Especialista en inversiones inmobiliarias en el sector del Parking y entusiasta de la iniciativa empresarial. Mis actuales proyectos son la expansión de www.parkingya.es y www.fotogaraje.com. Creé este blog para compartir mis conocimientos del sector con todo aquél que esté interesado en él.
Tengo algo de dinero ahorrado y estaba pensando en cómo sacarle algo de rentabilidad con poco o ningún riesgo. Por ello he pensado en comprar una plaza de garage y ponerla en alquiler.
Pero no tengo ni idea de qué gastos tiene además del precio de compra, motivo por el cual les quería preguntar lo siguiente:
1) He visto en su blog que hay 3 gastos además del precio: notaría, IVA/ITP y registro de propiedad. Pero mi duda es: ¿qué otros gastos habría que tener en cuenta y cómo se calculan durante el tiempo que la plaza sea de mi propiedad? (p.ej: el I.B.I).
2) ¿Afecta esto negativamente a mi declaración de la renta? Me refiero a que, actualmente me desgravo los gastos por la compra de mi primera vivienda+garage+trastero en 2007. ¿Perdería alguno/todos estos derechos de desgravar?
Celebro que te hayas decidido por adquirir una plaza de garaje para sacarle una rentabilidad a tus ahorros,
Por lo que respecta a tus dudas:
1) Además de los gastos propios de la compraventa que comentas, durante el tiempo en que seas propietario de la plaza de garaje tendrás que hacer frente a los gastos comunitarios de la plaza (pregunta antes de comprar si hay aprobada por la Junta de propietarios alguna obra de mejora que pueda ocasionarte derramas que se coman los beneficios esperados). También tendrás que hacer frente al pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.) y dependiendo del ayuntamiento a la tasa de basuras. Esta última puede ser que venga incluida en el IBI, que te la cobren por separado, que se la saquen de la manga y la implanten como una nueva tasa o que decidan eliminarla este año mismo… así es el mundo de los impredecibles impuestos municipales.
Para que te hagas una idea, en Madrid implantaron la tasa de basuras en 2009 después de unos veinte años desde que dejaran de aplicarla y acaban de anunciar que la retiran de nuevo el año que viene, 2015, que casualmente es año electoral…. En Barcelona por ejemplo esa tasa va incluida en el recibo del IBI, así que depende de tu municipio.
y 2) La compra de una plaza de garaje no influye en tus desgravaciones habituales en la Renta, aunque sí deberías declarar las ganancias por el alquiler si haces un contrato formal. Si quieres unas orientaciones para redactar el contrato te recomiendo que leas:
….Podrás descargarte un modelo de contrato y te explico las cláusulas básicas.
Por cierto, si me lo permites, añado un par de puntos que me parecen interesantes y quizás no hayas tenido en cuenta:
3) Si quieres cumplir con tus obligaciones fiscales al 100% recuerda que debes cobrar el IVA al inquilino y luego liquidarlo trimestralmente, por lo que deberías darte de alta en hacienda para estas obligaciones. Lo normal es que para una sola plaza la gente ni se de de alta ni lo declare, pero no es lo legal….
y 4) no olvides que cuando vendas la plazas deberás hacer frente al Impuesto sobre el Incremento del valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal. Es un impuesto municipal recuerda: es impredecible…. Y por último, si cuando la vendas has ganado dinero (que será lo más normal dados los precios actuales) deberás declarar en la renta del año siguiente a la venta esa ganancia patrimonial.
Dos de las principales preocupaciones de las grandes ciudades son consecuencia del tráfico de vehículos: El incremento de la contaminación y las congestiones circulatorias. A raíz de los continuos estudios que se efectúan para entender la raíz del problema se ha estimado que hasta el 30% del tráfico viene provocado por conductores que están buscando un sitio para aparcar. Por lo tanto la ausencia de plazas de aparcamiento provoca tráfico y contaminación.
EL EJEMPLO DE SAN FRANCISCO
En una de estas grandes ciudades, San Francisco, se aplicó en 2012 una nueva solución: cambiar los precios de las plazas para hacerlas más atractivas y de paso recaudar más dinero. ¿Cómo lo hicieron? Fácil…. el hecho de que no haya plazas para aparcar quiere decir que los precios son demasiado bajos y cuando los precios son baratos ya sabemos que pasa, se agotan las existencias. Así en San Francisco se dieron cuenta de que las plazas de parking que tenían en la calle estaban ocupadas al 100% y de ahí llegaron a la conclusión de que eso sucedía porque éstas eran muy baratas y por lo tanto no recaudaban tanto como podrían ingresar.
