VALOR MÍNIMO DE ESCRITURA | EVITA UNA LIQUIDACIÓN COMPLEMENTARIA

valor-minimo-escritura¿Qué ocurre cuando compramos una plaza de parking tan barata que está por debajo del valor mínimo que Hacienda considera «legal»?

Eh aquí una de las mayores controversias a las que hacen frente los compradores de plazas de garaje. Una vez encuentras un plaza a buen precio y te decides a comprarla resulta que es tan barata que a la hora de pagar los impuestos no te creen y te hacen pagar una declaración complementaria.

Como ya hemos explicado en anteriores posts si el parking es de segunda mano tendremos que liquidar el IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (ITP)

    El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

    El ITP se liquida mediante el modelo 600 y es un porcentaje sobre el valor declarado de la compra. Al  ser un impuesto autonómico variará mucho de una comunidad a otra. Así por ejemplo, en la actualidad.

    Esto es algo que suele variar según el color político que gobierna. Por ejemplo desde hace muchos años ya en Catalunya el ITP es el 10%  y en Madrid el 6% sobre ese valor declarado.

    El valor declarado

    ¿Pero qué es el valor declarado de la compra? El valor declarado de la compra no es ni más ni menos que el precio que has pagado por la plaza de garaje. Y como ya hemos dicho ese valor puede que sea tan bajo que choque con los criterios de la administración, que considerará que el valor declarado es inferior al valor real de la plaza de parking.

    En ese caso, al estar disconforme con tu valoración, realizará la su propia y calculará los impuestos en base a ella. Resultado: Recibirás una notificación con una propuesta de Liquidación Complementaria, en la que te exigirá el pago de los impuestos que no liquidaste más los intereses correspondientes.

    Ejemplo:

    Compras una plaza de garaje en Barcelona  por 10.000 euros y declaras ese valor en la escritura. Cuando liquides el 10% en concepto de ITP  la cantidad a ingresar será de 1000 euros (el 10% de 10.000).

    Resulta que según la valoración de la Administración Tributaria catalana esa plaza de parking tiene un valor de 15.000 euros.

    Por lo tanto al cabo de unos meses te llegará, sí o sí, una propuesta de Liquidación Complementaria en la que te comunicarán que según sus tablas deberías haber pagado impuestos por valor de 1.500 euros (el 10% de 15.000) y por lo tanto tienes que pagar los 500 euros que les adeudas (el 10% de 5000) más una cantidad en concepto de intereses….

    El valor mínimo de escritura o «valor legal»

    El valor mínimo de escritura por lo tanto es el valor por el que has de declarar la compra de la plaza de garaje si no quieres que te apliquen una liquidación complementaria. Este valor es diferente en cada Comunidad Autónoma, aquí te dejamos en enlace para que lo compruebes en la tuya: valores mínimos de escrituración

    ¿Consideras que no es justo tener que declarar un valor que no has pagado?

    Nosotros también, no estás solo en esto, pero piénsalo de este modo: Independientemente del valor por el que hayas comprado tu plaza de parking la administración te va a exigir que pagues impuestos por un valor mínimo…. Aunque la plaza te la hayan regalado!

    Recuerda, hay un valor mínimo para el pago de los impuestos, independientemente del precio que hayas pagado por la plaza de garaje. El valor que le otorga a tu plaza la administración muchas veces no tiene nada que ver con el valor de mercado que puedes ver en los portales inmobiliarios especializados en plazas de garaje

    ¿Y cómo se ha llegado a ese extremo? Pues muy sencillo, según la Ley General Tributaria hay unos valores mínimos de precios de mercado que no se pueden vulnerar y ese valor tiene mucho que ver con el valor Catastral.

    No hace falta explicar la necesidad recaudatoria de las administraciones y por lo tanto no es de extrañar que haya este desfase entre los valores catastrales y los valores reales del mercado inmobiliario. En los años de bonanza cuando los precios de los inmuebles subían sin parar se actualizaron al alza los valores catastrales para que los ayuntamientos pudieran recaudar más impuestos. En la actualidad la realidad es otra muy distinta y los precios de los inmuebles han caído aproximadamente un 40% desde los máximos que se alcanzaron en los tiempos de la burbuja.

    No obstante los valores catastrales siguen reflejando aquella situación tan irreal y por eso lo habitual es que los valores de compra reales sean inferiores a los valores mínimos de escrituración. Lo justo hubiera sido que los valores catastrales se hubieran revisado a la baja para reflejar la situación real, aunque eso signifique recaudar menos impuestos.

    ¿Estás pensando en no declarar el valor mínimo porque no lo consideras justo? ¿Me pillarán?

    Te adelantamos que la Ley General Tributaria, establece que la Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores siempre que lo considere, y que últimamente lo considera siempre. Ya no es tan sencillo como antes cuando podías esperar unos años confiando en que nadie se diera cuenta y prescribiera el asunto. Ahora está automatizado y se informa vía telemática de todas las compraventas desde la propia notaría de modo que cuando una incumple el valor mínimo la detectan inmediatamente.  No tienes escapatoria.

    ¿Y si insistes y te llega la propuesta de Liquidación Complementaria?

