¿Qué gastos son deducibles de la venta de mi plaza de garaje? Paga sólo lo que te corresponde.

Gastos deducibles por la venta de una plaza de garaje….

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Buenas Daniel,

Primero felicitarte y agradecerte por este consultorio. Te expongo mis dudas.

En mi familia estamos pensando vender una plaza de garaje que hemos recibido en herencia tres personas (mi madre, mi hermano y yo).

Me gustaría saber los trámites que nos tocaría hacer como vendedores, así como el papeleo que tenemos que reunir. Tras revisar tu post y leer todos los comentarios, creo que me ha quedado bastante claro que además de la firma del contrato en notaría, como vendedores nos tocaría hacer:

a) Pagar la plusvalía municipal (en ayuntamiento): entiendo que es ir al ayuntamiento, pagar lo que toca y listo.

b) Declarar la ganancia patrimonial (en la próxima declaración de renta): me surge la duda de cómo calcular si hemos tenido ganancia patrimonial y sobre todo cómo declararlo en la renta: ¿Qué documentación tendría que presentar en la declaración?

Entiendo que si el vendedor es una única persona la cosa será más sencilla, pero al ser 3 los vendedores no sé si el tema de “papeleos” se complicaría (declaración de renta, etc…).

Así mismo, en una respuesta tuya (del 28 septiembre 2014) mencionas que el vendedor debe tener preparada la siguiente documentación: certificado del administrador de fincas, recibo del IBI, escrituras… además de esto, no sé que más documentos deberíamos tener a mano.

En otra respuesta tuya (12 enero 2015) comentas que estabas preparando un post respecto a los gastos y trámites que debe hacer frente el vendedor. Quizás el post ya lo hayas colgado y queden respondidas muchas de mis dudas :). Te agradecería si me pudieras pasar el enlace en este caso.

Muchas gracias de antemano y un saludo.

[divider scroll_text=”Mario”]

Qué tal Mario, creo que tienes bastante claro los pasos que has de seguir tras la venta de la plaza de garaje, pero si te parece  lo repasamos siguiendo el orden de tus consultas:

Plusvalía Municipal.

Tras la venta tenéis treinta días para liquidar la plusvalía municipal. Para ello te acercas a las oficinas de tu ayuntamiento con una copia simple de la compraventa junto con tu DNI y allí mismo te harán el impreso. No hace falta que vayáis los tres. El siguiente paso es ir a una oficina bancaria y hacer el pago. Una vez tienes el impreso sellado por el banco vuelves al ayuntamiento y lo entregas. Eso es todo.

Ganancia patrimonial.

La regla general dice que la cuantificación de las ganancias y pérdidas patrimoniales para el caso de la venta de una plaza de garaje – o cualquier otra transmisión- está constituida por la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.

Bien, entonces has de declarar la ganancia patrimonial en la Renta es simplemente declarar lo que habéis ganado con la venta de la plaza de garaje. Si por ejemplo declarasteis en la Herencia que la plaza tenía un valor de 10.000 euros y la habéis vendido por 16.000 euros, la ganancia ascendería a 6.000 euros y en tu caso como sois 3 propietarios -dando por hecho que lo sois a partes iguales- declararéis una ganancia patrimonial de 2.000 euros cada uno.

Eso es la ganancia bruta…… no te olvides que a esa ganancia le has de restar los gastos que has tenido en el proceso; como veo que esta parte es lo que más dudas te plantea vamos a detallar cuales son esos gastos deducibles por la adquisición y por la posterior venta de tu plaza de garaje:

Gastos deducibles por la Adquisición de tu plaza de garaje.

Al valor que declaraste en el momento de la aceptación de la herencia le has de sumar los tributos propios de la adquisición (IVA o ITP) o en tu caso el Impuesto de sucesiones y Donaciones. 

No olvides sumar los gastos habituales: Notario, Registro, Gestoría y los Honorarios del agente inmobiliario que ha gestionado la venta si fuera el caso.

Es importante tener a mano las correspondientes facturas y guardarlas junto con el resto de documentación por si te piden que los justifiques.