Si a eso le sumamos que San Francisco es precisamente conocida por estar en la vanguardia de las nuevas tecnologías, cuna y sede central de empresas de éxito como Google, Apple, Facebook o Yahoo! en la que si algo sobra es talento y creatividad, era fácil deducir que algo se iban a inventar.
Así que a partir de la idea de que “precios cambiantes = precios eficientes”, concluyeron que en determinadas zonas y en horas punta, el precio era tan bajo que los conductores preferían aparcar en los aparcamientos regulados en la calle antes que hacerlo en un parking público (cerrado y más seguro). Por lo tanto utilizando las nuevas tecnologías pusieron precios cambiantes para sus plazas de parking en las calles, y ahora cuando hay escasez de plazas en una zona de la ciudad el precio por aparcar en esa zona sube automáticamente. ¿Y cuando hay exceso de oferta? el precio baja…. Todo un clásico que no pasa de moda, el tira y afloja entre la oferta y la demanda.
Cuando a determinadas horas el centro de la ciudad está lleno y en las calles cercanas aún hay plazas vacías el ayuntamiento sube el precio en el centro y lo baja en esas calles cercanas para incentivar a la gente a aparcar fuera del centro. De esa forma el usuario paga menos a cambio de andar un poco más y el ayuntamiento consigue llenar las plazas de las calles no céntricas y así saca mayor rendimiento a su parque de plazas de parking.
PRECIOS CAMBIANTES PARA GARAJES PÚBLICOS
Tomando el ejemplo de San Francisco los garajes públicos de nuestras ciudades están empezando a emplear políticas parecidas y están dispuestos cambiar los precios de sus plazas para hacerlas más atractivas. El dinamismo de los precios de las plazas de parking es algo que satisface a todos:
– Los conductores pueden decidir cuánto quieren pagar y cuánto están dispuestos a caminar.
– Los parkings optimizan su espacio libre en horas punta.
– La ciudad sufre menos congestiones circulatorias y contaminación al reducirse ese 30% del tráfico provocado por conductores que están buscando un sitio para aparcar.
Según un estudio del Racc del año 2008, un conductor estaba dispuesto a caminar una media de 300 metros desde el lugar dónde ha dejado su coche. Si eso era así en pleno 2008 cuando aún no sufríamos los efectos de la gran recesión mundial que empezó a originarse precisamente ese año… cuánto estaría dispuesto a caminar un conductor seis años después con todo lo que nos hemos empobrecido desde el espléndido 2008….?
En las horas punta como sucedió en San Francisco habrá gente dispuesta a pagar más por aparcar en el centro, un poco menos por aparcar en las calles cercanas al centro y los habrá dispuestos a darse un paseo por pagar la mitad del precio en zonas menos céntricas. Por su parte la empresa explotadora del garaje ubicado en el centro cobrará más por cada coche que aparqué en su parking y el dueño del garaje más apartado bajando sus tarifas recibirá a los clientes que están dispuestos a darse un paseo y por lo tanto tendrá más negocio.
EL SISTEMA
Esto podría resultar relativamente sencillo si una empresa fuera la propietaria de todos los garajes disponibles como en el caso de San Francisco, en el que el ayuntamiento es dueño y señor de todas las plazas de aparcamiento que hay en sus calles y en su dinámica de precios cambiantes sólo ha de preocuparse de no cobrar más que los garajes públicos cerrados para no perder usuarios, ya que por el mismo precio la gente preferimos aparcar bajo techo y no en la calle.
En el caso de los garajes públicos, como hay un sinfín de empresas explotadoras es muy difícil coordinar el dinamismo de los precios a menos que estos operen como una red y tengan la tecnología necesaria para estar conectados en tiempo real. Además los usuarios deben disponer de alguna aplicación que les permita conocer la información de las plazas disponibles y los precios que cobran en cada garaje por aparcar. Finalmente esa plataforma debe estar alimentada no solamente de información a tiempo real de los parkings, sino que debe disponer de información para hacer predicciones: histórica, de eventos a tiempo real, etc.
