Problemas en la compra de una plaza de garaje

consultorio inmobiliario

Mi plaza es más pequeña pero todos los vecinos pagamos la misma comunidad

Hola Daniel y gracias por adelantado. Mi problema es fácil. Compré recientemente una plaza de garaje pequeña y mi sorpresa ha sido ver que pago lo mismo de comunidad que los propietarios de plazas dobles. Esto es normal? Ni siquiera el administrador me hace caso, dice que se ha hecho así toda la vida.  Es eso cierto o se puede cambiar?

Manuela


Hola Manuela,

Por partes….

  1. En cuanto a los gastos comunitarios se pueden pagar a partes iguales o por coeficiente.
  2. La Ley de Propiedad Horizontal establece que lo ideal es hacerlo teniendo en cuenta las cuotas de participación. Por lo que tendrías que pagar menos por tener una plaza más pequeña.
  3. No obstante también permite que se pague de la forma en que los propietarios establezcan si lo hacen por unanimidad. En este caso parece que se decidió hacerlo a partes iguales
  4. Ese acuerdo que lleva toda la vida vigente según el administrador es vinculante para quienes lo firmaron.
  5. Si el anterior propietario que es quien lo firmó lo inscribió en el Registro de la Propiedad también te obligaría a ti y a todos los futuros compradores de las plazas de ese garaje.
  6. Comprueba si es así…
  7. En caso de no estar inscrito en el Registro, ese acuerdo no se te puede aplicar a ti.
  8. Según lo veo yo tu administrador debería pasar tu cuota por coeficiente y el resto de vecinos pagar por partes iguales una vez descontado tu porcentaje

Comprueba si está o no inscrito ese acuerdo en el Registro de la Propiedad,

suerte y saludos


Coeficiente de participación

Bon día Dani, en primer lugar felicitarte por el excelente blog ya que “nos ilustras” en una materia en la cual soy un profano. Mi consulta es referente a los coeficientes de unas plazas de parking. Compre un par de plazas de parking a un promotor inmobiliario(nueva construcción), una plaza tiene la superficie útil de 12,2 m2 y la otra 10 m2, 
Coeficiente general: veinte centésimas por ciento para las dos plazas (en la escrituras). Como es que tengo el mismo coeficiente general si las plazas tienen diferentes m2??.
En el catastro todas las plazas de parking, el coeficiente de participación es del: 0,20, las plazas varían de 23 a 37 m2 según catastro, porque el mismo coeficiente?

Existe algún documento donde se fije la cuota de participación.?

Javier


Gracias Javier por tus ánimos,

el tema de los coeficientes/cuotas de participación de las plazas de garaje afecta a toda la Comunidad de Propietarios

Viene reflejado en el Título constitutivo y se puede modificar, pero con la unanimidad de todos los propietarios, que a su vez representan el 100% de las cuotas.

Proponlo en la próxima reunión de vecinos y arguméntalo de forma clara, ya sabes como son las reuniones de vecinos…. suerte

 


La inmobiliaria no me deja poner la plaza de garaje a nombre de los dos

Hola, mi marido comenzó a averiguar para comprar 2 garajes y un trastero. Hizo una oferta y se la aceptaron. Entrego una seña y todos los papeles que le pidieron. Dijo que quiere ponerlo todo a nombre de los 2 y ahora la inmobiliaria dice que tendrán que hacer otra oferta y hacer todo otra vez y que posiblemente suban el precio de la oferta. ¿Es normal eso? Como opción dice que prosigamos y que luego el me haga una donación. No entiendo porque no puede escriturar a nombre de los 2 siendo que pagaremos en efectivo.

Raúl


Buenos días Raúl,

Lo que me cuentas me parece surrealista. Una de dos…. o bien los «profesionales» de la agencia inmobiliaria son novatos y no saben cómo funciona una compraventa o bien  quieren tomaros el pelo para que paguéis más por la plaza.

La señal que hizo tu marido es una reserva de la plaza a nivel agencia-comprador para que la retiren de la venta y empiecen a tramitar el papeleo. A partir de ahí se lleva la documentación a la notaría para que preparen la escritura de compraventa y es cuando nos preguntan: ¿quién o quiénes compran? ¿Están casados? ¿En qué régimen? ¿Cuál es el precio que pagan? etc…. es decir que cuando se informa al oficial de la notaría de los detalles de la compra no importa que se haya firmado una señal anteriormente ni a nombre de quién está firmada.