Por último si quieres hilar fino puedes corregir el efecto de la inflación en tu ganancia actualizando el valor de tu plaza de garaje. Para ello has de multiplicar el valor de adquisición de la plaza de garaje por un coeficiente de actualización que depende del año en que aceptaste la herencia o compraste la plaza de garaje. Estos coeficientes los publica la Agencia Tributaria de tu comunidad. Esto último es lo más complicado y para el valor de una plaza de garaje no sé hasta que punto vale la pena que pierdas el tiempo o contrates a un gestor que lo calcule. Pero no está demás que lo sepas. 

Bien, siguiendo con nuestro ejemplo, declaraste un valor de 10.000 euros por la plaza de garaje y pagaste unos 1000 euros entre gastos e impuestos. Si la vendiste por 16.000 euros ya no has de declarar una ganancia patrimonial de 6.000 euros, ahora aplicando las deducciones tu ganancia es de 5.000 euros.

Pero aún hay más…..

Gastos deducibles por la Transmisión de tu plaza de garaje.

Ahora se trata de restar al valor real de la venta (los 16.000 euros de nuestro ejemplo) todos los gastos que son propios de la misma:

Los tributos que en tu caso será la La Plusvalía Municipal

Los gastos habituales de Notaría y Registro si es que habéis pactado que los paga el vendedor (lo más normal es que se haga cargo el comprador) y los gastos del agente inmobiliario si lo hubiese. Nuevamente recuerda guardar las facturas por si debes justificarlos.

Para acabar con nuestro ejemplo, si resulta que la Plusvalía Municipal asciende a 500 euros y el resto de gastos de la venta van a cargo del comprador, tendrás que restar esos 500 euros a los 16.000 euros que te ha pagado el comprador.

En la renta declararás:

Adquisición: 10.000 + 1.000 = 11.000 €

Venta: 16.000 – 500 = 15.500 €

Ganancia Patrimonial: 15.500 – 11.000 = 4.500 €

Como ves ya no son 6.000 euros lo que declararás, tu ganancia patrimonial se ha reducido a 4.500 € que dividido entre 3 personas os toca a 1.500 euros por cabeza y eso es lo que has de poner en la casilla correspondiente de tu renta.

(en el caso que sea propietario de una tercera parte. Si tu madre por ejemplo tuviera un 50% y entre tu hermano y tú el 50% restante tendréis que aplicar esos coeficientes a la ganancia)

Espero que te haya quedado más claro el proceso y la documentación que has de tener a mano por si te piden que justifiques lo que declaras.

Seguimos con el resto de tus dudas:

Documentación que aportará el vendedor de la plaza de garaje

Como vendedor deberás aportar el Certificado firmado por el administrador de la Finca a la que pertenece el parking. ese documento certifica que estás al corriente de pagos con la Comunidad o hace mención a las deudas si las tuvieras.

También deberías aportar el último recibo de IBI pagado y la Escritura de Propiedad, en tu caso de aceptación de Herencia.

Respecto a lo último que comentas te dejo el enlace de la entrada

Saludos y suerte con la venta,

Daniel Lucía
Especialista en inversiones inmobiliarias y fundador de las empresas ParkingYa! y Fotogaraje.com. Soy una persona emprendedora y muy inquieta. Creé este blog para compartir mis conocimientos del sector con todo aquél que esté interesado.

Deja volar tu imaginación ¡Exprésate!

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36comentarios

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1

Hola, vamos a vender unas plazas de garaje y, hace unos años, se realizó una obra de pintado y pulido de paredes y suelo bastante importante, así como el cambio de la puerta de acceso (unos 1500 euros por plaza mediante derrama)… Posteriormente se realizó otra obra por filtraciones (q en este caso podría ser mantenimiento, confírmamelo). Podría desgravar estos gastos en mi declaración del IRPF del año q viene (el resto ya están bastante explicados en el blog)… Salu2

2

Hola Luis, no tengo muy claro que puedas deducir los gastos de mejora o mantenimiento…. la fiscalidad cambia demasiado rápido y prefiero que te oriente un experto en esos temas, saludos y lo siento….