La Comisión Europea (CE) y las principales empresas de tecnologías de la información y la comunicación (TIC) europeas están llevando a cabo un ambicioso programa de Colaboración Público-Privada (Public Private Partnership – PPP) con el objetivo de definir una plataforma que represente una opción abierta para el desarrollo y despliegue global de aplicaciones en Internet. De modo que se abre al público la información a tiempo real de mobilidad, de eventos, de tráfico, de ocupación de aparcamientos, etc, que permite que terceros hagan un tratamiento inteligente de ésta información.
INICIATIVA MADE IN SPAIN
Aparca&Go es una de esas empresas inteligentes que ha desarrollado una aplicación a partir de la la información a tiempo real que le proporciona el programa FI-WARE y que nos permite aparcar en Barcelona y Madrid ahorrando hasta un 40% respecto las tarifas oficiales de los garajes que trabajan en su plataforma. Sólo hay que descargarse una aplicación para el móvil que nos informa de dónde hay plazas libres, reservarlas y pagarlas desde el propio teléfono con lo que no es necesario pasar por el cajero del parking.
Dado que todo queda registrado son varias e interesantes las conclusiones que han podido sacar del uso de su aplicación:
Clientes que suelen aparcar en garajes públicos.
Mientras que en las grandes redes de aparcamientos(SABA, EMPARK…) un cliente de rotación aparca 4 veces al año. Los usuarios de Aparca&Go, aparcan una media de 2 veces al mes en alguno de los parkings afiliados, eso hace un total de 24 al año. A la gente nos cuesta descargar la aplicación y empezar a usarla, pero una vez la probamos ya no dejamos de utilizarla. ¿A quién no le gusta pagar menos por el mismo servicio?
Clientes que no aparcan en garajes públicos por norma.
Son la mayoría de personas. Identificamos como más caras las plazas en garajes que las del ayuntamiento reguladas en superficie y preferimos dar vueltas hasta encontrar un sitio libre en la zona azul sin ser conscientes que con aplicaciones como Aparca&Go podemos ahorrarnos hasta un 40%.
Existe realmente una barrera que impide que los garajes públicos accedan a ese mercado de usuarios y no es precisamente la barrera del parking, es la ineficiencia de un sector que ha estado hinchando los precios año tras año sin que nadie se haya atrevido a corregirlo. En estos momentos en Barcelona el precio medio está en 3.3€/h, 25-30€ día, algo totalmente desfasado con la realidad pues los usuarios no están dispuestos a pagar ese precio por aparcar.
Será todo un reto el cambio de hábito, convencer a la gente de que es mejor meter su coche en un parking, es más seguro y también más barato si lo hacen a través de este tipo de aplicaciones móviles. Y para ello es necesario que el máximo número de garajes posibles se adhieran a esta plataforma y acepten los precios cambiantes para ser más eficientes.
Invertir en un parking en Barcelona. Garaje en rotación muy céntrico, abierto las 24 horas del día.
Ubicación del parking en Barcelona
El garaje se encuentra en una de las mejores zonas de Barcelona, en la Av. Diagonal, en el sector comprendido entre el Passeig de Gràcia y el Passeig de Sant Joan. Se trata de una zona residencial de alto poder adquisitivo y con gran presencia de comercios y oficinas, obviamente es tarea imposible tratar de aparcar en la calle y cuando se encuentra un sitio hay que pagar por estacionar sacando el ticket en las maquinas que regulan el aparcamiento.
Estado y características del parking
Como vemos en las fotos que se adjuntan el parking se encuentra en perfectas condiciones a excepción del desgaste que conlleva el uso diario por el paso de unos 1500 coches mensuales de media. La superficie del parking es de 2.260 m2 y está distribuido en tres plantas. Una planta sótano, la planta del medio que está a nivel de calle y tiene dos accesos, uno de entrada y otro de salida y es donde está instaladas las máquinas de pago y la barrera. Y una tercera planta que estaría por encima de la planta del nivel de calle.
El parking tiene capacidad para 81 plazas de aparcamiento pero en las horas punta entran muchos más coches ya que los empleados aparcan los vehículos fuera de las plazas y los mueven según convenga para aprovechar cualquier espacio.
El parking consta de maquinaria moderna para regular la entrada y salida de vehículos, barrera de entrada y salida, cajero automático para el cobro de los tickets, sistema contra incendios y demás instalaciones modernas y en perfecto estado.