Os aconsejo que elijáis vosotros el notario- tenéis esa capacidad como compradores- e informar al oficial de quienes compráis, el precio, etc…. luego avisas a la inmobiliaria que tienes la firma preparada para un día y hora señalados y ya está. En el caso que el comprador o la inmobiliaria se nieguen a firmar o a venir a la compraventa levantáis un acta notarial de incomparecencia y al juzgado.

Suerte,


Problemas en la compra de una plaza de garaje a un banco

He comprado plaza de garaje a Servihabitat Buildingcenter SA, a pesar de todos mis intentos por que liquidasen deudas con comunidad y Ayuntamiento, han redactado la minuta con el texto:

La parte vendedora responde y queda obligada del pago del IBI por los ejercicios devengados con anterioridad al día de hoy, una vez se obtenga por parte del Ayuntamiento correspondiente, el expediente de insolvencia y derivación necesario para poder efectuara el pago, con entera indemnidad para la parte compradora y para la propia finca.

Serán de cuenta y cargo de la parte vendedora aquellos gastos, tributos y cuotas de comunidad de propietarios, anteriores a este Contrato y que legalmente sean exigibles a la parte compradora, de producirse éstos, la parte compradora vendrá obligada a comunicar a la vendedora, de forma inmediata y en plazo no superior a 5 días desde su recepción.

La parte compradora expresamente exonera a la vendedora de la obligación de aportar la Certificación sobre el estado de deudas con la Comunidad de Propietarios, a que ss refiere el art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal… Esta exoneración no modifica la obligación que expresamente asume la parte vendedora, de responder frente a la Comunidad de Propietarios de los gastos que le sean legalmente exigibles y que se adeuden a fecha de la Escritura de venta, con entera indemnidad para la parte compradora.

Por otro lado no me han entregado ninguna llave para el acceso y el API a quien reclamo la gestión para facilitármelas me responde:

Me dicen que como es llave comunitaria la tienen que proporcionar la comunidad, en este caso es un mando a distancia, si fueran llaves privadas, o sea que las plazas estuvieran cerradas esas llaves si las proporcionarían ya que serian de la propia plaza, pasa lo mismo cuando vendemos viviendas, nosotros proporcionamos la llave del piso pero no la del portal porque pasa lo mismo, es comunitaria y no la tenemos.
De todos modos a mi no me la proporcionan porque no soy propietario.

Inma


Hola Inma, cuando compras a entidades bancarias tienes que asumir que sus contratos no se modifican, están muy estudiados y no quieren perder el tiempo con detalles, ellos imponen su normas. Por lo que me cuentas no han aportado los certificados que demuestren que han pagado su deudas con la comunidad , pero por otro lado reconocen que si las hubiera asumen su pago…. bueno…. no sé que decirte, me parece que no les costaba nada pedir el certificado al administrador y de paso una llave de acceso… eso sería lo lógico y lo que marca la Ley, pero como te digo ellos imponen y nosotros bajamos la cabeza. Te va a tocar a ti conseguir la llave, comprobar que no hay deudas y reclamarlas si fuera el caso. Suerte y espero que todo quede en un pequeño cabreo.


He comprado una plaza de garaje y me han ocultado que tiene deudas con la comunidad

Hola, mi caso es que compre una plaza de garaje en una finca y en la notaria ella presento que estaba libre de gastos y resulta que cuando llamo al administrador para dar mis datos para las cuotas esta persona tiene una deuda de 800 euros ….. qué puedo hacer?

Luis


Hola Luis,

Cuando dices que «ella presentó que estaba libre de gastos» te refieres a que la vendedora llevó el certificado del administrador en el que se decía que estaba al día de los gastos comunitarios?

En ese caso el administrador ha mentido y tiene una responsabilidad, ese certificado es un documento oficial y va sellado y firmado por él.

Otra cosa es que no llevara ese certificado y te dijera que estaba al corriente…. en tal caso el Notario tendría que haberte advertido de que no se había presentado ese documento y de las consecuencias que podría tener….