    Tienes dos salidas:

    Someterte.  Como te hemos comentado antes puedes asumir que hay un valor mínimo para el pago de los impuestos, independientemente del precio que hayas pagado por la plaza de garaje. Así que lo asumimos y pagamos la cantidad que nos piden, más sus intereses, que serán una cantidad irrisoria, estamos hablando de una plaza de garaje no de una vivienda (ahí si te puedes llevar sorpresas desagradables, con complementarias de 10.000 o 15.000 euros y unos intereses que ya empiezan a picar)

    Reclamar. Ponte en manos de un asesor que sepa guerrear con estos asuntos y empieza por pedir una tasación pericial que demuestre que el valor mínimo que aplica la administración no está adecuado a la realidad. No será fácil y puede que al final no haya merecido la pena. 

    APRENDE A CALCULAR EL PRECIO MÍNIMO DE ESCRITURA

    Cada comunidad autónoma tiene su agencia tributaria propia y sus mecanismos para determinar el valor mínimo de escritura. En este enlace te dejamos los links a cada una de ellas para que puedas determinar el valor mínimo de escritura en donde te interese.

    Para acabar un consejo:

    Si te pasa como en el ejemplo anterior y compras una plaza de garaje por 10.000 euros pero la administración le otorga un valor mínimo de escritura de 15.000 euros. Lo mejor es que en la escritura lo reflejes, tampoco es cuestión que declares que has pagado un dinero que no es cierto que hayas abonado y que eso te suponga otro problema: tener que justificar ese dinero «no pagado» pero sí declarado…. lo mejor es declarar en la escritura de compra que has pagado 10.000 euros por la plaza de parking pero que a efectos fiscales liquidarás el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) por 15.000 euros.

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    INVERTIR EN PLAZAS DE GARAJE 2015

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    ¿DONDE INVERTIR EN 2015?

    invertir-en-plazas-de-parking-2015La clásica duda que asalta por estas fechas a pequeños y  medianos inversores tiene este año un matiz importante: Las políticas monetarias expansivas del Banco Central Europeo han dejado los tipos oficiales en el 0,05%, lo que es su mínimo histórico. Además tenemos que tener presente  la recuperación de una banca europea que no necesita captar capital, lo que deja un panorama bastante decepcionante para todo inversor conservador: No esperen guerras de depósitos por captar sus ahorros…. Empieza a sobrar el dinero nuevamente y con el Euribor rondando el 0,35 % habrá que empezar a pensar en otras opciones para invertir sus ahorros.

    Los estrategas europeos han predispuesto este escenario con una finalidad: que no haya alicientes para ahorrar y así  la gente consuma y las empresas inviertan, que se mueva el dinero….. Es beneficioso para la política fiscal europea que mucha gente aproveche para cambiar de coche por ejemplo,  pero también que se mueva el sector inmobiliario, con calma eso sí, sin volver a comprar pisos como locos, quizás algo intermedio. ¿Qué tal invertir en plazas de garaje en 2015 para guardar esos coches nuevos que se vendan?

      ¿Cómo  puede rentabilizar los ahorros  un pequeño inversor?

      Ya ha quedado claro entonces que los pequeños inversores  tienen un horizonte complicado para obtener rentabilidades atractivas para sus ahorros.  Si hacemos lo que cualquier inversor haría y estudiamos las posibilidades que nos ofrece la banca a cambio de nuestros depósitos llegamos muy rápidamente a una conclusión: El  sistema financiero español tiene serios problemas para poder remunerar los depósitos a tipos de interés por encima de 1%. Vamos a verlo….

      Deposito bienvenida OPENBANK  3 meses………2,00% TAE (español)

      Deposito  Naranja Bienvenida ING 3 meses………2,00% TAE (holandés)

      Deposito Novo Banco a 12 meses….………………….2,00% TAE (portugués)

      Deposito  Novo Banco a 9 meses………………………1,75% TAE (portugués)

      Deposito Novo Banco a 6 meses……………………….1,60% TAE  (portugués)

      Deposito Open  Openbank  13 meses…………………0,90% TAE (español)

      Deposito  18 meses Catalunya Caixa………………….0,80% TAE (español)

      La TAE (TASA ANUAL EQUIVALENTE) más atractiva,  es del 2%, lo que significa que con un depósito de 15.000 € del Banco Novo a 12 meses se obtendría un resultado bruto de 300 €. Decepcionante, verdad…? Pero existen activos inmobiliarios de importes pequeños  que ofrecen rentabilidades interesantes: las plazas de garaje. En determinados  barrios de  ciudades como Madrid o  Barcelona existe una gran necesidad de aparcamiento  y  la demanda  de alquiler de plazas de garaje  es  alta.

      INVERTIR EN PLAZAS DE GARAJE O HACERLO EN UN DEPÓSITO BANCARIO

      INVERTIR-EN-PLAZAS-DE-PARKING-2015Imaginemos un pequeño ahorrador que tiene por ejemplo un capital de 15000 € y comparemos el resultado de invertir en plazas de garaje o de contratar el  depósito de Novo Banco  a 12 meses, que como ya hemos visto daría un rendimiento de 300 € anuales brutos.

