencia del catastro para saber sobre que cantidad has de calcular el tanto por ciento (%)

Para ello has de ir a la sede electrónica del Catastro

Y hacer click en: Consulta de valor de referencia, 

Luego has de identificarte con alguno de las posibilidades que ofrece el catastro:

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Y cuando accedamos nos pedirán que indiquemos la REFERENCIA CATASTRAL de nuestra plaza de garaje, que podemos consultar en el recibo del IBI. Y ya entonces sí se nos mostrará el VALOR DE REFERENCIA catastral de la plaza de aparcamiento.

Siguiendo con nuestro ejemplo, si el VALOR DE REFERENCIA de la sede del catastro fuera 25.000 euros, tendríamos que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en base a 25.000 € y no en base a los 20.000 € por los que hemos comprado la plaza

Hay que indicar que en muchas ocasiones el valor de referencia es superior al valor de compra… y no podremos hacer nada puesto que esto, por ambiguo y polémico que resulte, está recogido en la Ley para… «establecer una valoración justa» … aunque la realidad responda a un afán recaudatorio.

 

3 INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO

Una vez tienes tu escritura de compra de la plaza de garaje sellada por la Agencia Tributaria conforme has liquidado los impuestos correspondientes te queda el paso más sencillo: Ir al Registro de la Propiedad para inscribirla escritura a tu nombre. Prepara entre 150 y 200 euros aproximadamente -depende del valor de la plaza- cuando te llamen para ir a recogerla, que será al cabo de un par de semanas y listos, ya habrás zanjado los tres trámites tras la compra de tu plaza de garaje.

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Y antes de acabar, y si me permites, 3 recomendaciones por si has comprado la plaza de garaje como inversión y estás pensando en alquilarla:

  • Es importante que leas toda la información y consejos que tenemos sobre el contrato privado de compraventa de garaje entre particulares
  • Para alquilarla rápido nada mejor que anunciarla a tus vecinos con un cartel en el propio parking o en los portales inmobiliarios. Como los más conocidos son de pago te recomiendo www.fotogaraje.com gratuito y especializado en plazas de garaje. 
  • Y si necesitas un contrato de alquiler de plaza de garaje te recomiendo que uses el más consultado y descargado en España -> Acceder al contrato

¿SE PAGA EL ALQUILER POR PLAZA DE GARAJE O POR VEHÍCULOS?

alquiler de plaza de garaje

Recuperamos una consulta que nos hicieron hace poco y que nos parece interesante. ¿El alquiler de una plaza de garaje hace referencia a la plaza o a los vehículos que en ella se aparcan? Nuestro protagonista tiene una plaza alquilada y paga su alquiler por ella cada mes. Recientemente un amigo se ha trasladado a su casa y quiere aparcar su moto en la plaza de garaje.

Su pregunta es  si el propietario puede exigirle que le pague también alquiler por la moto aún y estando en su plaza de parking….

Añade que no tiene contrato de alquiler.

Nuestra respuesta es la siguiente:

En primer lugar te has de remitir al contrato de alquiler para disipar cualquier duda. Pero en este caso comentas que no lo hay así que en principio creemos que si la moto no sale de los límites de la plaza y por lo tanto no se molesta a ningún vecino, no deberías preocuparte como ya comentamos en nuestra entrada anterior ¿PUEDO APARCAR MÁS DE UN COCHE, O COCHE Y MOTO EN MI PLAZA DE GARAJE?

A lo que añadimos que en todo caso lo correcto es que comunicárselo al propietario por si los estatutos comunitarios lo prohibieran, ya que el propietario es el responsable último ante la comunidad.  En el caso de que él decida  que debes pagar más por el uso de la plaza lo tendréis que negociar y quizás a ti no te interese seguir alquilando la plaza de garaje con las nuevas condiciones, aunque me imagino que será él quien noalquiler de plaza de garaje quiera perder un inquilino y quedarse con la plaza de garaje vacía.

Sea como sea lo correcto es notificarlo.

