Obligaciones del propietario de una plaza de garaje con respecto a la comunidad de vecinos

Obligaciones del propietario de una plaza de garaje con respecto a la comunidad de vecinos
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Obligaciones del propietario de garaje con respecto a la comunidad de vecinos

Ya sabemos que invertir en garaje tiene muchas ventajas. Pero no debemos olvidar que nuestra inversión suele encontrarse en garajes comunitarios y por lo tanto debemos tener en cuenta las obligaciones como propietarios de una plaza de garaje con respecto a la comunidad de vecinos.

En primer lugar tenemos que saber de qué tipo de garaje estamos hablando. En algunos casos el garaje es una comunidad de vecinos independiente y en otros conjunta a la comunidad de las viviendas del resto de la finca

Tipos de plaza de garaje atendiendo a la comunidad de propietarios

Las viviendas y el garaje constituyen una misma comunidad

En este caso el aparcamiento se encuentra integrado en la comunidad de vecinos de las viviendas. Todos los elementos que conforman la finca, como rampas y escaleras, el ascensor, los arreglos del portal, la consejería, la vigilancia y demás son comunes.

Esto quiere decir que el dueño de una plaza de parking comunitario tiene obligación de pagar una cuota generada por el propio desgaste, averías, reparaciones, etc. En el caso de pertenecer a una comunidad de vecinos en régimen de propiedad horizontal, el dueño de la plaza de parking tiene derecho a participar en las decisiones a través de la junta de propietarios.

El garaje es una comunidad independiente de las viviendas

Entonces, pese al hecho de ubicarse en el mismo emplazamiento, viviendas y parking pertenecen a comunidades de vecinos totalmente independientes, por lo que el propietario de una plaza de garaje queda excluido de obligación para abonar cualquier derrama para pisos o reparaciones propias del edificio, salvo aquello que tenga que ver con el garaje. Pero ojo, el garaje y las viviendas ocupan eso sí un mismo espacio, están en la misma finca o edificio, por lo tanto en caso de tener que afrontar una reparación estructural del edificio el garaje participará en la misma. Es decir no participará de los gastos de luz, limpieza, portería, ascensor, pero sí lo hará si hay que reparar el terrado o la fachada (reparar, no pintar)

En estas comunidades independientes, todos los gastos referentes a la luz, el agua, el mantenimiento de los sistemas de vigilancia y protección contra robo e incendios, las puertas de acceso y demás son pagados con los fondos pertenecientes a las cuotas de las plazas de parking, pudiendo ser a su vez:

– Equitativos: la cuota a pagar se divide entre el número de plazas y cada propietario tiene que abonar la misma cantidad, independientemente de las dimensiones.

– Proporcionales: la cuota varía atendiendo al coeficiente de participación de cada plaza reflejado en la escritura de adquisición de la plaza. Varía en función de las dimensiones de cada aparcamiento.

Obligaciones del dueño de una plaza de garaje

1. Comportarse con civismo y respetar las normas de la comunidad.  Hay que tomar una actitud que impida realizar cualquier actividad prohibida en el edificio, bien sea por molestar a los vecinos o por ser perjudicial para el estado de la finca, la cual debe ser respetada en todo momento. Las instalaciones y los elementos comunes, sean de uso generalizado o privativo, sirven para ofrecer un servicio a los propietarios, por lo que es exigible hacer un uso adecuado de ellos, evitando lo máximo posible causar daños o cualquier desperfecto.

De igual manera, la plaza de parking debe mantenerse en todo momento en un buen estado de conservación, sin que llegue a generar ningún tipo de contratiempos a la comunidad ni a los dueños vecinos.

Estos son los principales problemas que se dan en los garajes comunitarios

2. Consentir las medidas que se adopten en las juntas de propietarios. En estas se acuerdan servicios comunales para el interés general o bien reparaciones necesarias que atañen a tu plaza de parking en concreto. El propietario ha de mantener una postura de consentimiento ante tales actuaciones, creando una comunidad saludable en todo momento. En caso de producir algún daño o perjuicio, la comunidad toma responsabilidad para recompensar al dueño del garaje en cuestión.

3. Contribuir en todo momento a los gastos generales: tal y como dispongan los estatutos de la comunidad perteneciente o bien dependiendo de la cuota de participación hablada anteriormente, habrá que realizar el pago de cualquier gasto necesario para el beneficio de la finca. De esta manera, se contribuye además al fondo de reserva desde el cual la comunidad atiende toda obra perteneciente al mantenimiento, conservación de elementos y cualquier reparación necesaria.

