Hay derecho de tanteo y retracto en una plaza de garaje

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¿Existe el derecho de Tanteo y Retracto en las plazas de garaje?

Aprovechando una consulta que nos ha llegado al buzón vamos a intentar poner un poco de orden en un tema que siempre plantea dudas, el derecho de tanteo y retracto en las plazas de garaje.

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Buenas tardes, estoy interesado en comprar una plaza de garaje, actualmente alquilada, con idea de mantener dicho alquiler o uno nuevo en su caso.
¿Puedo comprar sin ser notificado el inquilino?.
¿Tiene el inquilino algún derecho de tanteo y de retracto?.
Muchas gracias.


Para empezar vamos con unas aclaraciones previas:

El Tanteo

El tanteo es el derecho que tiene un inquilino para adquirir un inmueble antes que otra persona, siempre y cuando esté dispuesto a pagar el precio que esa otra persona pagaría.

Esto tiene dos consecuencias directas:

Si vas a comprar: debes tener en cuanta que el inquilino ha de ser avisado de tu oferta de compra y tiene el derecho real de adquirir el inmueble si la iguala.

–  Si vas vender:  Y tienes un inquilino, no eres libre de vender a quien quieras.

El Retracto

El Retracto es el derecho a subrogarse (con las mismas condiciones estipuladas en el contrato) que tiene el inquilino en el lugar del que ha comprado el inmueble. Es decir que si el inquilino no ha sido avisado de la venta del inmueble, podrá exigir que se cumpla la Ley y pagando lo mismo que ha pagado el comprador quedarse con el inmueble que ocupaba como inquilino.

Esto último conlleva muchos dolores de cabeza y gastos. Para evitarlos la Ley indica que hay que avisar al inquilino con treinta días de plazo antes de la venta y que éste ha de renunciar a su derecho de tanteo y retracto.

¿Afecta el Derecho de Tanteo y Retracto a las Plazas de Garaje?

El Derecho de Tanteo y Retracto está contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos pero no se incluye en el Código Civil.

Esto nos lleva a preguntarnos ¿el alquiler de plazas de garaje está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o al Código Civil?

Antes de nada tenemos que aclarar que nos estamos refiriendo a plazas de garaje que no se alquilan conjuntamente con la vivienda, pues en ese caso estarían reguladas por la LAU y si que existiría el derecho al tanteo y retracto de la plaza de garaje.

En el caso que nos ocupa, las plazas de garaje que se han alquilado de forma independiente, no hay consenso entre los que consideran que deben acogerse a un régimen o al otro. El origen de esa controversia tenemos que buscarlo en el artículo 1 de la la LAU que nos dice que esta Ley «es aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de vivienda». 

Por lo tanto en una primera lectura es normal que haya quien entienda que una plaza de garaje se trata de una finca urbana destinada a un uso distinto de vivienda y por tanto estará sujeto a la LAU. Pero hay quien piensa lo contrario….

Si seguimos leyendo la LAU, en su artículo tercero nos dice lo que debe considerarse como uso distinto de vivienda:  «se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquél arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior»

Y aquí llegamos al punto culminante de este lío….. ¿Es una plaza de garaje una edificación? 

Alrededor de este concepto han habido muchos debates ya que es de suma importancia interpretarlo correctamente. De ello dependerá que el alquiler de una plaza de garaje esté sometido a la LAU o al Código Civil. Y de eso dependerá que el inquilino de la plaza de garaje pueda tener derecho o no al derecho de tanteo y retracto.

¿Qué normativa rige el alquiler de plazas de garaje?

Pese a que hay alguna sentencia en sentido contrario, la mayoría de tribunales entienden que las plazas de garaje no son «edificaciones» y consideran que están sujetas al Código Civil y no a la LAU. Lo mismo podemos decir de la Dirección General del Registro y del Notariado, quienes defienden la misma postura.

Esto quiere decir por lo tanto que no hay derecho de tanteo y retracto en las plazas de garaje que se alquilan de forma independiente, es decir: que no van unidas a un alquiler de vivienda.