EL MERCADO DE LAS PLAZAS DE PARKING EN LOS DIFERENTES DISTRITOS DE MADRID

¿En qué distritos de Madrid se compran y venden más plazas de parking? Sacamos conclusiones a partir de lo que dicen los expertos y lo contrastamos con el sentido común:

Según datos aportados por la empresa parkingya,  especializada en compra y venta de plazas de parking, Chamberí es el distrito con mayor volumen de operaciones de compraventa  seguido por el Centro y Salamanca.

Lógicamente son datos facilitados por una empresa privada y no contemplan ni de lejos la totalidad de plazas de parking vendidas en Madrid ni todo su territorio ya que de los veintiún distritos de la ciudad la empresa sólo aporta datos de los distritos de la llamada «almendra» central: CENTRO, ARGANZUELA, RETIRO, SALAMANCA, CHAMARTÍN, TETUAN Y CHAMBERÍ a los que se añade una pequeña parte del distrito de Moncloa, el barrio de ARGÜELLES (de ahí que sea el distrito con menos operaciones registradas con un 4,13 %).

EVOLUCIÓN DE LAS VENTAS DE PLAZAS DE PARKING DURANTE LOS ÚLTIMOS CUATRO AÑOS EN MADRID (fuente: parkingya)

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No obstante podemos extraer conclusiones del porqué en algunos barrios se venden y compran más plazas de parking que en otros.

Por ejemplo es curioso que sea CHAMBERÍ, el distrito más pequeño de Madrid,  el que más operaciones haya registrado. Se nos ocurren varias razones de peso que ayuden a explicarlo….. Por un lado su elevada densidad de población, de las más altas de Madrid con 322 habitantes por hectárea. Por otro lado es un distrito con barrios de alto poder adquisitivo como Arapiles, Rios Rosas, Almagro, Trafalgar o Gaztambide. Además los edificios son antiguos, con poca oferta de buenas plazas de parking . Por lo tanto la alta DENSIDAD DE POBLACIÓN, la CAPACIDAD ADQUISITIVA de los habitantes y la ANTIGÜEDAD DE LOS EDIFICIOS son tres factores a tener en cuenta a la hora de invertir en plazas de garaje.

Otro distrito que destaca es CENTRO,  el corazón de Madrid compuesto por los barrio más antiguos y con menos plazas de parking de la ciudad, como por ejemplo  Universidad, Sol, Embajadores o Cortes, es una zona siempre bulliciosa que concentra los centros de ocio y principales calles comerciales de la ciudad por lo que siempre tendrá una gran necesidad de aparcamiento. Su tamaño y densidad de población son muy similares a las de  CHAMBERÍ  pero no lo es su capacidad adquisitiva ya que el 28,63% del total de su población está compuesta por inmigrantes.

El tercer distrito con más movimiento es el de SALAMANCA, aunque tiene casi el doble de superficie y algo menos de población por lo que su densidad demográfica viene a ser la mitad que en CHAMBERÍ. En el distrito de SALAMANCA además tenemos un factor que ha ocasionado el descenso de operaciones de compra de plazas de garaje: la construcción de más de 3000 plazas de parking por parte del ayuntamiento de Madrid en el garaje subterráneo que recorre la calle Serrano y que han contribuido a desinflar la fuerte demanda de aparcamiento que había en un barrio en el que se pagaban más de 100.000 euros por plazas de parking hace cinco años.

El resto de los distritos son más heterogéneos si nos atenemos a los factores que antes valorábamos positivamente en CHAMBERÍ: La DENSIDAD DE POBLACIÓN, la CAPACIDAD ADQUISITIVA de los habitantes y la ANTIGÜEDAD DE LOS EDIFICIOS

Por ejemplo RETIRO es céntrico y muy solicitado en su parte más al Norte donde está el barrio de Ibiza y en las exclusivas calles cercanas al Paseo de la Castellana donde es prácticamente imposible encontrar plazas de parking en venta.

ARGANZUELA es muy extenso, con menor densidad de población y también menos poder adquisitivo, además tenemos mucha construcción moderna en algunos barrios, lo que se traduce en un exceso de plazas de parking.

El distrito de CHAMARTIN es muy extenso y heterogéneo, en él encontramos zonas con mucha demanda y alto poder adquisitivo como serían las más próximas a la Castellana y estadio Santiago Bernabéu y por otro lado en el eje opuesto paralelo a la M30 zonas con poca demanda y menos interesantes a la hora de invertir en plazas de parking.