Explotación del parking
El garaje se explota mediante abonados mensuales: hay 55 coches y 19 motos que pagan una tarifa mensual variable según su tamaño. Así los coches tipo 4×4 pagan 155 euros mensuales, los coches normales pagan 130 euros mensuales y cada una de las 19 motos están pagando 35 euros al mes por estacionar. Son precios netos a los que hay que sumar su correspondiente I.V.A
Coches en rotación: Además de los abonados mensuales el tráfico de vehículos promedio es de 1500 coches al mes que aparcan por fracciones de tiempo. Esta línea de negocio roza los 9000 euros + IVA mensuales. Para ello el parking cuenta con cuatro empleados que dan una cobertura de 24 horas al día, todos los días del año.
El precio de la hora de aparcamiento se cobra a 3,60 euros, aunque como es normal se cobra por minuto.
Valoración del parking
Los ingresos mensuales del parking son aproximadamente un mes por otro de 17.500 euros oscilan según el mes, que vienen a ser 210.000 euros anuales (sin contar el IVA). Los gastos anuales son de 109.000 euros anuales de los cuales un 80 % se corresponde con los gastos de personal.
Nos parece excesivo el abrir las 24 horas del día todos los días del año, es un servicio fantástico si se puede ofrecer pero en nuestra opinión el parking podría permanecer cerrado por las noches a partir de cierta hora con lo cual la cuenta de explotación saldría muy beneficiada al ahorrarnos coste salarial. No habría ningún problema en implantar esa nueva estrategia comercial ya que parece ser que varios de los empleados están en edad próxima a la jubilación.
En definitiva nos parece un muy buen parking en explotación: el inmueble, la zona,el tráfico de vehículos….. El precio es de 3 MM de euros con lo que la rentabilidad actual es del 3,63%. En cuanto se reduzca la masa salarial, algo que no presentará mayores complicaciones, será fácil superar el 5%.
Hay que tener en cuenta que se está llevando como un negocio familiar, de toda la vida, con los mismos trabajadores de toda la vida, pero que está a punto de caducar y esperando que alguien le de un nuevo aire y lo modernice. Si lo hace bien le pronosticamos un éxito asegurado por la ubicación del parking y su alto rendimiento.
Hola, en principio hay una deducción por adquisición de vivienda habitual que tiene un tramo estatal y un tramo autonómico. El tramo autonómico viene determinado por cada Comunidad Autónoma. No me consta que para las plazas de garaje exista ninguna deducción fiscal…Eso sí, la mayoría de municipios facilitan ayudas en forma de plazas reservadas cercanas a la residencia habitual,de trabajo o de estudios de las personas con discapacidades.
Consulta en tu administración autonómica o en tu ayuntamiento porque en cada lugar es diferente,
Estoy pensando en comprar en usufructo una plaza de garaje de 36m2 en Avda. Pablo Iglesias en Madrid. Es propiedad de Canal Isabel II y la vende por 17000 € durante 51 años. De comunidad 22 € mensuales. Como lo ven? muchas gracias
Hola, para empezar estás comprando el derecho de uso de una plaza de garaje y no la propiedad de la misma, con lo que su valor es inferior al de una plaza de garaje en propiedad. La zona que comentas debe ser la parte de abajo de Pablo Iglesias, entre el Paseo de San Francisco de Sales y Av. Filipinas. Esta zona se corresponde con el tramo mejor valorado de la Avenida de Pablo Iglesias, ya que más arriba las plazas tienen muy poca demanda y podrías encontrar plazas por ese precio que comentas (17.000 euros) en propiedad.
A partir de ahí… ya es algo personal tuyo, piensa que si es un usufructo a 51 años te sale a unos 28 euros al mes, que si lo sumas con los 22 euros de comunidad estarás pagando 50 euros por el uso de una plaza de 36 m2…. me parece una buena opción.
Lo que ocurre es que has de pagar los 17.000 euros de una vez y te estarás descapitalizando, no sabes si dentro de cinco años vas a necesitar esa plaza y en tal caso te costará venderla y recuperar la inversión…. por lo tanto es una buena opción siempre que vayas a tener claro que usarás la plaza esos 51 años y que no te supone un problema pagar por adelantado un «alquiler» de tan larga duración.