¿Qué debo hacer al comprar una plaza de garaje que tiene un inquilino?

Como has visto el inquilino no tiene derecho al tanteo pero es aconsejable comunicarle que va a producirse una venta. Si eres el propietario sería una cortesía que le notificaras tu intención de vender la plaza y el precio que pides, si no le interesa estarás moralmente habilitado (ya lo estás legalmente pero conviene hacer las cosas con sentido común) para venderla a un tercero.

En cualquier caso conviene que en la Notaría no declaréis que la plaza tiene un inquilino puesto que en ese caso figurará en la escritura de compraventa como una carga y así lo recogerá el Registro de la Propiedad. Y a nadie le gusta comprar una finca con cargas, ya sabes que quitarlas cuesta dinero y tiempo.

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54 comentarios en «Hay derecho de tanteo y retracto en una plaza de garaje»

  1. Buenas, tengo una duda, tengo un piso y una plaza de alquiler con contrato y en él figura la el numero de plaza. Ahora el propietario dice que la quiere vender y me ofrece una peor (por ubicación y tamaño). La puede vender? Como puedo actuar?
    Gracias de antemano.

    Responder
    • Hola Rodol,
      en teoría se trata de una plaza «asociada» al piso por lo tanto está regida por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
      No puede echarte de ella, aprovecha para negociar mejores condiciones de la nueva plaza, tienes la sartén por el mango,
      saludos

      Responder
  2. Buenos días Daniel,
    Con respecto a la compra de una plaza de garaje, el propietario, en este caso la empresa municipal del suelo y la vivienda, incluye una cláusula de tanteo y retracto a favor de dicha empresa por un plazo de 10 años. ¿es legal que añadan esta cláusula en las escrituras? Esta plaza no está vinculada a ninguna vivienda. Entiendo que en este caso, no estaría sujeta a Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo tanto esa cláusula se debería de quitar.
    Muchas gracias!

    Responder
    • Merche,,,, lo que hace el ayuntamiento con las plazas que saca a la venta es siempre «legal» porque ellos hacen las reglas. Cada población funciona de forma independiente en estos asuntos de concesión, así que desconozco la normativa en concreto de tu caso pero si incluyen esa cláusula tienes dos opciones: aceptarla o no el caso de no hacerlo te dirán que no compres la plaza si no te gustan las condiciones…. por lo tanto tendrás que valorar si te interesa o no,
      saludos!

      Responder
  3. Buenas Daniel.Soy propietario de una vivienda y justo abajo en un locam van hacer olazas aparcamiento.Tengo derecho tanteo por estar medio garaje de debajo de mi casa?.Tendria derecho a esta plaza antes que restl de propietarioz de la finca.Gracias.

    Responder
  4. Hola Daniel mi situación es la siguiente.Yo tengo un plaza de garaje alquilada en mi inmueble donde tengo mi vivienda, llevo con ella unos 4 años pagando mediante transferencia bancaria mensualmente sin tener ningún tipo de contrato escrito solamente el verbal y la notificación de ingreso con el concepto de pago de plaza de garaje con la ubicación, hace 4 ò 5 días se me comunica con un escrito en mi buzón la venta de un piso y que tengo que abandonar la cochera porque ya tiene nuevo dueño poniéndome un teléfono para que contacte con el nuevo dueño. Mi pregunta es si tengo derecho de retracto ya que ningún momento me han comentado que la cochera estuviera ligada al piso .
    Agradeciéndote que me contestes y comentes lo que debo hacer
    Muchas gracias un
    saludo

    Responder
    • Buenos días Fernando,
      Entiendo que no se trata de un alquiler regulado por la LAU por lo que no de berías tener derecho al retracto, de todos modos es un tema muy complejo y depende mucho de la interpretación que se le de…. en cualquier caso el retracto sólo podrías ejecutarlo en los 9 días posteriores, a contar desde el momento en que se te ha comunicado la misma (la venta, no la intención de vender),
      saludos y disculpa por el retraso en responder,