3

Buenos días Daniel y gracias por tu labor.

Voy a vender una plaza de garaje a través de una inmobiliaria. El precio de venta va a ser de unos 7000 euros. Me piden una comisión de 1500 euros donde se supone está también incluido el gasto de notaría. ¿Es una comisión abusiva? Gracias

4

No es abusiva Ignacio, a la empresa le cuesta tanto vender una plaza de 7000 euros como una de 70.000 euros. No considero justo que te cobren un % del valor de la plaza…. pero claro todo depende de como se mire…. yo no me plantearía lo que se lleva la agencia, tan solo si te interesa la plaza por el precio total que has de pagar entre propietario y agencia,
saludos,

5

Buenas tardes Daniel

Lo primero agradecerte estos post que nos ayudan muchísimo a las personas que como yo no tenemos ni idea jeje

Quiero vender una plaza de garaje, y necesitaría saber que gastos voy a tener, me refiero, Notario IVA, ayuntamiento, algo mas?, El precio seran unos 9.000€

Que obligaciones tengo como vendedor?

Muchísimas gracias de antemano

6

Gracias Nerea,
como vendedora solo pagarás la plusvalía municipal. ¿A cuánto asciende? en tu ayuntamiento te lo calcularán, no hay unmecanismo único par culcularlo, es diferente en cada población.
saludos

7

Hola Sr. Daniel,

Este año en la declaración del IRPF debo declarar la venta de una plaza de parking.

¿Cuáles de los siguientes gastos puedo deducir para rebajar el importe cobrado por la venta?

Factura de albañil que le puso pavimento al parking

Factura del administrador de la comunidad, por emitir el certificado de estar al corriente de pago

Factura de la inmobiliaria que efectuó la venta

Factura del impuesto municipal de plusvalía

Recibo del IBI.

De los gastos que se puedan deducir, ¿Debo anotar el importe total de la factura, o tan solo el importe base?

Dicho de otra forma, se puede deducir con el importe del IVA incluido, o el importe del IVA no se debe incluir en la deducción.

Recibe un cordial saludo

8
Daniel Lucía

Tal y como yo lo entiendo puedes deducir todos los gastos que comentas pero ojo con lo del albañil…. si es un gasto de conservación no tengo claro que puedas deducirlo, confirmarlo con un experto fiscal/gestor que están más al día de los cambios en la normativa
El IVA entiendo que sí puedes deducirlo,

Saludos!

9

Buenos días Sr. Daniel,

El albañil puso un pavimento de gres, ya que el suelo era de pura tierra, y fue una recomendación de la inmobiliaria para aumentar las posibilidades de poder venderlo.

Entiendo que es una mejora, y no lo considero un gasto de mantenimiento.

Muchas gracias por su respuesta, reciba un cordial saludo,

10

Hola,

Tengo la duda de como se calcularia los gastos notariales si en su momento compre una vivienda y dos plazas de pk., ya que el 2016 he vendido una plaza de parking y queria saber con que proporción se calcula los gastos de compraventa que fue en su momento si en funcion del % del precio global que afecta o a traves de % del edificio o….. ya que entiendo que los gastos de hipoteca no se calculan….

11

Buenas tardes Marc…. me imagino que lo que quieres saber es la parte proporcional del coste del notario para esa plaza de garaje y poder deducirlo ahora que la has vendido,

Si es eso tengo que decirte que nunca se me había pasado por la cabeza esa posibilidad, así que no tengo ni idea, yo lo que haría en tu lugar sería preguntar a un notario o a un asesor fiscal….

Y luego si eres tan amable lo puedes compartir aquí para que nos enteremos todos…

saludos

12

Daniel….llego de casualidad a tu post. ¿me puedes echar una mano?

Quiero vender plaza de garaje que compré en 2004 con mi vivienda en una urbanización en MAdrid.

