Hay derecho de tanteo y retracto en una plaza de garaje

¿Existe el derecho de Tanteo y Retracto en las plazas de garaje?

Aprovechando una consulta que nos ha llegado al buzón vamos a intentar poner un poco de orden en un tema que siempre plantea dudas, el derecho de tanteo y retracto en las plazas de garaje.

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Buenas tardes, estoy interesado en comprar una plaza de garaje, actualmente alquilada, con idea de mantener dicho alquiler o uno nuevo en su caso.
¿Puedo comprar sin ser notificado el inquilino?.
¿Tiene el inquilino algún derecho de tanteo y de retracto?.
Muchas gracias.

[divider scroll_text=”Rafael”]

 

Para empezar vamos con unas aclaraciones previas:

El Tanteo

El tanteo es el derecho que tiene un inquilino para adquirir un inmueble antes que otra persona, siempre y cuando esté dispuesto a pagar el precio que esa otra persona pagaría.

Esto tiene dos consecuencias directas:

Si vas a comprar: debes tener en cuanta que el inquilino ha de ser avisado de tu oferta de compra y tiene el derecho real de adquirir el inmueble si la iguala.

–  Si vas vender:  Y tienes un inquilino, no eres libre de vender a quien quieras.

El Retracto

El Retracto es el derecho a subrogarse (con las mismas condiciones estipuladas en el contrato) que tiene el inquilino en el lugar del que ha comprado el inmueble. Es decir que si el inquilino no ha sido avisado de la venta del inmueble, podrá exigir que se cumpla la Ley y pagando lo mismo que ha pagado el comprador quedarse con el inmueble que ocupaba como inquilino.

Esto último conlleva muchos dolores de cabeza y gastos. Para evitarlos la Ley indica que hay que avisar al inquilino con treinta días de plazo antes de la venta y que éste ha de renunciar a su derecho de tanteo y retracto.

¿Afecta el Derecho de Tanteo y Retracto a las Plazas de Garaje?

El Derecho de Tanteo y Retracto está contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos pero no se incluye en el Código Civil.

Esto nos lleva a preguntarnos ¿el alquiler de plazas de garaje está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o al Código Civil?

Antes de nada tenemos que aclarar que nos estamos refiriendo a plazas de garaje que no se alquilan conjuntamente con la vivienda, pues en ese caso estarían reguladas por la LAU y si que existiría el derecho al tanteo y retracto de la plaza de garaje.

En el caso que nos ocupa, las plazas de garaje que se han alquilado de forma independiente, no hay consenso entre los que consideran que deben acogerse a un régimen o al otro. El origen de esa controversia tenemos que buscarlo en el artículo 1 de la la LAU que nos dice que esta Ley “es aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de vivienda”. 

Por lo tanto en una primera lectura es normal que haya quien entienda que una plaza de garaje se trata de una finca urbana destinada a un uso distinto de vivienda y por tanto estará sujeto a la LAU. Pero hay quien piensa lo contrario….

Si seguimos leyendo la LAU, en su artículo tercero nos dice lo que debe considerarse como uso distinto de vivienda:  “se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquél arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”

Y aquí llegamos al punto culminante de este lío….. ¿Es una plaza de garaje una edificación? 

Alrededor de este concepto han habido muchos debates ya que es de suma importancia interpretarlo correctamente. De ello dependerá que el alquiler de una plaza de garaje esté sometido a la LAU o al Código Civil. Y de eso dependerá que el inquilino de la plaza de garaje pueda tener derecho o no al derecho de tanteo y retracto.

¿Qué normativa rige el alquiler de plazas de garaje?

Pese a que hay alguna sentencia en sentido contrario, la mayoría de tribunales entienden que las plazas de garaje no son “edificaciones” y consideran que están sujetas al Código Civil y no a la LAU. Lo mismo podemos decir de la Dirección General del Registro y del Notariado, quienes defienden la misma postura.

Esto quiere decir por lo tanto que no hay derecho de tanteo y retracto en las plazas de garaje que se alquilan de forma independiente, es decir: que no van unidas a un alquiler de vivienda.

¿Qué debo hacer al comprar una plaza de garaje que tiene un inquilino?