      Responder
  5. Hola Daniel ,
    En caso de comprar un garaje con inquilino (tenia un contrato verbal desde hacía años con el anterior propietario) y este no haya optado por el tanteo ( le fue comunicado 40 días antes de la venta por burofax ) que posibilidades hay de comúnicarle que se rescinde el alquiler , ya que nos gustaría cambiar al inquilino al ser conflictivo .
    Muchas gracias y un saludo

    Responder
    • Si el contrato es verbal vas a tener que tirar de diplomacia y hablar con él… si lleva años va a ser difícil y estaría en su derecho de decir que el contrato es anual y tú tendrás que aceptar a este inquilino durante un año,,,, eso en el peor de los casos (burofax y le comunicas que no le prorrogas el contrato). No se me ocurre como vas a convencerlo de que no quieres seguir con él porque no «te gusta» y más si es una persona conflictiva…

      Responder
  6. Hola Daniel. He comprado un piso y hay dos cocheras que las recogera el banco de un antiguo dueño (solo de las plazas de garaje) que no paga. Tengo derecho de tanteo ante otros compradores que no son propietarios de piso???

    Responder
    • Hola Luis, no acabo de entender tu pregunta pero creo que la respuesta es que no tienes derecho de tanteo pero si puedes negociar con el banco que estará encantado de quitárselas de encima,
      saludos y suerte

      Responder
  7. Hola Daniel,
    Muy buen post y muy interesante.

    Tenemos una pregunta,

    Queremos comprar una plaza de parking a un banco, pero la tiene alquilada a un vecino un poco conflictivo. El precio q paga es muy bajo y tiene un contrato firmado durante 3 años, q finaliza dentro de un año y medio.
    Mi pregunta es: si compro la plaza de parking, puedo rescindir el contrato que firmó en cualquier momento, alegando que la necesito personalmente?
    Quién tiene que notificar el derecho a tanteo al vecino, yo o el banco?
    Puedo subir el precio a «precio de mercado» si él ha firmado una cantidad muy baja?
    He pensado esperar a que se le termine el contrato (y q me siga pagando lo poco q paga aunque yo pierda dinero) para mostrar buen voluntad, y recuperar la plaza cuando termine el contrato, pero no sé cómo se lo va a tomar, por ello quiero hablar con él y comentárselo de buenas.

    Gracias de antemano!

    Responder
    • Pues en ese cas te recomiendo lo último que comentas: hablar con él…. Eso siempre es lo primero, para saber donde te encuentras… luego trata de conseguir una copia del contrato de alquiler a ver que dice… el problema es que el banco declarará ante notario que hay un inquilino y tú la comprarás con inquilino, y eso es una carga que irá al registro…. mira de resolverlo con el inquilino antes de ir al notario, incluso pagando le una cantidad para que se vaya,

      Responder
  8. Tenemos una plaza de parquin alquilada en cto verbal y pagando vía transferencia desde hace 2 años. Recientemente se nos ha comunicado ha sido embargada y subhastada y tienen nuevo propietario Nos hemos puesto en contacto con él para continuar con el contrato de alquiler pero nos da largas… primero indicando que todavía no tiene la posesión y luego que no le interesa pq el alquiler es muy económico. Tenemos algun derecho para obligar a la subrogación al menos 1 año?
    Gracias,

    Responder
    • Complicado Pepita,,,, ellos hab comprado la plaza sin inquilinos ya que no había contrato y por lo tanto es muy complicado que consigas nada

      Responder
  9. Buenas tardes, mi caso es que tengo una plaza de garaje de mi propiedad, alquilada hace 5 o 6 años, el problema es que no recuerdo en que mes empezo el alquiler, no hay contrato escrito, pero la declaro en la Declaracion de Renta y el arrendatario me hace los ingresos en cuenta bancaria.
    Mi intencion ahora es rescindir el alquiler ya que quiero ponerla en venta, cosa que le he comunicado al propietario por si le interesa la compra, a lo que ha contestado negativamente añadiendo que de momento no se va, mientras no encuentre otra.
    ¿Que tendria que hacer para rescindir nuestro acuerdo y que abandone la plaza?