No sé si habrás mirado otras opciones, pero en esa zona se encuentran plazas bastante económicas en propiedad, lo cual es siempre una garantía de recuperar la inversión algún día, eso sí… no de esas medidas de las que hablas, 36 m2son muchos metros para una plaza de garaje y seguramente te quepan varios vehículos. Una cosa compensa a la otra, no crees?
En fin…. dependiendo de tus necesidades y circunstancias te será más conveniente una plaza de tamaño «normal» y algo más cara, pero de propiedad o quizás prefieras una plaza para varios vehículos, más económica pero que no podrás vender o te costará más hacerlo y por supuesto perderá valor cada año que pase al tener menos tiempo de usufructo….
Como hemos comentado en anteriores entradas la ubicación es un factor fundamental cuando queremos invertir en parkings. En el caso de la calle Meléndez Valdés acertamos de lleno en lo que se refiere a la ubicación ya que CHAMBERÍ, cuenta con una de las más elevadas densidad de población de Madrid y es un distrito con barrios de alto poder adquisitivo y con edificios antiguos, lo que se traduce en una escasa oferta de buenas plazas de parking.
Características del garaje
Se trata de un garaje en explotación situado en los bajos de un edificio de viviendas no demasiado antiguo. Tiene una superficie de setecientos treinta y seis metros cuadrados en una sola planta y su estado es correcto. No precisa reformas ni mejoras evidentes para su explotación.
Explotación del Garaje
Se explota con diferentes tipos de clientes: coches a pupilaje, vehículos por horas o fracciones; plazas rotativas de días laborales que ocupan trabajadores que se desplazan entre semana a las oficinas cercanas, plazas alquiladas a motos y lavados a vehículos.
Para ello cuenta con una persona en plantilla que se ocupa de la gestión de todas esas actividades.
Valoración
El precio del garaje hasta hace poco rondaba el millón de euros pero tras analizar la cuenta de explotación hemos visto que los números no son atractivos tal y como está planteado el negocio. La forma idónea de explotar este parking sería abandonando todas las líneas de negocio actuales excepto la de abonados mensuales. De este modo se reducirían enormemente los gastos al no tener personal y cada usuario entraría y saldría del garaje con su propio mando a distancia. Así mismo el precio propuesto a la propiedad sería un 30% al actual para hacerlo mas atractivo quedando finalmente en 700.000 euros. Puesto que nuestras propuestas han sido aceptadas le damos un aprobado al garaje. Ahora sí que su ubicación acompañada de su nuevo precio y modelo de explotación lo convierten en una buena opción para invertir en parkings.
Infórmese sin compromiso de este parking y otros similares
Invertir en parkings con acierto pasa por escoger una buena ubicación
Ubicación del garaje
La ubicación no lo es todo…. pero casi. El barrio del Eixample junto la Sagrada Familia es de aquellos que son un valor seguro por su carácter dinámico, la capacidad económica de sus vecinos y sobre todo por el imán que representa el templo de Gaudí.
Se trata de un barrio con mucho comercio y mucho visitante, siempre vivo y con un gran atractivo para los inversores, algo que le da valor a los inmuebles de los alrededores.
Características del Garaje
Se trata de un garaje de 1000 m2 divididos en dos plantas, una a nivel de calle y otra inferior y conectadas por una rampa de fácil acceso. El estado del garaje es correcto, no está impecable ni tampoco precisa más que un lavado de cara.
Tiene capacidad para treinta plazas de coche y treinta y cinco de moto, estando prácticamente siempre al 100% de su ocupación.
Explotación del parking y datos económicos
Las rentas que produce el parking provienen de los abonados mensuales que producen unos ingresos anuales del orden de 44.000 euros.
Las plazas de coche se alquilan a un promedio de 120 euros al mes y las de moto a una media de 25 euros. Son unos precios muy asequibles en este barrio y podrían revisarse al alza aunque no sea algo que recomendemos.
Al tener cada inquilino un mando para acceder al garaje no es preciso la contratación de personal lo cual reduce mucho los costes de mantenimiento que son de apenas 6000 euros anuales.
Valoración
Dada la ubicación del parking y sus cifras de explotación el precio que pide la propiedad, 600.000 euros, no nos parece excesivo y creemos que es una buena opción para invertir en parkings.
