Especialista en inversiones inmobiliarias y entusiasta de la iniciativa empresarial. Mis actuales proyectos son la expansión de www.parkingya.es y www.fotogaraje.com. Creé este blog para compartir mis conocimientos del sector con todo aquél que esté interesado en él.
características y ubicación del lote de parkings de Collblanc
A la venta lote compuesto por 10 plazas de Parking en el Barrio de Colllblanc de L´Hospitalet de Llobregat, en una zona de alta densidad de población, con calles estrechas y con poco aparcamiento en la calle
Las plazas se ubican en un edificio de Parking, dispone de vigilancia y ascensores, Las plazas se ubican en la planta +2 de la finca, todas las plazas alquiladas en la actualidad.
UBICACIÓN Y CARACTERÍSTICAS DEL LOTE DE 12 PLAZAS DE PARKING EN VALENCIA.
Se trata de un lote de 12 plazas de garaje en venta situado a escasos metros de la estación de Jesus, también conocida como Estación provisional del AVE o Valencia-Término, es la estación terminal provisional ferrocarril de alta velocidad de la ciudad de Valencia.
Las 12 plazas tienen capacidad para coches medianos, todos los aparcamientos son cómodos de fácil acceso y maniobra de aparcamiento.
La finca está en buen estado de conservación.
El parking es excelente a nivel de accesos, rampas amplias y buenos pasillos.
CARACTERÍSTICAS ECONÓMICAS DEL LOTE
Los gastos de comunidad por plaza/año son de 172 € y el ibi es 34 € .
Las 12 plazas actualmente están todas alquiladas
Ingresos mensuales de 900 € más iva
Gastos comunidad Año: 2.064€
Gatos Ibi Año: 408€
Ingresos Netos actuales año: 10.800 €
PRECIO DE VENTA: 150.000 €
Rentabilidad del lote de 12 plazas en Valencia: 5,52%
👇👇 Info
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Solo facilitamos información a compradores finales. Intermediarios abstenerse por favor
Características del Lote de 11 plazas en Diagonal Mar
A la venta Lote compuesto por 11 plazas de parking en el barrio de Diagonal Mar de Barcelona. En un edificio de viviendas relativamente nuevo.
Las plazas están actualmente sin inquilinos ya que la propiedad prefiere vender y no alquilar.
La finca no tiene acceso por rampa, funciona por sistema montacargas, hay dos montacargas.
Una de las 11 plazas incluye un trastero, y otra de las plazas tiene posibilidad de hacer un trastero. La plaza más grande permite meter coche y dos Motos, el resto de las 8 plazas tienen capacidad para coches grandes de 4,70 de largo.
Todas las plazas son cómodas de aparcar y con muy buena zona de maniobra.
Detalle del montacargas de acceso al garajeLas plazas de garaje son muy amplias y cómodas para acceder
Detalle Económicos
Gastos de comunidad: 686 euros al trimestre, bastante económicos para tener sistema de acceso por montacargas: 57€ trimestre 9 plazas, la plaza de parking + Trastero paga 97€ trimestre y otra plaza paga 76€ trimestre .
A nivel de importes de Ibi son: 1059,75 euros al año: Plaza + Trastero 207,95€ anual, otra plaza paga 79,33€ año, hay 8 plazas que pagan 82,22€ año y otra plaza paga 114,71€
Gastos totales Año: 3.804 €
Ingresos Anuales: Actualmente SIN INGRESOS, el precio de la zona ronda los 100-1110 euros al mes
PRECIO VENTA: 180.400€
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A la Venta un lote compuesto por 15 plazas de parking en el barrio de Sant Andreu del Palomar de Barcelona. Se trata de un barrio antiguo en pleno proceso de reurbanización, y con una alta densidad de población. Es el segundo barrio más habitado de Barcelona.
Características del lote de plazas de aparcamiento
Las 15 plazas de garaje se encuentran repartidas en 3 plantas: 1 plaza en sótano -1, 4 plazas en planta calle y 10 plazas Planta Altillo.