También TETUAN es muy heterogéneo y poco tiene que ver la zona cercana y paralela a la Castellana de gran actividad financiera con los barrios más allá de Bravo Murillo.

Por último el distrito de MONCLOA es el más heterogéneo y el que menos se acerca a nuestro ideal si exceptuamos el barrio de ARGÜELLES que lo encarna a la perfección.

¿PUEDO APARCAR COCHE Y MOTO O DOS COCHES EN MI PLAZA DE GARAJE?

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Parking garage underground interior

Aparcar coche y moto o aparcar dos coches en tu plaza de garaje

Nos encontramos ante un situación real y muy habitual en todos los garajes: Tu plaza de garaje es grande y quieres aparcar coche y moto en ella, o muy grande y quieres aparcar dos coches. ¿Es eso legal?¿Me lo pueden prohibir? con lo que derivamos en otra situación igual de habitual en las comunidades de vecinos: el qué se puede hacer y el qué no… Siempre hay un vecino que se aprovecha y se excede y otro al que le molesta todo.

¿Puedo Aparcar dos coches o aparcar coche y moto en mi plaza de garaje?: lo primero el sentido común

Ante esta situación que tantos problemas ocasiona, aparcar dos coches o aparcar coche y moto en tu plaza de garaje, en primer lugar hay que tener sentido común y saber que en las comunidades de vecinos hay una normativa que se han de respetar:  normas de comportamiento regidas por los estatutos de la comunidad y normas legales marcadas por la propia Ley de Propiedad horizontal (LPH)

Por desgracia en todas las comunidades es habitual la falta de respeto por los elementos comunes y la falta de cumplimiento de los estatutos. También por desgracia el no cumplimiento de estas normas no conlleva ninguna sanción por parte de la propia LPH que no impone castigos o penas jurídicas para sus incumplimientos.

Una vez dicho y dejando claro que es un tema difícil y que precisa de la buena voluntad entre los vecinos, sigamos con la pregunta: ¿Puedo aparcar coche y moto o dos coches en mi plaza de garaje?

Vayamos por partes:

1) TUS DERECHOS ACABAN EN LOS LÍMITES DE TU PLAZA DE GARAJE. Si sobrepasas las rayas que delimitan tu parking y sobre todo si con ello molestas a los vecinos que ven limitado su paso o maniobra la respuesta es NO. No puedes aparcar dos coches o un coche y una moto.

2) ¿ERES INQUILINO, ALQUILAS LA PLAZA DE GARAJE? En ese caso mira qué dice tu contrato, si te lo prohíbe ya no hay nada más que decir al respecto.

3) ¿TE LO PROHÍBE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL? No, en ningún momento la LPH indica cuantos vehículos puedes meter en tu plaza de garaje, del mismo modo que tampoco te dice cuantas bicicletas puedes meter en tu trastero. Por lo tanto no te pueden denunciar. La LPH habla de plazas de parking no de vehículos.

4) ¿TE LO PROHÍBE LA NORMATIVA MUNICIPAL? En principio los ayuntamientos no dicen nada al respecto, no lo prohíben expresamente, aunque que quizás en la licencia del garaje se haga mención a cuantos vehículos se permiten. Así como antes dijimos que la LPH habla de plazas de parking y no de vehículos, la licencia del garaje puede referirse al número de vehículos y no de plazas de garaje. Pero ya avisamos que esto dependerá de cada ayuntamiento en particular.

5) ¿LO PROHÍBEN LOS ESTATUTOS COMUNITARIOS? Eso es otro tema que dependerá de cada Comunidad, normalmente no es algo que se prohíba. En el caso de los gastos comunitarios tampoco suele especificarse si se pagan por vehículo o por plaza de garaje. Lo normal es que  las plazas de garaje más grandes pagan más por coeficiente.

6) ¿LO PROHÍBE EL SEGURO DE LA COMUNIDAD? Aquí  también hay versiones para todos los gustos. ¿El seguro cubre los vehículos o las plazas de garaje? Normalmente se atienen a la licencia municipal, si la licencia habla de plazas y no de vehículos no habrá problema con el seguro. Otra cosa es el sentido común y si hay más vehículos que los que que debiera según la licencia el seguro podría aplicar una ley de proporcionalidad y pagar las posibles indemnizaciones en función de ella.