Entiendo que no fue así, que no se presentó el certificado y que:

a) el Notario no lo mencionó ni te avisó de ello y por lo tanto en la escritura no figura tu renuncia expresa a ese certificado… es algo que me extraña mucho pues los notarios no pasan por alto esos detalles

b) la vendedora mintió al declarar que estaba al corriente de pago, en ese caso podría tener consecuencias la vendedora por manifestación falsa. Siempre y cuando figure en la escritura «que la vendedora declara estar al corriente de gastos comunitarios»….

En todo caso tu plaza de garaje va a tener que responder de esos 800 euros de deudas comunitarias.

Te aconsejo que repases la escritura a ver que se manifiesta en ella y si te han engañado tomes las medidas oportunas.

– Contra el administrador si el certificado ocultaba la deuda.

– Contra la vendedora si manifestó falsamente y  así consta en la escritura que estaba al corriente de pago.

saludos


Mi plaza de garaje da a un cuartito comunitario

Buenos días Daniel, a ver si me puedes asesorar un poco sobre la problemática que tengo. 

El tema es que en mi plaza de parking existen dos accesos, uno al trastero de mi propiedad según escritura y otro acceso a lo que en teoría es un cuarto que no se como esta detallado en escritura, imagino como comunitario, que se está usando como cuarto de mantenimiento, para el almacenaje de todos los elementos de mantenimiento. Mi plaza de parking es la única que tiene acceso a dos trasteros.

Esto me ocasiona algunos problemas, por ejemplo no poder hacer un uso total de mi plaza, tener elementos de mantenimiento en mi plaza ya que no se guardan en el cuartito, peligro de daños en mi propiedad por dichos elementos(esta mañana había un somier). 

Llegados a este punto, lo que quiero es que se deje de usar este cuarto con estos fines, y evitar todas las situaciones que antes he comentado. Para ello, tengo algunas propuestas, comprar el cuartito a la comunidad si fuera posible, solicitar instalar una estructura prefabricada en el jardín y que se mueva todo ahí.

Hay alguna forma legal de exigir que ese cuarto no se use para estos fines?

No se me ocurre mucho más opciones, se te ocurre como puedo solventar este problema? El edificio tiene espacio de jardín y también existe una parte en desuso en el parking que se ha quedado como un pinar y tiene pendiente.

Gracias de antemano.

Vicente


Hola Vicente , es normal en ocasiones que para acceder a un elemento comunitario recaigan servidumbres de paso sobre algunos elementos privativo, como en este caso tu plaza de garaje. Ahora…. una cosa es que tengan que pasar por encima de tu plaza las tuberías de los desagües, o que para acceder a un cuartito trastero sea necesario pisar tu plaza. Lo que me parece un abuso es que para abrir la puerta de ese trastero tengas que renunciar al completo disfrute de tu plaza y mucho más ver como se convierte en un trastero comunitario sin ningún tipo de civismo.

Algunas ideas:

  • Lo primero es ver como figura el cuartito en la escritura de constitución de obra nueva, si en algún momento se votó para darle uso de trastero comunitario… más bien tiene toda la pinta de que se ha ido usando así desde siempre y así se ha quedado.
  • Intenta hablar con el anterior propietario para ver que acciones hizo él y que te de la información de la que disponga
  • En tu escritura de compraventa se hace mención a esa servidumbre?
  • Comprar el trastero a la comunidad no es mala idea pero tendrán que estar todos de acuerdo, el 100%,
  • Sacar fotos cuando veas colchones y trastos en la puerta del cuartito para ir documentando pruebas por si acaso hay que ponerse serios y poner una denuncia….
  • Lo de la estructura prefabricada en el jardín no está mal pensado, sobre todo si te haces tu cargo del gasto, igual es lo más barato y fácil… eso sí: que conste en un acta de la Junta de vecinos que propones esa solución a cambio de que el cuartito deje de servir como trastero comunitario.

Saludos, espero que tengas suerte y ya me contarás,


 

 

Daniel Lucía
Especialista en inversiones inmobiliarias y fanático de la iniciativa empresarial. Soy el fundador de las empresas www.parkingya.es y www.fotogaraje.com Emprendedor y muy inquieto, creé este blog para compartir mis conocimientos del sector con todo aquél que esté interesado.