Tengo claro que quiero calcular plusvalia, En mi escritura compraventa veo que tengo 10 metros DE PLAZA de dos superficies de sótanos que suman 900+700 metros. Me encuentro que el recibo de IBI que me manda el Administrador de la Manocumunidad de Garajes (porque tengo un/cuarentaynueveavo de un proindiviso) dice valor del suelo 1.885.000 euros.

El administrador no me resuelve nada. Mal hecho y ya está.

ALUCINANTE… plusvalia calculada por mi y Oficina del Contribuyente…. claro: 3.700 euros

VOY a Oficina de Catastro para que me expliquen porque un vecino me indica que el problema es que fases de la urba se acabaron despues de escrituras de División Horizontal y les digo al catastro: “Oye que hay que ver….este recibo IBI de 26.000 euros ¿sobre qué es?” Me dice el Técnico de catastro que sobre 8.000 metros…. pasa la pelota a tejado ajeno y nadie aunque yo quiero dejar todo allí lo acepta para arreglar.

En plusvalías me dice….obviamente no puede ser. VENDA y traigame para pagar la plusvalía todo esto junto a la escritura de venta. Que ellos entonces aceptarán que lo estoy presentando en PLAZO y calcularan o arreglarán bien el tema hasta decirme qué valor tengo que pagar por mi plaza de 10 metros que he disfrutado 12 años.

TREMENDO. ¿Por qué no querrán arreglar algo que muchos vecinos ven está mal y falta hacer y que Catastro también lo sabe y sólo parchean?

¿Has visto algo parecido? Creo que sólo me queda vender e ir con todo a la misma señorita de Plusvalias de C/ Sacramento y ver en su ordenador que la plaza es de un IBI de valor suelo casi 2 millones de euros (8.000 metros) y hagan una evaluacion……

GRACIAS si me puedes dar luz. Helena

13

Buffffffffff Helena, pero que lío…!!! no puedo ayudarte en nada, lo siento, sólo aconsejarte mucha paciencia!!! y suerte con quien te toque hablar y tratar de solucionarlo. Por desgracia he visto cosas parecidas y sé que no son fáciles de solucionar,
suerte!

14

Por último si quieres hilar fino puedes corregir el efecto de la inflacción en tu ganancia…

InflaCCión!?!?

Muy experto, pero no sabemos escribir…

15

otros no tienen educación y tampoco pasa nada….

16

Gracias Arquímedes, toda ayuda es bien recibida,

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jose luis caballero arranz

He estado viendo las preguntas y respuestas y con eso me hago a la idea de los tramites a seguir en la venta de mi plaza de garaje. Muchas gracias pues me ha sido de mucha utilidad.

SALUDOS

18

Gracias Jose Luis, de eso se trata!

19

Hola Daniel , antes de nada agradecerte la ayuda tan valiosa que nos prestas en este foro.

Y ver si me puedes orientar en mi caso ….si por ejemplo yo compre por 14000 y vendo por el mismo precio , no hay beneficio , por lo tanto no tengo que declarar incremento de patrimonio ?

Y en segundo lugar , cómo se calcula lo que hay que pagarle al ayuntamiento ?es siempre la misma cantidad o va por porcentaje ?

Muchas gracias

20

Hola Conrado, si compras y vendes por el mismo precio has tenido incluso una pérdida…. ya que has de deducirte los gastos de la compraventa.
Pero la plusvalía municipal la has de liquidar. ¿Cuanto es y como se calcula? eso depende de cada ayuntamiento, es una fórmula compleja y depende del valor del catastral de tu inmueble.
Saludos!

21

Tengo una plaza de garaje al 50% con mi mujer y le voy a comprar mi parte debido a que nos estamos separando. Vivimos en la comunidad Valenciana

Debo de volver a pagar el IVA que ya se pagó en el momento de la compra (2007)?

En caso positivo, hay que actualizar el IVA al actual?