Invertir en parkings, presentamos una muy buena opción en la mejor zona de Madrid
Ubicación del garaje
La ubicación como siempre decimos es una de las claves a la hora de invertir en parkings. Este parking cumple sin duda este requisito ya que nos encontramos en una de las mejores calles de Madrid. Con paso continuo de personas y vehículos, es una zona muy comercial bajo la influencia del Corte Inglés de la calle Princesa y ya sabemos como dice el refranero que a quien buen árbol se arrima buena sombra le cobija. En este caso la sobra es buena, mucho, y duradera ya que el emblemático centro comercial madrileño de la calle Princesa recibe miles de personas los 360 días del año entre clientes, trabajadores y demás personas con actividades relacionadas con ese coloso…. Los negocios establecidos en sus inmediaciones, como nuestro parking que se encuentra a menos de cien metros de sus puertas, se aprovechan de ese tirón y ven incrementada su propia actividad como veremos.
El parking se encuentra en perfecto estado de conservación ya que se reformó hace apenas un año y cumple con las últimas normativas del ayuntamiento. El parking ocupa una sola planta a nievel de calle y es diáfano. Tiene un total de 23 plazas de coche y 12 trasteros. Tanto las plazas de parking como los trasteros en una planta a nivel de calle son objeto de deseo para los vecinos de la zona quienes desde el primer día alquilaron el 100% de la oferta que se destinó a abonados mensuales.
Explotación del parking
La explotación del garaje conlleva unos gastos anuales de 48.000 euros y aquí se incluye todo: salarios de los dos trabajadores, seguridad social, seguros, IBI, basuras, vado, agua,luz….
Por lo que respecta a los ingresos, a fecha de hoy (octubre de 2014):
– El garaje tiene 23abonados de 24 horas que a 130 euros por plaza facturan 2.990 euros mensuales.
– Tiene así mismo 15 abonados de día que pagan cada uno 90 euros mensuales para facturar 1.350 euros mensuales.
– Y una facturación por rotación de 170 euros diarios de lunes a sábado (lo previsto para los 27 días en que se da este servicio en octubre son 4.590 euros)
– Hay 11 trasteros alquilados a 80 euros al mes que suman otros 880 euros mensuales.
Así en la actualidad los ingresos de un mes como el presente serían de 9.810 euros contra unos gastos de 4000 euros.
Valoración
Tanto por su ubicación, estado de conservación y rendimiento nos parece un buen producto para invertir en parkings. Su precio de salida seria 900.000 euros y nos parece correcto, es una inversión que nos garantiza una buena rentabilidad desde el primer día y un activo inmobiliario de calidad en una de las mejores zonas de Madrid.
Infórmese sin compromiso de este parking y otros similares
Aquí tenemos un claro ejemplo de una magnífica oportunidad para invertir en parkings, sobre todo si se trata de tu primer garaje, ya que se trata de un garaje de tamaño pequeño o mediano, según quién lo mire, y por lo tanto de una inversión del mismo orden de magnitud: 540.000 euros.
Ubicación del garaje
El garaje está ubicado en el barrio de Sants, entre el carrer de Sants y la Av. de Madrid, muy cerca de Barcelona Sants principal estación de ferrocarril de la ciudad de Barcelona. Se trata de un barrio de clase media con una gran necesidad de aparcamientos por la antigüedad de sus edificios y la dificultad de aparcar en sus calles.
Además tiene el aliciente de contar con la proximidad de la estación de tren y AVE, un valor añadido sin duda.
Estado de conservación y características del parking
El garaje se encuentra en un estado de conservación correcto, no precisa de ninguna intervención ni mejora más allá de la limpieza y el mantenimiento ordinarios. Ocupa una única planta y está a nivel de calle sin rampas de acceso, los pasillos son amplios y la mayoría de plazas aptas para cualquier vehículo.
Esto es importante remarcarlo puesto que en muchos garajes la propiedad «redistribuye» las plazas de modo que quepan más vehículos a costa de sacrificar la comodidad de las mismas. Es decir donde caben 45 plazas como en este caso nos encontramos en ocasiones que han pintado líneas de separación más juntas para que quepan 60 vehículos. La idea es que cuantas más plazas de garaje tenga el parking más coches entrarán y mayor rentabilidad se le sacará al garaje.
Nosotros nos somos partidarios de esa argucia puesto que al final los usuarios pierden comodidad y acaban abandonando el garaje en busca de otro más cómodo. Por lo tanto las 45 plazas de garaje de este parking son todas ellas cómodas y aptas para cualquier vehículo. No aconsejamos invertir en parkings con plazas estrechas e incómodas.