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10comentarios

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1

Hola Daniel,

Estoy interesado en la compra de un garaje pero en la nota simple aparece escrito:” PARTICIPACION INDIVISA DE UNA CIENTO NOVENTA Y UNA AVA PARTE, que se concreta en la PLAZA número (nº de la plaza) del SÓTANO SEGUNDO, del departamento número UNO, LOCALES del SOTANO SEGUNDO, SOTANO PRIMERO Y SEMISOTANO, de la casa en (nombre de la ciudad), y su calle de…” y un poco más adelante dice:”PARTICIPACION: 100,000000%, la totalidad del pleno dominio con carácter privativo.” la plaza tiene número de catastro propio, identificando los m2 de la plaza y elementos comunes. ¿Que significa eso de Participación indivisa?, ¿ la plaza no seria de mi propiedad? ¿Tendría problemas a la hora de registrar la plaza en el Registro de la Propiedad siendo una participación indivisa?. La verdad que estoy un poco perdido.

Gracias y un saludo.

2

David, en estos casos el promotor de la obra no segregó las plazas por ahorrarse un dinero en escrituras y lo que hizo fue vender las plazas en función del % que les corresponde. De todos modos esa participación que estás comprando te da derecho al uso privativo de la plaza que se señala en la escritura. Es decir compras la plaza 9 que a su vez es una participación de un ciento noventa y una aava parte del total del parking.
no te preocupes,

3

Hola compré un piso con plaza de parking de segunda mano, a la hora de firmar me entregarón llaves de piso y parking ante notario, pasados unos días les reclame a los antiguos propietarios si tenían el mando a distancia de la puerta del parking, me dicen que lo tienen y que si lo quiero me lo venden por 35€ , en serio? se pueden quedar una mando que abre un parking que ya no es suyo? se compran un casoplón y son tan tristes de escatimarme 35€? me dicen que lo compraron ellos y es suyo , no es que me venga de 35€ , no soy tan muerto de hambre como ellos, pero es que no veo de recibo que se lo queden tan alegremente.

4

Pedro…. parece de chiste pero es así de ridículo…. ellos te han hecho entrega de unas llaves para acceder al parking
si te da rabia pagarles el mando compra uno nuevo al administrador y de paso ponle en conocimiento que esos ex propietarios tienen un mando de acceso…

5

Buenas tardes,quiero comprar una plaza de garaje en mi pueblo,pero son varias y estas están en el juzgado pues fueron subastadas y no adjudicadas, puedo personarme en dicho juzgado y asesorarme si puedo comprar una?

6

Efectivamente, ellos te dirán que opciones tienes y cómo presentar tu oferta

7

Hola Daniel.

Tengo un problema con dos plazas de parking que compré hace ya unos años. Tras recoger las escrituras en el notario, me informaron de que no era obligatorio registrarlas en el Registro Civil y así lo hice. Resulta que años después el promotor al que se las compré entró en bancarrota, subastaron sus propiedades y (aunque las plazas ya eran mias y prueba de ello son las escrituras) subastaron también mis plazas, que fueron compradas por otra persona. Ahora mismo esas plazas están en el Registro Civil a su nombre, y no sé qué puedo hacer, porque hice todo lo que debía hacer excepto ir al Registro Civil.

Un saludo y gracias.

8

Hola Hugo, entiendo que quieres decir el Registro de la Propiedad no el Registro Civil,
efectivamente el problema de no inscribirlas es ese…. yo recomiendo hacerlo siempre
consulta a algún un abogado si tienes alguna opción,
saludos

9

Hago referencia a articulo publicado en 14 oct 2015: » Problemas en la compra de una plaza de garaje a un banco». Esoy en uncaso parecedio. En el artículo haces mención a una Ley (lo digo por el tema de la entrega de llaves) ¿Podrías indicarme concretamente a que Ley te refieres? Sería de gran ayuda para mi.
Me ha parecido fantástico tu Blog. Gracias y saludos

10

Gracias Elena,
La verdad es que en el Código Civil se dice que la venta de un inmueble implica la entrega del inmueble y eso supone la entrega de las llaves para acceder al mismo…. y así se hace en las notarías cuando el notario comprueba que el vendedor entrega las llaves y el comprador el cheque tras la firma de la compraventa…. pero me temo que es más una «tradición» que una obligación.