Por lo tanto repetimos que es un tema difícil y que precisa de la buena voluntad entre los vecinos. Lo ideal es hacer uso de la plaza de garaje sin molestar a los demás independientemente de que puedas aparcar en ella un coche o más vehículos, por eso pagaste más por ella que tu vecino, porque era mucho más grande, y por eso también tu recibo de comunidad es superior al de una plaza de garaje pequeña.

Y por si te puede interesar:

Contrato de alquiler de plaza de garaje

Haz click en el enlace si quieres acceder a nuestro MODELO DE CONTRATO DE ALQUILER DE PLAZA DE GARAJE, el más consultado y descargado en España. Puedes iniciarlo en tu teléfono móvil, ordenador o tablet. Puedes parar cuando quieras si te falta algún dato y continuar el proceso después desde cualquier otro dispositivo. Una vez finalizado podrás acceder para modificarlo, imprimirlo y reutilizarlo cuantas veces quieras. Es un documento creado y revisado por expertos juristas.

Conoce los principales problemas en los garajes comunitarios

6 VENTAJAS y RAZONES PARA INVERTIR EN PLAZAS DE GARAJE

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Seguramente hay más pero por lo pronto se nos ocurren estas 6 ventajas y razones para invertir en plazas de garaje

1 PRECIO

Las plazas de garaje son mucho más baratas que el resto de inmuebles. Hoy en día es fácil encontrar plazas en el centro de ciudades como Madrid o Barcelona por precios inferiores a 25.000 euros, algo impensable hace un par de años y que está animando a pequeños y medianos ahorradores a sacar el dinero del banco para aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado y sacar una rentabilidad a su dinero.

El alto precio de los pisos comparado con el de los parkings es la razón por la que a menudo son muchos los inversores que compran una vivienda poco atractiva o mal ubicada que acaba siendo una mala inversión. Si dispones por ejemplo de 100.000 euros es mejor invertir en cinco buenas plazas de garaje antes que hacerlo en un piso situado en un barrio alejado del centro. Nunca inviertas en viviendas de baja calidad y en zonas poco atractivas, eso es algo que a largo plazo termina por no ser rentable. Si no dispones del dinero suficiente para compra un buen piso mejor no lo compres.

2 FINANCIACIÓN

La mayoría de las plazas de garaje se compran sin necesidad de recurrir a financiación externa. Pero si necesitaras un préstamo piensa que las entidades financieras te pondrán menos trabas al tratarse de cantidades menores. No olvides que en el caso de las viviendas la entrada representa entre un 20 y un 30% del valor del piso, siempre que encuentres un banco que te financie el resto. A menos que puedas hacer frente a la comprar del piso sin financiación mejor invierte en plazas de garaje.

3 MANTENIMIENTO

Los gastos de mantenimiento de una plaza de garaje son mucho más asequibles que los de un piso. Básicamente tendrás que afrontar los gastos por servicios comunes de la comunidad de propietarios. La plaza tendrá una cuota de participación según su tamaño y la cantidad a pagar será mayor o menor dependiendo de los servicios. Lo normal es que la cuota sea reducida, lo suficiente para cubrir la limpieza, el vado y la luz. Pero en ocasiones nos encontramos con servicios extras que la encarecen como el ascensor y el portero o vigilante. Infórmate antes de comprar para no llevarte una sorpresa después.

Además en una vivienda acostumbran a surgir multitud de contratiempos inesperados que nos ocasionan gastos y dolores de cabeza: problemas con la caldera, problemas de fontanería  y tuberías, roturas de cristales, humedades, filtraciones, gas, electricidad, etc. Con tu plaza de parking ahorrarás en seguros de mantenimiento y en sorpresas desagradables.

4 RENTABILIDAD INMEDIATA

A los precios a los que está el mercado comprar para alquilar es una inversión interesante ya que por mucho que hayan bajado los precios sigue existiendo demanda en las zonas donde es más difícil aparcar. Las plazas de garaje se pueden alquilar con relativa facilidad si se acierta con la ubicación y de esa manera obtener un beneficio mensual desde el momento de la compra.