Datos económicos del garaje en explotación
El aspecto económico es sin duda lo más interesante a la hora de invertir en parkings, y en este caso es nuevamente favorable. Las 45 plazas están alquiladas a una media de 100 euros al mes, en el momento de nuestra visita (julio de 2014) estaba prácticamente lleno y habían sólo dos plazas vacías, por lo que estimamos una ocupación plena del garaje.
Los ingresos anuales del garaje ascienden a 54.000 euros y los gastos (IBI, Comunidad, Vado, luz, Seguros y mantenimiento) suman unos 15.800 euros al año. Por lo que el resultado de la explotación del garaje es de 38.200euros.
Valoración
Nuestra propuesta de valoración del garaje es de 540.000 euros, lo que supone 12.000 euros por plaza, y una rentabilidad del 7% sobre la inversión realizada. La propiedad está de acuerdo y por lo tanto podemos asegurar con rotundidad que se trata de una verdadera oportunidad para invertir en parkings.
13 Consideraciones generales del contrato de alquiler de una plaza de garaje
1. La importancia de un contrato de alquiler de plaza de garaje
Cuando se trata de tu alquilar tu plaza de parking la mayoría estamos tentados a dejarlo todo en manos de la buena voluntad, pero es importante que nos tomemos la molestia de rellenar un sencillo contrato de alquiler en el que queden recogidos los derechos y las obligaciones de propietario e inquilino con una finalidad: contemplar cada uno de los posibles conflictos que puedan producirse más adelante y evitar malos entendidos y situaciones desagradables.
No es necesario llegar al caso extremo de redactarlo ante un notario ni inscribirlo en el Registro de la Propiedad, pero sí un mínimo de rigor y no zanjar el alquiler de la plaza de parking con un simple apretón de manos y un intercambio de teléfonos móviles.
2. Legislación aplicable
El contrato de alquiler de plaza de garaje suele referirse a una plaza de parking independiente de la vivienda, no es el caso de que alquilemos una vivienda que lleva incorporada una plaza de garaje. En tal caso la plaza de garaje sería un “añadido” de la vivienda y se le aplicaría su misma normativa (La LAU o ley de arrendamientos urbanos).
El contrato de alquiler de un aparcamiento independiente de la vivienda no sigue un modelo específico ya que no existe un reglamento concreto que controle su contenido, se fundamenta en lo acordado por las partes, lo que el propietario y el inquilino pacten, aunque para evitar abusos se aplica supletoriamente el Código Civil (artículos 1542 a 1582).
3. Cláusulas básicas y por escrito
Pese a que tenemos la libertad de pactar libremente, el contratodebe contemplar unos mínimos: Debe realizarse por escrito y en él debe constar la identidad del propietario y la del arrendatario, la descripción o identificación de la plaza de garaje (su número y planta), la duración del contrato, la renta, la fianza y aquellas otras cláusulas que se consideren oportunas.
4. Duración
Como hemos dicho los pactos son libres y por lo tanto la duración del contrato de alquiler de la plaza de parking también será un compromiso que decidan las partes. En caso de no fijarlo se entenderá que la duración será anual cuando el pago del alquiler se establece por años (por ejemplo 1.200 euros anuales), por meses cuando se fija un alquiler mensual (100 euros al mes) o por días cuando es diario. El alquiler concluye al vencimiento del término pactado y no hay necesidad de aviso previo.
Es conveniente que el contrato pueda ser rescindido por cualquiera de las dos partes comunicándolo con un mes de antelación y sin que se genere ningún tipo de indemnización. No sirve de nada obligar a cumplir la duración firmada pues será un foco de problemas y es mejor dejar una puerta abierta tanto al inquilino para que se vaya cuando ya no necesite la plaza o no pueda permitírsela como al propietario si la necesita o decide venderla.
5. Renta
El contrato de alquiler de la plaza de parking recogerá así mismo el precio que se paga por el uso de la misma. Este precio o renta será el pactado por las partes y se liquidará en los plazos (mensualmente, anualmente) y en el modo que decidan (domiciliación bancaria, transferencia, el pago en metálico al propietario en su domicilio.…).
Puede pactarse la actualización de la renta acorde a las variaciones del Índice de Precios al Consumo (IPC) que publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) cada año.