      Si el inversor compra una plaza de garaje ¿qué rentabilidad tiene? 

      El primer paso es encontrar la plaza de parking adecuada (zona, características, precio, etc.) algo que parece sencillo pero que es mejor dejar en manos de profesionales especialistas.

      Ahora que ya tenemos la plaza de garaje vamos a calcular los ingresos. Para nuestro análisis partimos de un alquiler mensual nada ambicioso que pueda ser representativo de la situación actual para un barrio medio. Por ejemplo 85 € mensuales. Este alquiler anualizado nos reportaría unos ingresos de  1020 euros.

      El segundo paso es calcular los gastos. Existen dos tipos de gastos, los gastos  de la comunidad  de  propietarios, unos 50 € trimestrales de media, que serían 200 € anuales. Luego tenemos el Impuesto de bienes inmuebles,  unos 150 € anuales aproximadamente.

      Ahora sí calculemos ya la rentabilidad = (Ingresos – gastos) / (Precio de activo ) x 100

      Ingresos: 1020 euros

      Gastos: 350 euros

      Rentabilidad = (1020€ – 350€) / (15000€) x 100=  4,5%…….. Es decir 670 € anuales, más del doble que el depósito bancario.

      Pero esto no es todo. Esta sería la rentabilidad obtenida por la explotación del activo, pero  no es la única. Invertir en plazas de garaje en la situación actual lleva consigo un posible incremento de valor de la plaza de parking en caso de venta. Quizás  en un año o dos no sea algo muy perceptible pero imaginemos que el inversor conserva el bien durante 10 años, y luego quiere venderlo. ¿Cuánto se puede incrementar el valor en 10 años?  Vamos a ser nuevamente humildes en nuestras predicciones y nos contentaremos con un incremento, en un supuesto  muy conservador, de un 2,5% anual (como el IPC, índice de precio al consumo en los últimos 10 años). En 10 años la plaza de 15000 obtendría un valor de mercado de  18750 €. Lo que representa un beneficio de 3750 €. Por lo tanto la rentabilidad en 10 años sería doble: Rentabilidad explotación =670 € anuales x 10 años = 6700 € Rentabilidad por enajenación (venta) del bien a los 10 años = 3750 €

      Rentabilidad total de la plaza de garaje en 10 años =  10450 €. En porcentaje sería el  6,96 % anual

      invertir-en-garajs-2015Comparemos esta rentabilidad con:

      Depósito bancario,  hemos visto que daría un rendimiento de 300 euros= 2% anual

      IBEX últimos 10 años (2004/2014) =1,51 % anual

      Bono  de tesoro público  español  a 10 años (diciembre  de 2014) = 1,69 % anual

      Rentabilidad plaza de garaje en 10 años =  6,96 %  anual

      Para acabar justifiquemos porqué puestos a hacerlo en el sector inmobiliario, nos decantamos por invertir en plazas de garaje en 2015:

      ¿INVERTIR EN PLAZAS DE GARAJE EN 2015 o HACERLO EN PISOS?

      Aquí ya hemos hablado de las razones por las cuales es mejor invertir en plazas de garaje que hacerlo en pisos. Repasemos algunas de ellas, las más evidentes:

      EL PRECIO

      Son los inmuebles más baratos en los que invertir y están a precios muy atractivos. Nunca ha sido tan barato tener una plaza de garaje en barrios en los que hasta hace unos años era impensable acceder a una por precios inferiores a los 60.000 euros

      LA FINANCIACIÓN

      Es obvio que hasta el más humilde de los inversores no va a necesitar pedir financiación para invertir en plazas de garaje en 2015 a los precios que las encontraremos en el mercado. Empresas especialistas como ParkingYa! Tienen en cartera plazas de parking en zonas atractivas de Madrid y Barcelona en una horquilla de precios que va de los  15.000 a los  25.000 euros

      EL MANTENIMIENTO

      Los gastos de mantenimiento por los servicios comunes del aparcamiento son muy básicos, entre 50 y 60 euros trimestrales de media, a menos que haya servicios extras que encarezcan el mantenimiento del garaje.

      LA RENTABILIDAD INMEDIATA

      La necesidad de aparcamiento en la mayoría de barrios de las grandes ciudades es algo constante y si bien la crisis de estos años ha provocado que la gente sea más reticente a comprar y se haya decantado por el alquiler, esto sólo puede beneficiar a quien quiera invertir en plazas de parking ya que el efecto es doble: Por un lado el descenso de las compras ha sido un factor crucial para que las plazas de garaje bajaran de precio, y por otro lado todo aquél que necesita aparcar el coche y no tiene aliciente para comprar su propia plaza de parking ha tenido que acabar alquilando una.

      LA RELACIÓN CON EL INQUILINO

      Es hora de recordar nuevamente que el alquiler de las plazas de garaje no está sujeto a la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) y por lo tanto los contratos son mucho más flexibles que los de los pisos. La consecuencia es que el propietario de la plaza de parking no tiene la indefensión que sí tienen los propietarios de pisos arrendados.