Gracias

22

Hola Manel, cuando compraste la plaza con tu mujer imagino que sería una primera transmisión y pagaste el IVA al promotor de la obra.
Ahora es una segunda transmisión ya que compras a un particular y por lo tanto está exento de IVA y tributas por ITP,
saludos

23

Se puede desgravar el IBI de una plaza para residente en Madrid?

24

Miguel en principio el IBI lo debe pagar el ayuntamiento otra cosa es que te lo repercutan, hay muchas sentencias y casos en los tribunales con este asunto así que no me atrevo a decirte nada al respecto…

25

Hola Daniel,

Estoy a punto de vender una plaza de gargaje que mi hermana y yo obtuvimos al 50% cada uno tras una herencia.

Fue en el 2007 y han pasado muchos años.

No estoy seguro de que la gestoría que nos llevó los papeles nos hiciera todo bien.

Me refiero a que no sé si tras el reparto de herencia procedieron a cambiar en el registro la titularidad del bien. No encuentro justificante de ello entre los papeles.

Mi pregunta es, en caso de que siguiera figurando a nombre del fallecido, bastaría con la declaración de herederos para poder vender el bien a un tercero?

Gracias de antemano.

Dani

26

Hola Dani,

primero de todo pide una nota al registro y veremos si está ya cambiada de nombre la tituaridad,
en caso de no ser así con la aceptación de la herencia se hace el cambio y luego la vendes,

suerte!

27

Voy a vender un parking a traves de una agencia inmobiliaria.segun la agencia yo voy a recibir el dinero en bruto y le tendre que pagar la comision a esta misma, previa factura que me entregaran en el momento del pago con su iva correspondiente.mi duda es la siguiente,al año siguiente tendre que declarar por el total o la comision la declaran ellos.gracias

28

Francisco, tú declararás la venta y de las ganancias que hayas tenido descontarás esa factura,

29

Hola Daniel, tengo a la venta una plaza de parking , hace diez años cuando la compre fue junto a un apartamento y se le dio un valor de 6000 €, ahora la tengo en venta por 9000 €, mi pregunta es : A que gastos e impuestos tengo que hacerle frente ?? La plaza d PK. esta en la provincia de Barcelona. Gracias de antemano

30

Hola Pepi,
por un lado la plusvalía municipal, eso te lo calcularán en el ayuntamiento de tu distrito, es una fórmula muy complicada y no tiene que ver con el precio de tu venta,

por otro lado la ganancia patrimonial de 3000 euros la declararás en la renta,
de esos 3000 te podrás deducir lo que comento en el post,

saludos,

31

Hola! Compre una garaje ano y medio y no recurdo haber aceptado el pago plusvalia ya que soy el comprador pero de escritura refleja que el comprador se hace cargo de este impuesto. Y ahora el dueno me reclama el impuestos. Estoy obligado pagar esto?

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Hola Balazs, tal y como dices ese impuesto repercute en el vendedor,
otra cosa es que hayáis pactado en la escritura lo contrario, en ese caso es normal que te lo reclamen,

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Hola Daniel. Gracias por tu tiempo en primer lugar. Quería saber si se puede considerar la compra de una plaza de garaje como perdida patrimonial. El año pasado compré una y quiero saber si en la declaración de este año tengo que declararlo asi como los gastos de la compraventa.

34

Hola Jose, la compra no es una pérdida patrimonial, en todo caso lo sería si la vendieras perdiendo dinero,
los gastos de la compraventa los has de tener en cuenta cuando vendas la plaza, entonces es cuando los imputas como un gasto.
saludos

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Buenos días

Estoy en una situación similar, compre una plaza de garaje en el 97 por 12621€ y la he vendido ahora por 16.500.(menos notario e IBI)

La duda que me entra es si los gastos de comunidad, e intereses de la hipoteca los puedo sumar al valor de compra en el 97.

Muchas gracias

36

Hola Roberto, los gastos comunitarios me imagino que no….no son gastos ocasionados en la compra, por lo que respecta a los intereses de la hipoteca no me atrevo a comentar nada puesto que he leído de todo y prefiero que lo consultes con un experto fiscalista,
espero que luego nos lo cuentes!
saludos