El aparcamiento está en buenas condiciones como puede comprobarse en las fotos y no precisa reformas. Las rampas, accesos y maniobras son correctos
Datos Económicos del lote de plazas de parking
Las 15 plazas están actualmente alquiladas menos una que se ha quedado vacía
Los ingresos mensuales netos de las 14 plazas alquiladas ascienden a 12456,36 euros al año
Los gastos totales de comunidad e IBI anuales son de 2.644,28 €.
El Beneficio Neto anual es de 9.812,08 €
El precio del lote es de 165.000 €
La rentabilidad neta es del 5,95%.
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Desde enero de 2022 hay un nuevo mecanismo para calcular la base sobre la que pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) cuando compramos una plaza de garaje. Y también se aplica para el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD)
El valor de referencia del parking, o de cualquier otro inmueble, intenta ser un valor similar al de mercado y se basa en la media de los precios de las compraventas similares de la zona en base a los datos que publican las notarías.
En la práctica, por nuestra propia experiencia, en la mayoría de las ventas el valor de referencia es superior al precio pactado entre el comprador y el vendedor de la plaza de parking.
Hacienda nos obliga a liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por el valor más elevado de estos dos:
El valor de Referencia
El valor real de la compraventa
Esto significa que en muchas ocasiones debemos liquidar un ITP superior al que nos tocaría. Y esto es injusto para el comprador, quien debe liquidar el impuesto…. aunque para Hacienda no se trate de una subida de impuestos sino de un mecanismo más transparente y justo
¿Cómo conocer el valor de referencia de tu plaza de parking?
Es muy sencillo, puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro donde primero tendrás que autentificarte con los datos de tu DNI o tu certificado digital.
Luego nos preguntarán la fecha para la que queremos conocer el valor de referencia de la plaza de garaje y completar el campo que nos solicita la Referencia Catastral, que podemos encontrar en el recibo del IBI.
¿Qué pasa si no hay valor de referencia de mi plaza de garaje?
Si tu plaza de parking no tiene valor de referencia estarás obligado a tributar como se hacía hasta ahora, por el valor de mercado. Recuerda que por muy barato que compres el aparcamiento hay un valor mínimo para declarar. Te lo explico aquí.
Aquí surgen los problemas. Hacienda no tiene en cuenta las características particulares de la plaza de garaje que has comprado, y pueden manifestarse notables diferencias entre el valor de mercado real por el que la has comprado y el valor de mercado que considera Hacienda que tiene el parking.
Por ejemplo, Hacienda dará el mismo valor de mercado a dos parkings de una misma zona aunque uno tenga una columna que no permita el paso de coches grandes. O uno esté recién pintado, con la iluminación y el suelo en perfecto estado mientras que el otro precise reformas urgentes porque se está cayendo a trozos
Es evidente que en un caso la plaza se venderá a un precio muy inferior a la otra, por sus características propias (la columna que dificulta la maniobra) o estructurales (el aparcamiento está en mal estado y precisa reformas), pero Hacienda le dará el mismo valor de referencia que a la plaza en mejor estado.
Tienes dos posibles soluciones:
Tributar por el valor de referencia oficial e iniciar un procedimiento de reclamación contra Hacienda. Opción para valientes
Tributar por el valor de la escritura y asumir que recibirás una sanción de Hacienda cuan do haga la comprobación. No tiene sentido porque acabarás pagando lo que te tocaba… más la multa
Si has decidido vender tu plaza de garaje entre particulares, necesitas conocer los pasos a seguir y los documentos necesarios para poder vender tu parking sin problemas. Toma nota:
1. ANUNCIAR TU PLAZA DE GARAJE
Lo más efectivo es anunciar tu plaza de parking en los principales portales inmobiliarios. Es el principal lugar donde los compradores buscan y por lo tanto es donde debes estar.
Prepara unas buenas fotos del parking donde se vea el tamaño de coche que puede aparcar, y rellena todos los campos del anuncio con una buena descripción. Cuanta más información, mejor.