      LA LIQUIDEZ

      Por último hay que recordar algo que siempre es bueno en cualquier inversión: la capacidad de recuperar la inversión para tener liquidez, algo bastante factible en el caso de invertir en plazas de parking.

      En definitiva, con un dinero tan barato y una bolsa de futuro incierto en 2015 dadas las incertidumbres políticas que se avecinan en nuestro país nuestro consejo es invertir en plazas de garaje en 2015.

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        Tengo algo de dinero ahorrado y estaba pensando en cómo sacarle algo de rentabilidad con poco o ningún riesgo. Por ello he pensado en comprar una plaza de garage y ponerla en alquiler.

        Pero no tengo ni idea de qué gastos tiene además del precio de compra, motivo por el cual les quería preguntar lo siguiente:

        1) He visto en su blog que hay 3 gastos además del precio: notaría, IVA/ITP y registro de propiedad.
        Pero mi duda es: ¿qué otros gastos habría que tener en cuenta y cómo se calculan durante el tiempo que la plaza sea de mi propiedad? (p.ej: el I.B.I).

        2) ¿Afecta esto negativamente a mi declaración de la renta?
        Me refiero a que, actualmente me desgravo los gastos por la compra de mi primera vivienda+garage+trastero en 2007. ¿Perdería alguno/todos estos derechos de desgravar?

        Muchas gracias de antemano. Un saludo.

        Mario

         

        ————————————————————————————————————————————————————-

        Hola Mario,

        Celebro que te hayas decidido por adquirir una plaza de garaje para sacarle una rentabilidad a tus ahorros,

        Por lo que respecta a tus dudas:

        1) Además de los gastos propios de la compraventa que comentas, durante el tiempo en que seas propietario de la plaza de garaje tendrás que hacer frente a los gastos comunitarios de la plaza (pregunta antes de comprar si hay aprobada por la Junta de propietarios alguna obra de mejora que pueda ocasionarte derramas que se coman los beneficios esperados). También tendrás que hacer frente al pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.) y dependiendo del ayuntamiento a la tasa de basuras. Esta última puede ser que venga incluida en el IBI, que te la cobren por separado, que se la saquen de la manga y la implanten como una nueva tasa o que decidan eliminarla este año mismo… así es el mundo de los impredecibles impuestos municipales.

        Para que te hagas una idea, en Madrid  implantaron la tasa de basuras en 2009 después de unos veinte años desde que dejaran de aplicarla y acaban de anunciar que la retiran de nuevo el año que viene, 2015, que casualmente es año electoral…. En Barcelona por ejemplo esa tasa va incluida en el recibo del IBI, así que depende de tu municipio.

        y 2) La compra de una plaza de garaje no influye en tus desgravaciones habituales en la Renta, aunque sí deberías declarar las ganancias por el alquiler si haces un contrato formal. Si quieres unas orientaciones para redactar el contrato te recomiendo que leas:

        12 PUNTOS A TENER EN CUENTA DE TU CONTRATO DE ALQUILER DE PLAZA

        ….Podrás descargarte un modelo de contrato y te explico las cláusulas básicas.

        Por cierto, si me lo permites, añado un par de puntos que me parecen interesantes y quizás no hayas tenido en cuenta:

        3) Si quieres cumplir con tus obligaciones fiscales al 100% recuerda que debes cobrar el IVA al inquilino y luego liquidarlo trimestralmente, por lo que deberías darte de alta en hacienda para estas obligaciones. Lo normal es que para una sola plaza la gente ni se de de alta ni lo declare, pero no es lo legal….

        y 4) no olvides que cuando vendas la plazas deberás hacer frente al Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal. Es un impuesto municipal recuerda: es impredecible…. Y por último, si cuando la vendas has ganado dinero (que será lo más normal dados los precios actuales) deberás declarar en la renta del año siguiente a la venta esa ganancia patrimonial.

        Espero haber aclarado tus dudas,

        Un saludo,

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          1.  La importancia de un contrato de alquiler de plaza de garaje

          Cuando se trata de tu alquilar tu plaza de parking la mayoría estamos tentados a dejarlo todo en manos de la buena voluntad,  pero es importante que nos tomemos la molestia de rellenar un sencillo contrato de alquiler en el que queden recogidos los derechos y las obligaciones de propietario e inquilino con una finalidad: contemplar cada uno de los posibles conflictos que  puedan producirse más adelante y evitar malos entendidos y situaciones desagradables.

          No es necesario llegar al caso extremo de redactarlo ante un notario ni inscribirlo en el Registro de la Propiedad, pero sí un mínimo de rigor y no zanjar el alquiler de la plaza de parking con un simple apretón de manos y un intercambio de teléfonos móviles.

          2.  Legislación aplicable

          El contrato de alquiler de plaza de garaje suele referirse a  una plaza de parking independiente de la vivienda, no es el caso de que alquilemos una vivienda que lleva incorporada una plaza de garaje. En tal caso  la plaza de garaje sería un “añadido” de la vivienda y se le aplicaría su misma normativa (La LAU o ley de arrendamientos urbanos).

          El contrato de alquiler de un aparcamiento independiente de la vivienda no sigue un modelo específico ya que no existe un reglamento concreto que controle su contenido, se fundamenta en lo acordado por las partes, lo que el propietario y el inquilino pacten, aunque para evitar abusos se aplica  supletoriamente el Código Civil (artículos 1542 a 1582).