    Responder
    • Buenas tardes Javier, puesto que la forma de pago es mensual, tendrás que avisarle con un mes de antelación. Si crees que se va a hacer el loco, mejor lo haces por escrito y fehacientemente. Hazlo por mail y whastapp, que quede constancia de ello.
      Saludos

      Responder
  10. Hola,

    Nuestro caso es el siguiente: una inmobiliaria nos va a alquilar una.plaza de garaje (no tiene que ver nada con la vivienda) con opción de compra. Hay algún plazo legal máximo de alquiler antes de ejercer la opción de compra o es lo que pacten las partes? En qué ley se regula? LAU o Código Civil? Gracias y un saludo.

    Responder
    • Buenos días Laura,
      En vuestro caso la opción de compra la pactaréis libremente entre las partes, no está regulado por la LAU al no ser una plaza ligada a la vivienda
      saludos

      Responder
  11. Buenos días, mi situación es la siguiente.
    Tengo una plaza de garaje alquilada desde hace tres años y medio con una inmobiliaria. El 21 de mayo me enviaron un burofax donde me indicaban que procedían a poner en venta la plaza de garaje que tenía con ellos alquilada, comunicándome el precio de la plaza, pero también me indicaron que si no quería adquirirla se respetaría el contrato que con ellos tenía firmado hasta el 31 de enero de 2019.
    Con fecha 26 de septiembre de 2018 recibo un correo donde me explican que la plaza de garaje que tengo alquilada con ellos se ha procedido a su venta y que se escritura el día 3 de octubre, indicándome que podía resolver el contrato de alquiler con ellos, procediendo éstos a la devolución de la fianza que en su día deposité en un plazo de 30 días desde que se firma la resolución de dicho contrato, o bien que ellos se encargarían de hacerle una transferencia de mi fianza al nuevo dueño de la plaza de garaje además de mis datos y a mi los de él para que estipuláramos si seguíamos con las mismas condiciones o no.
    A todo esto, tengo que decirte que cuando recibí el correo me puse en contacto rápidamente con ellos y me dijeron que la fecha que habían puesto en el burofax » permanecer en la plaza de garaje hasta el 31 de enero del 2019 » no era correcta que se habían equivocado y que efectivamente esa era la fecha de una addenda que se firmó al contrato inicial, y el contrato inicial tenía fecha de 13 de noviembre, y que por lo tanto si resolvía tenía que abandonar la plaza en noviembre y no en enero.
    He resuelto esta decisión, pero quería saber tú opinión al respecto como experto y conocedor en la materia puesto que a mi me parece que hay ciertas irregularidades.
    Muchas gracias por tu ayuda y un saludo Daniel.

    Responder
    • Bárbara, desde el momento en que te comunican vía burofax que puedes quedarte hasta enero de 2019 no entiendo eso de que se han equivocado…. me suena a que el comprador les ha exigido que se vaya el inquilino para realizar la operación. Es tan sencillo como pedir una copia – si no lo tienes – del contrato y comprobar que fecha es la real
      Saludos

      Responder
  12. Hola, quería comentar mi caso y saber si me podria aconsejar cómo proceder:
    Soy propietaria al 50% de una plaza de garaje en Barcelona. Tengo una persona interesado en comprarla. He comentado la situacion en varias ocasiones a mi ex marido pero no recibo respuesta alguna. La plaza se encuentra en estos momentos alquilada, y sólo percibe el pago en su totalidad él desde hace muchos meses. Podría vender sin su consentimiento? Que procedimiento tendría que realizar? Habría que notificar a la persona que está en alquiler?
    Muchas gracias
    Un saludo

    Responder
    • Cristina, no puedes vender la plaza puesto que necesitas la firma de tu marido como copropietario.
      Otra cosa es que encuentres alquien que compre tu 50%…. o que mendiante un procedimiento legal le obligues a vender, pero eso ya es cosa de abogados y juicios.