Es ideal que estés en la mayoría de los portales posible. En los más importantes, especializados en anuncios inmobiliarios y también en el resto de los tablones de anuncios en los que se oferta de todo. Nunca sabes dónde está el comprador de tu plaza así que pónselo fácil y anúnciate en todos lados.
Esta técnica pese a ser la más efectiva tiene algunos puntos en contra:
Es caro, a menos que quieras limitarte a portales gratuitos
Hay que dedicarle tiempo para insertar los anuncios en todos los portales
Hay que dedicarle mucho tiempo… Pues recibirás una gran cantidad de llamadas y emails que tendrás que contestar, muchos de ellos de vecinos curiosos que solamente te harán perder el tiempo. Muchos otros serán de agentes inmobiliarios. Tienes que dedicarle un tiempo a revisar, contestar y filtrar a los interesados antes de hacer las visitas al parking.
Pero una vez te has lanzado a ello conseguirás visitas y podrás encontrar a tu comprador.
Aunque esto es solo el primer paso de un largo camino que acaba de empezar y que culminará en la notaría.
2. APALABRAR LA VENTA: LA SEÑAL O CONTRATO DE ARRAS
Una vez has llegado a un acuerdo con la persona que va a comprar tu plaza de garaje lo más normal es que necesitéis un tiempo para preparar la documentación, conseguir el dinero, y organizar la venta con la notaría.
Formalizar vuestras intenciones con un documento es la mejor forma de comprobar si la propuesta va en serio y evitarás tener que retirar los anuncios y paralizar la venta sin ninguna garantía
Para garantizar que ninguna de las dos partes se arrepienta y se vaya al traste la compraventa, lo aconsejable es redactar un documento de señal o un contrato de arras. En este caso el comprador te dejará una cantidad de dinero a cuenta del precio pactado y si se arrepiente la perderá. Por otro lado, si tú decides no vender tendrías que indemnizarle con el doble de la señal que te entregó.
La señal es un documento más sencillo mientras que el contrato de arras es más formal. Están fundamentados en artículo 1454 del Código Civil:
«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas»
El Código civil español regula las arras penitenciales para el contrato de compraventa en su artículo 1454
En otras ocasiones tendrá confianza con la persona que va a comprar y no hará falta que solicites una reserva, pero poneros un plazo de tiempo para que no se alargue en exceso el proceso. Hay algunas personas por muy cercanas que sean que suelen aprovecharse de la confianza.
En cuanto al importe de la señal, ha de ser una cantidad con la que os sintáis cómodos los dos. Para una plaza de garaje entre 500 y 2000 euros es más que suficiente dependiendo del valor de la plaza y lo rápido que vayáis a ir al notario.
3. RECOPILAR LOS DOCUMENTOS LEGALES PARA VENDER UNA PLAZA DE GARAJE EN ESPAÑA
Una vez has llegado a un acuerdo con la persona que va a comprar tu plaza de parking necesitas recopilar una serie de documentos.
Esta es la parte más delicada para la mayoría de la gente y es donde más se valora contar con un buen asesoramiento.
En el caso de que tengas deudas tendrás que liquidarlas o llegar a un acuerdo con la persona que vaya a comprar pues junto con la plaza de garaje también va a quedarse con las deudas y se las van a reclamar sí o sí.
Estos los documentos para la venta de una plaza de garaje entre particulares
Escritura de compraventa original
Certificado de la Comunidad en que conste que no tienes deudas pendientes: En caso de temer deudas, la comunidad las reclamará al nuevo comprador. Lo has de solicitar al Administrador de Fincas del aparcamiento.
Recibo del pago del IBI. El ayuntamiento reclamará al nuevo comprador las deudas en los recibos del IBI. Así que tendrás que ponerte al día antes de vender.
La nota simple. Es un documento en el que constan los datos de los propietarios, la descripción del aparcamiento, y el estado de cargas, préstamos o afecciones urbanísticas. Este documento hay que solicitarlo al Registro de la Propiedad.