4. Comunicar cambio de titularidad: Cuando vendamos nuestra plaza de garaje tenemos la obligación de informar al administrador o, en su defecto, al secretario, del cambio de titularidad.

5. Constar legalmente un domicilio en el territorio nacional: en caso de que existiera cualquier notificación de la junta o a efectos de citaciones diversas, es obligatorio hacer constar un domicilio situado en territorio español.

6. Pagar toda deuda: aquella persona dueña de una plaza de parking que, por cualquier razón, no tuviera pagadas todas sus cuotas, queda exenta de su derecho de votar en las juntas de propietarios, derecho que podrá ser recuperado en cuanto deje de adeudar dicha cantidad. A pesar de perder ese derecho, podría participar en todo momento en las deliberaciones pertinentes.

 

Daniel Lucía
Especialista en inversiones inmobiliarias y fanático de la iniciativa empresarial. Soy el fundador de las empresas www.parkingya.es y www.fotogaraje.com Emprendedor y muy inquieto, creé este blog para compartir mis conocimientos del sector con todo aquél que esté interesado.

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41comentarios

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1

Buenas, keria saber si el suelo de mi plaza de garaje se ha vuelto blanco debido a las continuas humedades ke tuvo( ahora no hay porke se arreglaron del patio interior) podria exigir a mi comunidad ke me repare el suelo de mi plaza? Me responde la comunidad ke no se harán cargo hasta ke no reparen el origen de la causa. En el caso de ke se nieguen a pagarme, podría contratar a una empresa para ke me repare , lije y pinte suelo alterando su estética e imagen con respecto a otras plazas y pasandoles la factura ?

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Angel, de momento yo seguiría insistiendo a la comunidad para que encuentre el origen y lo solucione o en caso contrario podría volver a pasarte por mucho que ahora lo arregles

3

Buenas tardes,hemos comprado una plaza de garaje cerrada en un edificio comunitario..resulta que tenemosal fondo del garaje una pequeña puerta que da salida a la calle y 1 mes despues de comprar el garaje nos comunican que esa puerta tiene que ser la puerta de salida de emergencia..no nos han comunicado nada antes y no sabemos que hacer,dicen que los vecinos han denunciado al anterior dueño al ayuntamiento con las escrituras del garaje.

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Mónica, me imagino que en la escritura saldrá reflejado esa servidumbre de paso y en la notaría lo mencionaría el notario no???

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Me han nombrado presidente de la CP del garaje.En el Registro de la Propiedad está inscrita la CP del garaje.Tiene puerta de garaje,escalera y puerta a la calle independiente,s.wc etc.
Quiero tener un NIF propio y una administración INDEPENDIENTE,por ser propietarios en su mayoría ajenos a los vecinos del edificio.¿me puede decir si esto puede llevarse adelante (CP independiente y NIF propio?.
Gracias por su respuesta.

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Esto deberías hablarlo con el administrador, en principio no hay problemas

7
Francisco Gonzalez Navarro

Somos una comunidad de parking independiente de la comunidad de vecinos, para afrontar gastos estructurales del edificio, que porcentual debe aplicarse al parking. Gracias por su atención.

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Francisco, al parking le corresponde un % sobre el total de la finca, viene determinado en la escritura de propiedad de tu plaza, si no mira en el Registro de la Propiedad,
lo más fácil es que preguntes el % al administrador

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Hola, tengo alquiladas varias plazas de aparcamiento. La comunidad es una el 100% del edificio y no sé si lamley autoriza a mis inquilinos a usar el.portsl.para salir del garaje. Gracias.

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Eso depende de las normas o estatutos de vuestra propia comunidad, no lo regula ninguna Ley general

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Se puede cerrar una plaza de parquing con puertas, etc?

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Buenos días,
Por favor, te estoy siguiendo en tu blog y me gustaría tu opinión, estoy cerrando la venta de mi casa y me urge conocer esta información:

Tengo una plaza de garaje vinculada a la vivienda, y tengo una segunda plaza independiente, pagada y escriturada pero no libre de carga hipotecaria por una estafa de la promotora. Tenemos puesta todos los vecinos afectados una demanda judicial.