Como has visto el inquilino no tiene derecho al tanteo pero es aconsejable comunicarle que va a producirse una venta. Si eres el propietario sería una cortesía que le notificaras tu intención de vender la plaza y el precio que pides, si no le interesa estarás moralmente habilitado (ya lo estás legalmente pero conviene hacer las cosas con sentido común) para venderla a un tercero.

En cualquier caso conviene que en la Notaría no declaréis que la plaza tiene un inquilino puesto que en ese caso figurará en la escritura de compraventa como una carga y así lo recogerá el Registro de la Propiedad. Y a nadie le gusta comprar una finca con cargas, ya sabes que quitarlas cuesta dinero y tiempo.

 

Daniel Lucía
Especialista en inversiones inmobiliarias y fundador de las empresas ParkingYa! y Fotogaraje.com. Soy una persona emprendedora y muy inquieta. Creé este blog para compartir mis conocimientos del sector con todo aquél que esté interesado.

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20comentarios

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1

Buenas tardes, mi caso es que tengo una plaza de garaje de mi propiedad, alquilada hace 5 o 6 años, el problema es que no recuerdo en que mes empezo el alquiler, no hay contrato escrito, pero la declaro en la Declaracion de Renta y el arrendatario me hace los ingresos en cuenta bancaria.

Mi intencion ahora es rescindir el alquiler ya que quiero ponerla en venta, cosa que le he comunicado al propietario por si le interesa la compra, a lo que ha contestado negativamente añadiendo que de momento no se va, mientras no encuentre otra.

¿Que tendria que hacer para rescindir nuestro acuerdo y que abandone la plaza?

2

Buenas tardes Javier, puesto que la forma de pago es mensual, tendrás que avisarle con un mes de antelación. Si crees que se va a hacer el loco, mejor lo haces por escrito y fehacientemente. Hazlo por mail y whastapp, que quede constancia de ello.
Saludos

3

Tenemos una plaza de parquin alquilada en cto verbal y pagando vía transferencia desde hace 2 años. Recientemente se nos ha comunicado ha sido embargada y subhastada y tienen nuevo propietario Nos hemos puesto en contacto con él para continuar con el contrato de alquiler pero nos da largas… primero indicando que todavía no tiene la posesión y luego que no le interesa pq el alquiler es muy económico. Tenemos algun derecho para obligar a la subrogación al menos 1 año?

Gracias,

4

Complicado Pepita,,,, ellos hab comprado la plaza sin inquilinos ya que no había contrato y por lo tanto es muy complicado que consigas nada

5

Hola Daniel,

Muy buen post y muy interesante.

Tenemos una pregunta,

Queremos comprar una plaza de parking a un banco, pero la tiene alquilada a un vecino un poco conflictivo. El precio q paga es muy bajo y tiene un contrato firmado durante 3 años, q finaliza dentro de un año y medio.

Mi pregunta es: si compro la plaza de parking, puedo rescindir el contrato que firmó en cualquier momento, alegando que la necesito personalmente?

Quién tiene que notificar el derecho a tanteo al vecino, yo o el banco?

Puedo subir el precio a “precio de mercado” si él ha firmado una cantidad muy baja?

He pensado esperar a que se le termine el contrato (y q me siga pagando lo poco q paga aunque yo pierda dinero) para mostrar buen voluntad, y recuperar la plaza cuando termine el contrato, pero no sé cómo se lo va a tomar, por ello quiero hablar con él y comentárselo de buenas.

Gracias de antemano!

6

Pues en ese cas te recomiendo lo último que comentas: hablar con él…. Eso siempre es lo primero, para saber donde te encuentras… luego trata de conseguir una copia del contrato de alquiler a ver que dice… el problema es que el banco declarará ante notario que hay un inquilino y tú la comprarás con inquilino, y eso es una carga que irá al registro…. mira de resolverlo con el inquilino antes de ir al notario, incluso pagando le una cantidad para que se vaya,

7

Hola Daniel. He comprado un piso y hay dos cocheras que las recogera el banco de un antiguo dueño (solo de las plazas de garaje) que no paga. Tengo derecho de tanteo ante otros compradores que no son propietarios de piso???