En el caso de tener algún préstamo que recaiga sobre la plaza de garaje:
Certificado de deuda cero. Es un documento emitido el banco que acredita que no tenemos ninguna deuda contraída. Es decir, si tenías un préstamo, este documento certifica que ya lo has liquidado y no debes nada
Escritura de cancelación de hipoteca o préstamo. Con el certificado de deuda cero podremos solicitar al notario una escritura de cancelación que luego llevaremos al registro para hacer desaparecer esa carga.
4. FIRMA ANTE NOTARIO
Este es el paso más importante y también el más sencillo si has hecho todo lo anterior correctamente
Previamente al acto de firma de la venta de la plaza de garaje entre particulares, debes haber facilitado toda la documentación que hemos explicado antes al oficial de la notaría para que comprueben que todo es correcto.
Una vez leída la escritura de compraventa recibirás el importe pendiente de pago y entregarás un juego de llaves o mando a los nuevos propietarios.
En la notaría y tras la firma has de recoger una copia simple de la escritura para tener un “justificante” de la venta y liquidar los impuestos
5. AVISAR A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Tras la venta de la plazas de aparcamiento debes avisar a la Comunidad de Propietarios para que sean conocedores de que hay una nuevo propietario y no te pasen a ti más recibos. Generalmente es suficiente con notificárselo al administrador de Fincas.
El artículo 9.1. de la Ley de Propiedad Horizontal dice que es obligación de los propietarios comunicar al administrador de fincas o al secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la la plaza de aparcamiento.
6. PAGAR LA PLUSVALÍA TRAS LA VENTA DE TU PLAZA DE GARAJE ENTRE PARTICULARES
Este es el último de los pasos que debes dar para concluir satisfactoriamente el proceso de venta de tu plaza de garaje entre particulares. Has de realizar el pago de la plusvalía municipal. Es un importe que depende del valor catastral del parking y del tiempo que has sido propietario desde que lo compraste. En el caso de haber vendido por menos precio estás exento pero igualmente has de realizar el trámite.
Tienes un plazo de 30 días para liquidar el impuesto y presentarlo.
CONCLUSIONES:
Vender una plaza de garaje entre particulares es algo muy habitual con las herramientas actuales que proporciona internet, tiene sus cosas buenas y otras que no lo son tanto:
👍 Te saldrá más barato que contratar una agencia inmobiliaria
👎 Conlleva una serie de trámites que pueden llegar a ser muy engorrosos si no dominas el tema del papeleo. Esto puede ser muy estresante si no estás acostumbrado a estas gestiones…. y más aún cuando surgen los inevitables contratiempos. Al final lo barato puede resultar caro
👎 Además, necesitarás tener tiempo para contestar las llamadas y los emails que recibirás de los interesados en tus anuncios. La mayoría son curiosos que solamente te harán perder el tiempo, como tus propios vecinos, lo que es muy frustrante. Otras veces serán llamadas de comerciales de agencias inmobiliarias. Y tiempo también para preparar todos los documentos de venta de la plaza de garaje.
El lote de 40 plazas de parking se encuentra ubicado en el barrio de Sant Andreu, en la zona de confluencia de la rambla de Fabra i Puig con la calle Segre. Se trata de una zona muy tradicional y antigua de Barcelona, con mucha vida de barrio y comercio, calles estrechas y una grandísima dificultad para aparcar en la calle.
Está muy próximo a la que será la nueva estación del AVE de Barcelona lo que dará un impulso urbanístico y comercial a la zona.
Características del aparcamiento
El aparcamiento está en buenas condiciones, no hace falta ninguna actuación para su mantenimiento y la finca es moderna. Las plazas son de diferentes tamaños, plazas con capacidad para coches pequeños, medianos y Grandes y otras plazas que se le ha dado uso para meter 2-3 Motos en la misma plaza
El parking consta de tres plantas: planta calle, planta -1 y planta +1
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