          3.  Cláusulas básicas y por escrito

          Pese a que tenemos la libertad de pactar libremente, el contrato debe contemplar unos mínimos: Debe realizarse por escrito y en él debe constar la identidad del propietario y la del arrendatario, la descripción o identificación de la plaza de garaje (su número y planta), la duración del contrato, la renta, la fianza y aquellas otras cláusulas que se consideren oportunas.

          4.  Duración

          Como hemos dicho los pactos son libres y por lo tanto la duración del contrato de alquiler de la plaza de parking también será un compromiso que decidan las partes. En caso de no fijarlo se entenderá que la duración será anual cuando el pago del alquiler se establece por años (por ejemplo 1.200 euros anuales), por meses cuando se fija un alquiler  mensual (100 euros al mes) o por días cuando es diario. El alquiler concluye al vencimiento del término pactado y no hay necesidad de aviso previo.

          Es conveniente que el contrato pueda ser rescindido por cualquiera de las dos partes comunicándolo con un mes de antelación y sin que se genere ningún tipo de indemnización. No sirve de nada obligar a cumplir la duración firmada pues será un foco de problemas y es mejor dejar una puerta abierta tanto al inquilino para que se vaya cuando ya no necesite la plaza o no pueda permitírsela como al propietario si la necesita o decide venderla.

          5.   Renta

          El contrato de alquiler de la plaza de parking recogerá así mismo el  precio que se paga por el uso de la misma. Este precio o renta será el pactado por las partes y se liquidará en los plazos (mensualmente, anualmente) y en el modo que decidan (domiciliación bancaria, transferencia, el pago en metálico al propietario en su domicilio.…).

          Puede pactarse la actualización de la renta acorde a las variaciones del Índice de Precios al Consumo (IPC) que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) cada año.

          Si el pago se hace en mano, en metálico, el arrendador entregará al inquilino un recibo con los conceptos del pago (alquiler, IVA, mes correspondiente…), en el caso de hacerse por domiciliación bancaria no hará falta ya que estos conceptos figuran en el recibo del banco.

          Se puede pactar que el inquilino se haga cargo de los gastos de comunidad e IBI aunque es más sencillo para las dos partes pactar un precio cerrado y que ahí se incluya todo.

          6.  Fianza

          En teoría la fianza es el depósito de una cantidad de dinero (equivalente a una o dos mensualidades según de acuerde) que entrega el inquilino al propietario como garantía de que cumplirá sus obligaciones de pago de la renta y en teoría posibles desperfectos que ocasione en la plaza de parking. En la práctica más que cubrir los desperfectos (que es más propio de las viviendas) sirve para cubrir el costo del mando de entrada al parking y el último mes de alquiler que mucho inquilino tiene tendencia a no abonar.

          La fianza la devolverá el propietario a la finalización del contrato de alquiler de la plaza de garaje una vez nos hayan devuelto el mando de acceso al parking.

          La fianza no debería imputarse al pago de ese último mes de la renta pero en la práctica es así. Muchas veces se deposita solamente el importe equivalente al coste del mando de acceso a la plaza de garaje.

          7.  Impuestos relativos al contrato de alquiler de plaza de garaje

          Salvo en el caso en que el parking se alquile como un anexo a la vivienda, el contrato de alquiler de la plaza de garaje está obligado al pago del impuesto del IVA, cuyo tipo vigente en 2014 es el 21% sobre la renta pactada y será a  cargo del inquilino. El propietario por su parte estará obligado a declarar y realizar las liquidaciones trimestrales del IVA, el resumen anual y las demás obligaciones consecuentes en la Agencia Tributaria.

          Esta obligación tributaria es la principal causa por la que los pequeños inversores o aquellos que ponen su propia plaza de parking en alquiler deciden no hacer contrato y cobrar en mano sin declarar el alquiler de la plaza de garaje ya que al formalizar el contrato de alquiler de la plaza de parking el propietario de la misma se convierte en  “empresario”

          8.  Subarriendo y número de vehículos que pueden aparcar en la plaza de garaje

          Se debería incluir una cláusula que  permita o  prohíba el subarriendo, así como dejar claro cuantos vehículos pueden aparcar en la plaza de parking, para evitar conflictos futuros cuando la plaza sea muy grande y quepan en ella más vehículos. Recordar nuestras anteriores entradas: ¿Puedo aparcar más de un vehículo en mi plaza de garaje? o ¿se paga el alquiler por plaza de garaje o por vehículo?

          9.  Responsabilidades

          Es importante dejar claro que aunque seamos propietarios de la plaza de garaje no somos responsables de los actos de vandalismo o robo que se produzcan sobre el vehículo o los objetos depositados dentro del mismo.

          10.  Resolución del contrato de alquiler de plaza de garaje

          Para evitar conflictos por falta de pago o uso inadecuado de nuestra plaza de garaje podemos añadir una cláusula que indique que la  falta de pago de una mensualidad así como el incumplimiento por parte del inquilino de las normas de la comunidad de propietarios relativas a la utilización del garaje y otros elementos comunes de la finca comportará implícitamente la resolución del contrato de alquiler de plaza de garaje.