8

Hola Luis, no acabo de entender tu pregunta pero creo que la respuesta es que no tienes derecho de tanteo pero si puedes negociar con el banco que estará encantado de quitárselas de encima,
saludos y suerte

9

Hola Daniel ,

En caso de comprar un garaje con inquilino (tenia un contrato verbal desde hacía años con el anterior propietario) y este no haya optado por el tanteo ( le fue comunicado 40 días antes de la venta por burofax ) que posibilidades hay de comúnicarle que se rescinde el alquiler , ya que nos gustaría cambiar al inquilino al ser conflictivo .

Muchas gracias y un saludo

10

Si el contrato es verbal vas a tener que tirar de diplomacia y hablar con él… si lleva años va a ser difícil y estaría en su derecho de decir que el contrato es anual y tú tendrás que aceptar a este inquilino durante un año,,,, eso en el peor de los casos (burofax y le comunicas que no le prorrogas el contrato). No se me ocurre como vas a convencerlo de que no quieres seguir con él porque no “te gusta” y más si es una persona conflictiva…

11

Hola Daniel mi situación es la siguiente.Yo tengo un plaza de garaje alquilada en mi inmueble donde tengo mi vivienda, llevo con ella unos 4 años pagando mediante transferencia bancaria mensualmente sin tener ningún tipo de contrato escrito solamente el verbal y la notificación de ingreso con el concepto de pago de plaza de garaje con la ubicación, hace 4 ò 5 días se me comunica con un escrito en mi buzón la venta de un piso y que tengo que abandonar la cochera porque ya tiene nuevo dueño poniéndome un teléfono para que contacte con el nuevo dueño. Mi pregunta es si tengo derecho de retracto ya que ningún momento me han comentado que la cochera estuviera ligada al piso .

Agradeciéndote que me contestes y comentes lo que debo hacer

Muchas gracias un

saludo

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Buenos días Fernando,
Entiendo que no se trata de un alquiler regulado por la LAU por lo que no de berías tener derecho al retracto, de todos modos es un tema muy complejo y depende mucho de la interpretación que se le de…. en cualquier caso el retracto sólo podrías ejecutarlo en los 9 días posteriores, a contar desde el momento en que se te ha comunicado la misma (la venta, no la intención de vender),
saludos y disculpa por el retraso en responder,

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Buenas Daniel.Soy propietario de una vivienda y justo abajo en un locam van hacer olazas aparcamiento.Tengo derecho tanteo por estar medio garaje de debajo de mi casa?.Tendria derecho a esta plaza antes que restl de propietarioz de la finca.Gracias.

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Hola Francisco en principio no tienes derecho de tanteo a menos que lo ponga en los estatutos

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Buenos días Daniel,

Con respecto a la compra de una plaza de garaje, el propietario, en este caso la empresa municipal del suelo y la vivienda, incluye una cláusula de tanteo y retracto a favor de dicha empresa por un plazo de 10 años. ¿es legal que añadan esta cláusula en las escrituras? Esta plaza no está vinculada a ninguna vivienda. Entiendo que en este caso, no estaría sujeta a Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo tanto esa cláusula se debería de quitar.

Muchas gracias!

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Merche,,,, lo que hace el ayuntamiento con las plazas que saca a la venta es siempre “legal” porque ellos hacen las reglas. Cada población funciona de forma independiente en estos asuntos de concesión, así que desconozco la normativa en concreto de tu caso pero si incluyen esa cláusula tienes dos opciones: aceptarla o no el caso de no hacerlo te dirán que no compres la plaza si no te gustan las condiciones…. por lo tanto tendrás que valorar si te interesa o no,
saludos!

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Buenas, tengo una duda, tengo un piso y una plaza de alquiler con contrato y en él figura la el numero de plaza. Ahora el propietario dice que la quiere vender y me ofrece una peor (por ubicación y tamaño). La puede vender? Como puedo actuar?

Gracias de antemano.

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Hola Rodol,
en teoría se trata de una plaza “asociada” al piso por lo tanto está regida por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
No puede echarte de ella, aprovecha para negociar mejores condiciones de la nueva plaza, tienes la sartén por el mango,
saludos