      Responder
  13. Buenas tardes.
    Tengo una plaza de parking alquilada a una inmobiliaria que es propietaria del mismo.
    Un vecino del edificio me ha dicho que les han comunicado que dicho sotano destinado a parking ha sido embargado por un banco y mi pregunta es:
    Puede el banco tomar posesion del parking sin previo aviso a los que tenemos alquiladas las plazas ?, y si es asi los coches se quedarian dentro inmovilizados?.
    Muchas gracias.

    Responder
      • Tengo el mismo caso lo único que por subasta la ha comprado una empresa que nos lo ha comunicado por una carta en el parabrisas, sin comunicarnos sus datos(nombre de empresa ninada) . En la carta solo sale el nombre de su » gestoría» instandonos a abandonar la plaza enseguida y a llamarles. Desde la gestoría nos indican que es mejor abandonarla para cuando el Juzgado lance o algo así la plaza , pero que no saben fecha, y que ya luego hablará el nievo propietario a ver a qué acuerdo llegamos. Tengo contrato de alquiler hasta septiembre junto con la casa, todo en uno( me temo que con la casa pasará igual). Me pueden echar? Qué derechos tengo?

        Responder
  14. Buenas noches !

    No sé si puede ayudarnos con un tema que nos preocupa. Somos 2 comunidades que compartimos parking, todas son de alquiler. Desde hace un par de años el dueño no nos pasa los recibos, le hemos reclamado que nos cobre , y hace caso omiso. Aparte el parking está muy dejado. Bien, pues ahora hemos descubierto que lo tiene a la venta y también nos hemos enterado que legalmente no es un parking sino local comercial que lo habilitó como parking. Que podemos hacer? Necesitamos las plazas y no nos negamos a comprarlo.
    Gracias!

    Responder
    • Hola Maite,
      si sabéis lo que pide dividirlo entre todos los vecinos y hacerle una oferta conjunta,
      pero si no tiene licencia de parking antes me asesoraría en el ayuntamiento no sea que os llevéis una sorpresa desagradable,
      saludos

      Responder
  15. Hay varias plazas de garaje que se embargaron al constructor y ahora se han liberado, el banco las va a poner en venta y yo lindo con una de esas plazas. El banco dice que ya está reservada. ¿Tengo derecho a poder comprar?
    Gracias!

    Responder
  16. Buenas noches Daniel. Estoy interesado en adquirir una plaza de garaje que actualmente está alquilada hasta el 31 de enero de 2021. La vendedora no tiene inscrita dicha plaza de garaje en el registro de la propiedad e igualmente me ha dicho que se lo comunicaría al inquilino la decisión de venta (de lo cual no tengo constancia de si lo hará o no). Igualmente me ha comentado que si le avisa con dos mese de antelación antes del vencimiento del contrato tiene que dejar la plaza. Que pasos debería seguir para hacer una compraventa sin problemas y sin que aparezca la la carga del inquilino en el registro?. Muchas gracias de antemano

    Responder
    • Una vez firme la renuncia el inquilino ya no hay problema. Pero antes de ir al notario la propietaria debería ir al registro y poner la plaza a su nombre o no podrá venderla

      Responder
  17. Me avisan de la plaza que tengo en alquiler la van a comprar una semana antes y yo tengo pagado hasta 31 de diciembre y dice que me van el mes y yo lo que quiero es cumplir el mes que tengo pagado de diciembre, no me tenían que haber avisado un mes antes.

    Responder
  18. Hola; mi consulta es la siguiente:
    En la comunidad de vecinos en la que vivo y de la cual soy uno de los propietarios, se ha vendido una plaza de garaje a una persona ajena a la comunidad. ¿Tengo derecho a retracto?
    Muchas gracias.