          11.  Adquisición preferente

          Es recomendable dejar claro que el arrendatario no tendrá derecho de adquisición preferente en el caso de venta de la plaza de garaje. Otra cosa es que tengamos el detalle de comunicarle nuestras intenciones y le demos la oportunidad de comprarla antes de ponerla a la venta públicamente.

          12.  Mantenimiento y obras

          Siguiendo en la línea de evitar futuros conflictos tenemos que aclarar que:

          El propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la plaza de garaje en estado de servir al uso a que se destina y por su parte el inquilino mantendrá la plaza limpia de manchas de aceite o residuos que puedan ser susceptibles de dañar la plaza. A menos que haya en el garaje un espacio reservado para lavadero tenemos que dejar claro no está permitido lavar el coche en el garaje.

          El inquilino tiene que tener la obligación de comunicar al propietario para que éste consienta o no la  realización de cualquier tipo de obra o modificación de la plaza de garaje, la instalación de ningún mecanismo de cierre ni soporte para bicicletas.

          13.  ¿Se puede alquilar sin contrato?

          Sí. Desde el momento en que las dos partes están de acuerdo en ceder la plaza de garaje a cambio de un alquiler mensual, ese alquiler está reconocido y tiene validez. Tiene sus pros y sus contras. Si quieres más información sobre ello puedes leerlo aquí

           

          Descarga nuestro contrato de alquiler de plaza de garaje

          Haz click en el enlace si quieres acceder a nuestro MODELO DE CONTRATO DE ALQUILER DE PLAZA DE GARAJE, el más consultado y descargado en España. Puedes iniciarlo en tu teléfono móvil, ordenador o tablet. Puedes parar cuando quieras si te falta algún dato y continuar el proceso después desde cualquier otro dispositivo. Una vez finalizado podrás acceder para modificarlo, imprimirlo y reutilizarlo cuantas veces quieras. Es un documento creado y revisado por expertos juristas.

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          Su pregunta es  si el propietario puede exigirle que le pague también alquiler por la moto aún y estando en su plaza de parking….

          Añade que no tiene contrato de alquiler.

            Nuestra respuesta es la siguiente:

            En primer lugar te has de remitir al contrato de alquiler para disipar cualquier duda. Pero en este caso comentas que no lo hay así que en principio creemos que si la moto no sale de los límites de la plaza y por lo tanto no se molesta a ningún vecino, no deberías preocuparte como ya comentamos en nuestra entrada anterior ¿PUEDO APARCAR MÁS DE UN COCHE, O COCHE Y MOTO EN MI PLAZA DE GARAJE?

            A lo que añadimos que en todo caso lo correcto es que comunicárselo al propietario por si los estatutos comunitarios lo prohibieran, ya que el propietario es el responsable último ante la comunidad.  En el caso de que él decida  que debes pagar más por el uso de la plaza lo tendréis que negociar y quizás a ti no te interese seguir alquilando la plaza de garaje con las nuevas condiciones, aunque me imagino que será él quien noalquiler de plaza de garaje quiera perder un inquilino y quedarse con la plaza de garaje vacía.

            Sea como sea lo correcto es notificarlo.

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            EL MERCADO DE LAS PLAZAS DE PARKING EN LOS DIFERENTES DISTRITOS DE MADRID

            ¿En qué distritos de Madrid se compran y venden más plazas de parking? Sacamos conclusiones a partir de lo que dicen los expertos y lo contrastamos con el sentido común:

            Según datos aportados por la empresa parkingya,  especializada en compra y venta de plazas de parking, Chamberí es el distrito con mayor volumen de operaciones de compraventa  seguido por el Centro y Salamanca.

            Lógicamente son datos facilitados por una empresa privada y no contemplan ni de lejos la totalidad de plazas de parking vendidas en Madrid ni todo su territorio ya que de los veintiún distritos de la ciudad la empresa sólo aporta datos de los distritos de la llamada «almendra» central: CENTRO, ARGANZUELA, RETIRO, SALAMANCA, CHAMARTÍN, TETUAN Y CHAMBERÍ a los que se añade una pequeña parte del distrito de Moncloa, el barrio de ARGÜELLES (de ahí que sea el distrito con menos operaciones registradas con un 4,13 %).

              EVOLUCIÓN DE LAS VENTAS DE PLAZAS DE PARKING DURANTE LOS ÚLTIMOS CUATRO AÑOS EN MADRID (fuente: parkingya)

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              No obstante podemos extraer conclusiones del porqué en algunos barrios se venden y compran más plazas de parking que en otros.

              Por ejemplo es curioso que sea CHAMBERÍ, el distrito más pequeño de Madrid,  el que más operaciones haya registrado. Se nos ocurren varias razones de peso que ayuden a explicarlo….. Por un lado su elevada densidad de población, de las más altas de Madrid con 322 habitantes por hectárea. Por otro lado es un distrito con barrios de alto poder adquisitivo como Arapiles, Rios Rosas, Almagro, Trafalgar o Gaztambide. Además los edificios son antiguos, con poca oferta de buenas plazas de parking . Por lo tanto la alta DENSIDAD DE POBLACIÓN, la CAPACIDAD ADQUISITIVA de los habitantes y la ANTIGÜEDAD DE LOS EDIFICIOS son tres factores a tener en cuenta a la hora de invertir en plazas de garaje.