Voy a vender mi casa con una única plaza de garaje, pues sé que no podemos vender ni alquilar esa 2ª plaza de garaje, pero ¿puedo ceder el uso y disfrute de esa 2ª plaza a dicha persona? ¿Hay que pedir permiso a la comunidad de propietarios?

Y por último, tengo otra cuestión, en cuanto saliera la resolución del juicio y nos devuelvan el dinero pagado (más de 14.000 €) y se quede libre de cargas, entiendo que esa plaza la podemos vender o alquilar libremente.

Un millón de gracias

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Hola María lamento lo de la estafa
si la puedes usar -la segunda plaza- podrás ceder el uso a un tercero sin problema, en teoría
Por supuesto una vez esté el asunto solucionado podrás hacer con ella lo que quieras,
saludos y suerte

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Gracias por responder tan rápido.
Un saludo

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Hola que tal.

Querría hacer una pregunta. Tengo un supuesto vecino que se dedica a atrancar la puerta de acceso al parking, no se el motivo exacto de el porqué hace eso. Pero yo trabajo de noche y cuando llego me ha pasado mas de una vez que tube que aparcar fuera el coche.

Quisiera denunciar esta situación. Hay cámaras de seguridad. Esta situación es denunciable ante la ley?

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Efectivamente, primero expon la queja al administrador y luego una denuncia en la policía para que quede constancia

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Hola Daniel.

He comprado una piso con dos plazas de garaje, el problema es que hay dos propietarios, que uno tiene catorce plazas en propiedad y el otro tiene seis, con lo cual son mayoría y bloquean completamente las decisiones del resto de propietarios que son unos quince, el problema es que se niegan a tener una contrata de limpieza o a pintar ó a realizar cualquier tipo de mantenimiento, con lo cual te puedes imaginar como esta el garaje después de 40 años sin hacerle nada, una autentica ruina. La pregunta es ¿ nos pueden hacer

vivir de ésta manera cochambrosa ? ó por el contrario ¿ podemos hacer algo desde un punto de vista legal ?.

Por cierto los dos propietarios en cuestión tienen sus 20 plazas alquiladas, pero ninguno guarda su coche en el garaje, por lo cual les da lo mismo como esté

La comunidad del garaje es independiente, estamos ubicados en Castilla y león.

Perdón por el ladrillaco pero es que no se por donde empezar con el asunto.

Gracias por anticipado.

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Hola David,
si no tenéis una mayoría simple (mitad votos +1) es difícil aprobar la mayoría de propuestas, otra cosa sería que tuvierais un informe que denunciara el mal estado del garaje para poner una auto-denuncia en el ayuntamiento y conseguir que os obliguen a ello… es lo que se me acaba de ocurrir…

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Nuestra comunidad de propietarios es algo peculiar. Somos solo cuatro vecinos y tenemos un garaje de 8 plazas (cada vecino tiene 2) que están escrituradas aparte de la casa (por si algún vecino quisiera vender o alquilar alguna de sus plazas). Tenemos un aseo pequeño en el garaje y mi pregunta es si es aseo es obligatorio de mantener, ya que la entrada al garaje es muy estrecha y tirar el aseo facilitaría el acceso de los coches. Gracias de antemano!

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Hola Myriam,
si lo decidís por unanimidad los cuatro vecinos podéis hacerlo sin problemas siempre y cuando cumpláis la normativa

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Buena pàgina, claridad y practica.

Gracias

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Muchas gracias Jose María

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Hola Daniel,

Una duda, desde que tengo la plaza de garaje siempre he tenido, como varias personas mas , coche y moto en la misma plaza, no me salgo de las dimensiones establecidas por las lineas, pero en la ultima reunion de la comunidad han intentado (sin lograrlo) desalojar las motos en ese estado apoyándose en normativa del ayuntamiento de Madrid, ahora están en consultas con el seguro a ver si pueden prohibirlas de esta manera, dado que solo cubre a un vehículo, pero yo tengo mi seguro, si pasa algo para eso esta. ¿que opcion tengo para defenderme? ¿tienen derecho a, si llegan a un consenso por mayoria simple, expulsar a las motocicletas incluso si llevamos ocupando la plaza desde antes de esa posible aprobacion?

Por otro lado y formando parte del mismo ataque, quieren cobrar el doble de comunidad a los propietarios de dos vehiculos por mayor uso de la puerta de entrada, yo vivo solo, asi que nunca podria salir con ambos vehiculos, a mi me parece un intento de aplicar una norma arbitraria y sin ninguna base ¿que forma tengo de defenderme contra eso?