Si el pago se hace en mano, en metálico, el arrendador entregará al inquilino un recibo con los conceptos del pago (alquiler, IVA, mes correspondiente…), en el caso de hacerse por domiciliación bancaria no hará falta ya que estos conceptos figuran en el recibo del banco.
Se puede pactar que el inquilino se haga cargo de los gastos de comunidad e IBI aunque es más sencillo para las dos partes pactar un precio cerrado y que ahí se incluya todo.
6. Fianza
En teoría la fianza es el depósito de una cantidad de dinero (equivalente a una o dos mensualidades según de acuerde) que entrega el inquilino al propietario como garantía de que cumplirá sus obligaciones de pago de la renta y en teoría posibles desperfectos que ocasione en la plaza de parking. En la práctica más que cubrir los desperfectos (que es más propio de las viviendas) sirve para cubrir el costo del mando de entrada al parking y el último mes de alquiler que mucho inquilino tiene tendencia a no abonar.
La fianza la devolverá el propietario a la finalización del contrato de alquiler de la plaza de garaje una vez nos hayan devuelto el mando de acceso al parking.
La fianza no debería imputarse al pago de ese último mes de la renta pero en la práctica es así. Muchas veces se deposita solamente el importe equivalente al coste del mando de acceso a la plaza de garaje.
7. Impuestos relativos al contrato de alquiler de plaza de garaje
Salvo en el caso en que el parking se alquile como un anexo a la vivienda, el contrato de alquiler de la plaza de garaje está obligado al pago del impuesto del IVA, cuyo tipo vigente en 2014 es el 21% sobre la renta pactada y será a cargo del inquilino. El propietario por su parte estará obligado a declarar y realizar las liquidaciones trimestrales del IVA, el resumen anual y las demás obligaciones consecuentes en la Agencia Tributaria.
Esta obligación tributaria es la principal causa por la que los pequeños inversores o aquellos que ponen su propia plaza de parking en alquiler deciden no hacer contrato y cobrar en mano sin declarar el alquiler de la plaza de garaje ya que al formalizar el contrato de alquiler de la plaza de parking el propietario de la misma se convierte en “empresario”
8. Subarriendo y número de vehículos que pueden aparcar en la plaza de garaje
Es importante dejar claro que aunque seamos propietarios de la plaza de garaje no somos responsables de los actos de vandalismo o robo que se produzcan sobre el vehículo o los objetos depositados dentro del mismo.
10. Resolución del contrato de alquiler de plaza de garaje
Para evitar conflictos por falta de pago o uso inadecuado de nuestra plaza de garaje podemos añadir una cláusula que indique que la falta de pago de una mensualidad así como el incumplimiento por parte del inquilino de las normas de la comunidad de propietarios relativas a la utilización del garaje y otros elementos comunes de la finca comportará implícitamente la resolución del contrato de alquiler de plaza de garaje.
11. Adquisición preferente
Es recomendable dejar claro que el arrendatario no tendrá derecho de adquisición preferente en el caso de venta de la plaza de garaje. Otra cosa es que tengamos el detalle de comunicarle nuestras intenciones y le demos la oportunidad de comprarla antes de ponerla a la venta públicamente.
12. Mantenimiento y obras
Siguiendo en la línea de evitar futuros conflictos tenemos que aclarar que:
El propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la plaza de garaje en estado de servir al uso a que se destina y por su parte el inquilino mantendrá la plaza limpia de manchas de aceite o residuos que puedan ser susceptibles de dañar la plaza. A menos que haya en el garaje un espacio reservado para lavadero tenemos que dejar claro no está permitido lavar el coche en el garaje.
El inquilino tiene que tener la obligación de comunicar al propietario para que éste consienta o no la realización de cualquier tipo de obra o modificación de la plaza de garaje, la instalación de ningún mecanismo de cierre ni soporte para bicicletas.
13. ¿Se puede alquilar sin contrato?
Sí. Desde el momento en que las dos partes están de acuerdo en ceder la plaza de garaje a cambio de un alquiler mensual, ese alquiler está reconocido y tiene validez. Tiene sus pros y sus contras. Si quieres más información sobre ello puedes leerlo aquí
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Y si vas a comprar o vender: 6 puntos clave de tu contrato de compraventa de plaza de garaje
Si vas a comprar o vender una plaza de parking es importante que leas toda la información y consejos que tenemos sobre el contrato privado de compraventa de garaje entre particulares….. leer más
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