              Otro distrito que destaca es CENTRO,  el corazón de Madrid compuesto por los barrio más antiguos y con menos plazas de parking de la ciudad, como por ejemplo  Universidad, Sol, Embajadores o Cortes, es una zona siempre bulliciosa que concentra los centros de ocio y principales calles comerciales de la ciudad por lo que siempre tendrá una gran necesidad de aparcamiento. Su tamaño y densidad de población son muy similares a las de  CHAMBERÍ  pero no lo es su capacidad adquisitiva ya que el 28,63% del total de su población está compuesta por inmigrantes.

              El tercer distrito con más movimiento es el de SALAMANCA, aunque tiene casi el doble de superficie y algo menos de población por lo que su densidad demográfica viene a ser la mitad que en CHAMBERÍ. En el distrito de SALAMANCA además tenemos un factor que ha ocasionado el descenso de operaciones de compra de plazas de garaje: la construcción de más de 3000 plazas de parking por parte del ayuntamiento de Madrid en el garaje subterráneo que recorre la calle Serrano y que han contribuido a desinflar la fuerte demanda de aparcamiento que había en un barrio en el que se pagaban más de 100.000 euros por plazas de parking hace cinco años.

              El resto de los distritos son más heterogéneos si nos atenemos a los factores que antes valorábamos positivamente en CHAMBERÍ: La DENSIDAD DE POBLACIÓN, la CAPACIDAD ADQUISITIVA de los habitantes y la ANTIGÜEDAD DE LOS EDIFICIOS

              Por ejemplo RETIRO es céntrico y muy solicitado en su parte más al Norte donde está el barrio de Ibiza y en las exclusivas calles cercanas al Paseo de la Castellana donde es prácticamente imposible encontrar plazas de parking en venta.

              ARGANZUELA es muy extenso, con menor densidad de población y también menos poder adquisitivo, además tenemos mucha construcción moderna en algunos barrios, lo que se traduce en un exceso de plazas de parking.

              El distrito de CHAMARTIN es muy extenso y heterogéneo, en él encontramos zonas con mucha demanda y alto poder adquisitivo como serían las más próximas a la Castellana y estadio Santiago Bernabéu y por otro lado en el eje opuesto paralelo a la M30 zonas con poca demanda y menos interesantes a la hora de invertir en plazas de parking.

              También TETUAN es muy heterogéneo y poco tiene que ver la zona cercana y paralela a la Castellana de gran actividad financiera con los barrios más allá de Bravo Murillo.

              Por último el distrito de MONCLOA es el más heterogéneo y el que menos se acerca a nuestro ideal si exceptuamos el barrio de ARGÜELLES que lo encarna a la perfección.

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              6 RAZONES PARA INVERTIR EN PLAZAS DE GARAJE

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                Seguramente hay más pero por lo pronto se nos ocurren estas…

                1 PRECIO

                Las plazas de garaje son mucho más baratas que el resto de inmuebles. Hoy en día es fácil encontrar plazas en el centro de ciudades como Madrid o Barcelona por precios inferiores a 25.000 euros, algo impensable hace un par de años y que está animando a pequeños y medianos ahorradores a sacar el dinero del banco para aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado y sacar una rentabilidad a su dinero.

                El alto precio de los pisos comparado con el de los parkings es la razón por la que a menudo son muchos los inversores que compran una vivienda poco atractiva o mal ubicada que acaba siendo una mala inversión. Si dispones por ejemplo de 100.000 euros es mejor invertir en cinco buenas plazas de garaje antes que hacerlo en un piso situado en un barrio alejado del centro. Nunca inviertas en viviendas de baja calidad y en zonas poco atractivas, eso es algo que a largo plazo termina por no ser rentable. Si no dispones del dinero suficiente para compra un buen piso mejor no lo compres.

                2 FINANCIACIÓN

                La mayoría de las plazas de garaje se compran sin necesidad de recurrir a financiación externa. Pero si necesitaras un préstamo piensa que las entidades financieras te pondrán menos trabas al tratarse de cantidades menores. No olvides que en el caso de las viviendas la entrada representa entre un 20 y un 30% del valor del piso, siempre que encuentres un banco que te financie el resto. A menos que puedas hacer frente a la comprar del piso sin financiación mejor invierte en plazas de garaje.

                3 MANTENIMIENTO

                Los gastos de mantenimiento de una plaza de garaje son mucho más asequibles que los de un piso. Básicamente tendrás que afrontar los gastos por servicios comunes de la comunidad de propietarios. La plaza tendrá una cuota de participación según su tamaño y la cantidad a pagar será mayor o menor dependiendo de los servicios. Lo normal es que la cuota sea reducida, lo suficiente para cubrir la limpieza, el vado y la luz. Pero en ocasiones nos encontramos con servicios extras que la encarecen como el ascensor y el portero o vigilante. Infórmate antes de comprar para no llevarte una sorpresa después.