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Hola Javier,
eso de cobrar el doble lo veo algo…. que si estáis todos de acuerdo ok, pero si no es así no tragues con ello. Es como si quisieran cobrar más a los que cogen el coche cada día que a los que sólo lo usan el fin de semana,
Respecto la normativa de Madrid que lo impide di que te la muestren y si eres tan amable me la facilita y lo vemos
gracias

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Hola Daniel,

Una preguntilla, por favor: tengo varias plazas de moto en un parking y la cuota de la comunidad se ha establecido por mayoria, sin tener en cuenta el coeficiente de cada plaza. Según tu artículo entiendo que o bien todas las plazas (coches y motos) pagan lo mismo, o bien se hace según el coeficiente, pero no poniendo unas cuotas al tun tun porque lo elija la mayoría, ¿no? La comunidad la lleva una gestoríay ellos estaban presentes cuando se decidió esto.

Muchas gracias por tu ayuda.

Un saludo,

Cristina

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Cristina las cuotas no se pueden determinar al tun tun como indicas, son en función del porcentaje de cada plaza efectivamente. Se pueden variar sólo por unanimidad de TODOS los propietarios así que puedes impugnarlo…

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Muchas gracias por tu respuesta Daniel. Es decir, que jamás coches y motos pueden pagar lo mismo a no ser que TODOS los dueños estén de acuerdo, cosa imposible creo… ¿Pero siempre ha de hacerse por coeficiente? Es que aquí se decidió una cuota por mayoría, sin tener en cuenta coeficiente. Sí, las plazas de moto pagan menos que las de coche, pero no es equitativo, pero como lo decidió la mayoría… Gracias de nuevo!!

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Cristina, no es cuestión de coches o motos, es cuestión del % que ocupa tu plaza sobre el total del parking. Si habéis modificado la forma de pago en conformidad con el administrador es otro tema… a menos que se haya hecho sin una reunión previa y aceptando todos los vecinos el cambio

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José Luis Gibernau

Soy propietario registral de 4 plazas de aparcamiento en un parking muy grande. La comunidad, pretende levantar todo el suelo de parking, obligándonos a dejar libre de coches durante dos meses. Las zonas con problemas, son las rampas y pasillos distribuidores. Puede la comunidad obligarme a cambiar el suelo de mis plazas que están en perfecto estado como lo están la mayoría de las plazas y obligarme a sacar los coches durante dos meses con el problema y coste que ello supone. Les agradeceré me digan que puedo hacer. Muchas gracias

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La verdad es que he visto parkings en los que algunas plazas mantienen el suelo antiguo, igual es por un motivo similar al tuyo, pero la verdad es que no sé si te puedes negar si lo ha aprobado la Junta

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la luz del piso y del garaje la pago yo ,y el dueño usa el garaje

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José, es una situación irregular pero si te compensa y lo consientes no hay problema. Otra cosa es que lo consideres un abuso o engaño, entonces puedes denunciarlo

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tengo alkilado un piso,que tiene plaza de garaje la luz de dicho garaje esta conectada desde el piso ,pero la plaza de garaje es utilizada por el dueño del piso,osea que la pago yo la luz que gasta el dueño tiene que pagar el dueño ,parte del gasto de luz

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Si me han Hecho una pintada en la plaza de garaje. Quien lo tiene que quitar. El propietario o la comunidad?

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Hola Rosa,
primero notificalo al propietario y qué el sea quien se ponga en contacto con la Comunidad de Propietarios,
saludos

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Hola, tengo alquiladas varias plazas de garaje, pago comunidad y solo existe una comunidad del 100% del edificio.
Pueden mis inquilinos utilizar el portal y las escaleras para salir del garaje o tiene. Que hacerlo por la rampa ?? Gracias.

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Raul te he respondido en la pregunta anterior,
gracias y saludos

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Hola, gracias por contestar. En los estatutos no refleja nada al respecto, al ser una sola comunidad entiendo que no debe de haber ningún problema, me gustaría saber antes de que pueda haber algún problema si puedo hacer algo al respecto, en junta, en acta, o como hacerlo. Gracias.

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Como te digo,eso es una norma interna vuestra que viene reflejada en los estatutos o en algún acta en la que se haya aprobado. Mientras no esté prohibido yo no haría nada no sea que levantes suspicacias y propongan en la próxima junta prohibirlo