    Responder
  19. Hola, mi situación es la siguiente, he comprado una plaza de parking y resulta que hay un inquilino que tiene un contrato particular de 1 año con la antigua propietaria pero no está registrado, yo necesito la plaza para mi coche. Que puedo hacer? Puedo darle un mes y que deje la plaza, negociar las condiciones de la cuota. Gracias

    Responder
    • Si hay un contrato se debería cumplir, otra cosa es que haya pasado ese año de contrato y este renovandose tácitamente, en tal caso con un mes de pre aviso es suficiente

      Responder
  20. Tengo una parcela de garaje alquilada desde hace mas de 3 años y medio. El dueño la quiere vender. Nos la ofrece y nosotros le decimos que si. Que nos interesa. Empiezo a hacer gestiones con mi banco para pedir la hipoteca en el precio en el que la tiene anunciada que son 16.000 euros y que es el mismo en el que me la ofrece a mi. Tengo fotos del anuncio del portal inmobiliario donde la tiene anunciada por ese precio. Dos dias mas tarde me dice que otro cliente le ha hecho una oferta de 18.500 euros y que se la va a dar a el. ¿Es eso legal? ¿?Puede decirme un precio y dos dias mas tarde decirme que son 2.500 euros mas? ¿Tengo prioridad yo sobre otro cliente por ser inquilina de dicha parcela? El pago lo realizo mensualmente. Actualmente tengo pagado hasta el 30 de junio. ¿Me pueden echar antes? No tengo contrato escrito, pero si los wuassaps donde se demuestra dicho alquiler.

    Muchas gracias.

    Un saludo.

    Responder
    • Hola Begoña, por desgracia así es, las palabras se las lleva el viento, para eso están los contratos de arras, para que puedas poner por escrito las condiciones de la venta,
      De todos modos si tienes pagado has ta el 30 de junio no podrán echarte antes. Así que igual el otro comprador desiste y acabas comprando tú, suerte!

      Responder
  21. Hola buenas tardes, soy propietario de una plaza de parking y necesitaria saber o pasos a seguir para que me pudieran facilitar una copia de contrato (por extravio ) gracias

    Responder
    • Hola Juan, te refieres a una copia de la escritura de compraventa? en ese caso la has de solicitar a la notaría donde firmaste la compraventa
      un saludo,

      Responder
  22. Hola. GRACIAS por COMPARTIR. Una Gran LABOR TU TRABAJO. Nos Ayuda MUCHISIMO, a los que Desconocemos este “MUNDO”. Hay una «COSA», que No tengo Clara, sobre la ley de Retracto. Y quisiera hacerle, la siguiente pregunta. Dispongo por herencia del 50%, de un Garaje. Yo quiero Comprar el otro 50%, y la otra Parte quiere Vender. Pero no nos ponemos de acuerdo en el Precio. Si ellos, solicitaran la «Disolución de la Cosa Común. Y en el Peor Caso, acabáramos en Subasta. Yo Perdería Mi Derecho de Retracto ? Saludos.

    Responder
    • Gracias Jose, quizás debas consultarlo con un abogado para estar 100% seguro, pero hasta donde yo sé, con la disolución de la Cosa Común ya no procede el retracto tras la disolución de la cosa común. Como te he comentado quizás necesites un abogado para que examine con detenimiento tu caso en concreto. Un saludo!

      Responder
  23. Hola buenos días.
    Yo tengo alquilada desde hace muchos años una plaza de garaje de la cual no conservo el contrato pero sí todos los justificantes de pago del alquiler y se renovaba tácitamente anualmente. Un día llegó el propietaria a decirme que quería venderla por si me interesaba pero no me dijo precio y no volvió. Hace una par de días vino y me dijo que la había vendido y que tenía que sacar el coche. ¿No tengo derecho al menos a que se respeta por el nuevo propietario el arrendamiento hasta su conclusión anual, siempre y cuando me comunique su rescisión?

    Responder
    • Hola Ramón, en el caso de alquileres de pago mensual el propietario ha de avisar con un mes de antelación, a menos que en el contato se especifique el obligado cumplimiento, pero al no tener contrato es complicado poder hacer nada.
      Siento no poder ayudarte…

      Responder
  24. Hola, vivo en un piso alquilado desde hace casi dos años, en ese momento no tenía coche y rechacé la plaza de garaje. Ahora tengo coche y la necesito pero la dueña la tiene alquilada… Tengo algún derecho a q me la alquile a mi?? Gracias

    Responder

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