                Además en una vivienda acostumbran a surgir multitud de contratiempos inesperados que nos ocasionan gastos y dolores de cabeza: problemas con la caldera, problemas de fontanería  y tuberías, roturas de cristales, humedades, filtraciones, gas, electricidad, etc. Con tu plaza de parking ahorrarás en seguros de mantenimiento y en sorpresas desagradables.

                4 RENTABILIDAD INMEDIATA

                A los precios a los que está el mercado comprar para alquilar es una inversión interesante ya que por mucho que hayan bajado los precios sigue existiendo demanda en las zonas donde es más difícil aparcar. Las plazas de garaje se pueden alquilar con relativa facilidad si se acierta con la ubicación y de esa manera obtener un beneficio mensual desde el momento de la compra.

                5 INQUILINOS

                Seguro que has oído mil historias de inquilinos que pagan tarde y mal y de propietarios que tienen que ir a juicio para recuperar sus viviendas. Alquilar una vivienda siempre conlleva el riesgo de que no te paguen o de que te causen daños en el piso, tendrás que tener a mano un abogado que inicie el procedimiento de desahucio y te solucione el problema. No siempre es así pero si quieres evitar que te ocurra a ti lo mismo ten en cuenta que el alquiler de las plazas de garaje no está sujeto a la Ley de arrendamientos urbanos (LAU) como ocurre con los pisos, si no que está regulado por el Código Civil y por lo tanto el plazo de duración será el que se haya establecido en el contrato por las partes. Lo habitual es hacer contratos mensuales que se renuevan mes a mes automáticamente hasta que una de las partes comunica a la otra su intención de no renovar. Así en el caso de tener un mal pagador nos limitaremos a enviarle un burofax comunicándole que no le renovamos el contrato al mes siguiente y un problema menos.

                6 LIQUIDEZ

                Cualquier inversor sabe que es muy importante la liquidez de su inversión, la facilidad para recuperar el dinero invertido, lo que se denominaría “liquidar un activo”. En este aspecto está claro que vender plazas de garaje es mucho más sencillo que vender pisos, y que por lo tanto esto te va a permitir desprenderte de ellas más rápidamente y convertirla de nuevo en dinero en efectivo.

                A este respecto es una ventaja invertir una misma cantidad de dinero en diferentes plazas de garaje en lugar de meterlo todo en un piso, ya que al ser inversiones más pequeñas diversificamos el riesgo. Así en caso de un apuro siempre podemos vender una plaza, mientras que en un piso no podemos vender una habitación para recuperar parte de la inversión.

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                LA UBICACIÓN NO LO ES TODO.

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                UBICACIÓN:

                  El emplazamiento es uno de los factores que más peso tienen a la hora de invertir en garajes, estar situado en una zona céntrica con poca oferta de aparcamiento es algo que da mucho valor a nuestra inversión. El casco antiguo de Madrid es un claro ejemplo de situación inmejorable:  calles estrechas que o bien son peatonales o bien no se permite aparcar en ellas, edificios antiguos sin garajes en sus bajos, acumulación de actividades comerciales, sedes de grandes empresas y bancos, centros administrativos del Estado, turismo…. es posiblemente el principal centro de ocio de la ciudad y tiene una limitada oferta de aparcamiento.

                  Es aquí en un lugar que goza de una situación privilegiada, a pocos metros de la Gran Vía madrileña, entre las calles de Fuencarral y San Bernardo donde se encuentra el garaje que nos ofrecen para valorar. De entrada parace muy atractivo: GARAJE DE 1200 m2 JUNTO A LA GRAN VÍA DE MADRID

                  DATOS ECONÓMICOS:

                  El garaje se ha estado explotando durante muchos años pero en la actualidad y desde hace unos meses se encuentra sin actividad por cese de actividad del antiguo explotador por jubilación. Por lo tanto los datos económicos son una incógnita puesto que ni el garaje está arrendado a una empresa explotadora, ni la anterior empresa explotadora nos ha facilitado sus datos de explotación.

                  ESTADO DEL GARAJE:

                  El garaje de 1200 m2 y dos plantas, se encuentra en bastante mal estado, totalmente abandonado y sería necesaria una inversión importante para poder iniciar la actividad de nuevo.

                  PRECIO:

                  La propiedad ofrece la posibilidad de venta del garaje (2.500.000 €) o alquiler (6.000 € mensuales).

                  Tras visitar el parking y tener acceso a sus planos nos parece excesivo el precio de venta. Debido a su distribución y elevado número de columnas saldrían del orden de una treintena de plazas independientes, aunque por el espacio que tiene con una buena gestión y moviendo coches podrían aparcarse el doble de vehículos si se explotara por rotación con una barrera y contratando vigilantes.

                  Aún estando en una ubicación privilegiada nos sigue pareciendo muy caro el precio del garaje, tan sólo contemplaríamos la opción de alquilarlo siempre y cuando se negociara con la propiedad el coste de las obras de acondicionamiento.

                  En definitiva, aunque sea uno de los aspectos más importantes, la ubicación no lo es todo.

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