5 INQUILINOS

Seguro que has oído mil historias de inquilinos que pagan tarde y mal y de propietarios que tienen que ir a juicio para recuperar sus viviendas. Alquilar una vivienda siempre conlleva el riesgo de que no te paguen o de que te causen daños en el piso, tendrás que tener a mano un abogado que inicie el procedimiento de desahucio y te solucione el problema. No siempre es así pero si quieres evitar que te ocurra a ti lo mismo ten en cuenta que el alquiler de las plazas de garaje no está sujeto a la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) como ocurre con los pisos, si no que está regulado por el Código Civil y por lo tanto el plazo de duración será el que se haya establecido en el contrato por las partes. Lo habitual es hacer contratos mensuales que se renuevan mes a mes automáticamente hasta que una de las partes comunica a la otra su intención de no renovar. Así en el caso de tener un mal pagador nos limitaremos a enviarle un burofax comunicándole que no le renovamos el contrato al mes siguiente y un problema menos.

6 LIQUIDEZ

Cualquier inversor sabe que es muy importante la liquidez de su inversión, la facilidad para recuperar el dinero invertido, lo que se denominaría “liquidar un activo”. En este aspecto está claro que vender plazas de garaje es mucho más sencillo que vender pisos, y que por lo tanto esto te va a permitir desprenderte de ellas más rápidamente y convertirla de nuevo en dinero en efectivo.

A este respecto es una ventaja invertir una misma cantidad de dinero en diferentes plazas de garaje en lugar de meterlo todo en un piso, ya que al ser inversiones más pequeñas diversificamos el riesgo. Así en caso de un apuro siempre podemos vender una plaza, mientras que en un piso no podemos vender una habitación para recuperar parte de la inversión.

LA UBICACIÓN NO LO ES TODO.

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UBICACIÓN:

El emplazamiento es uno de los factores que más peso tienen a la hora de invertir en garajes, estar situado en una zona céntrica con poca oferta de aparcamiento es algo que da mucho valor a nuestra inversión. El casco antiguo de Madrid es un claro ejemplo de situación inmejorable:  calles estrechas que o bien son peatonales o bien no se permite aparcar en ellas, edificios antiguos sin garajes en sus bajos, acumulación de actividades comerciales, sedes de grandes empresas y bancos, centros administrativos del Estado, turismo…. es posiblemente el principal centro de ocio de la ciudad y tiene una limitada oferta de aparcamiento.

Es aquí en un lugar que goza de una situación privilegiada, a pocos metros de la Gran Vía madrileña, entre las calles de Fuencarral y San Bernardo donde se encuentra el garaje que nos ofrecen para valorar. De entrada parace muy atractivo: GARAJE DE 1200 m2 JUNTO A LA GRAN VÍA DE MADRID

DATOS ECONÓMICOS:

El garaje se ha estado explotando durante muchos años pero en la actualidad y desde hace unos meses se encuentra sin actividad por cese de actividad del antiguo explotador por jubilación. Por lo tanto los datos económicos son una incógnita puesto que ni el garaje está arrendado a una empresa explotadora, ni la anterior empresa explotadora nos ha facilitado sus datos de explotación.

ESTADO DEL GARAJE:

El garaje de 1200 m2 y dos plantas, se encuentra en bastante mal estado, totalmente abandonado y sería necesaria una inversión importante para poder iniciar la actividad de nuevo.

PRECIO:

La propiedad ofrece la posibilidad de venta del garaje (2.500.000 €) o alquiler (6.000 € mensuales).

Tras visitar el parking y tener acceso a sus planos nos parece excesivo el precio de venta. Debido a su distribución y elevado número de columnas saldrían del orden de una treintena de plazas independientes, aunque por el espacio que tiene con una buena gestión y moviendo coches podrían aparcarse el doble de vehículos si se explotara por rotación con una barrera y contratando vigilantes.

Aún estando en una ubicación privilegiada nos sigue pareciendo muy caro el precio del garaje, tan sólo contemplaríamos la opción de alquilarlo siempre y cuando se negociara con la propiedad el coste de las obras de acondicionamiento.

En definitiva, aunque sea uno de los aspectos más importantes, la ubicación no lo es todo.

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