Especialista en inversiones inmobiliarias en el sector del Parking y entusiasta de la iniciativa empresarial. Mis actuales proyectos son la expansión de www.parkingya.es y www.fotogaraje.com. Creé este blog para compartir mis conocimientos del sector con todo aquél que esté interesado en él.
Se trata de una planta entera en la zona de Retiro en un edificio seminuevo con salida y entrada independiente al resto de propietarios de la finca. La zona es de nivel medio-alto, con gran dificultad para aparcar en la calle y mucha necesidad de aparcamientos.
Características
Es un conjunto de 82 plazas de garaje en una única planta con puertas de entrada y salida separadas.
Excepto 2 plazas para coche «pequeño» (unos 9,5m²) el resto de plazas tienen desde 10,15m² hasta los 24m²
Amplios viales para facilitar la maniobra.
Información Económica
INGRESOS
Actualmente el parking tiene 44 plazas alquiladas. Con una renta mensual de 4.327 euros
GASTOS
Los Gastos totales de comunidad 2853,60€ mensuales.
Lo Gastos de IBI totales 4496,04€ al año
PRECIO
El precio de la planta entera es de 2.500.000 euros (a 30.4087 euros la plaza)
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El garaje se encuentra junto al distrito de Extramurs, entre la avenida de Giorgeta y la calle de Uruguay. Se trata de un barrio de clase media, con mucha edificación antigua carente de aparcamientos.
Características
Es un garaje de 240 m2 en un única planta al cual se accede por rampa desde la calle y está en muy buenas condiciones de mantenimiento. Consta de 3 plazas de coche, 10 de moto y 12 trasteros.
Condiciones Económicas
Se trata de una buena oportunidad para invertir en un garaje entero, con una rentabilidad muy superior 5% y con la seguridad de que todos los inquilinos son vecinos del barrio con contratos de larga duración
Precio: 138.000 euros
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El lote de 5 plazas de garaje se encuentra en la concurrida y popular zona de Lavapiés, en el distrito Centro de Madrid tocando con Ronda de Valencia. Es una zona en la que es muy difícil aparcar en la calle y con predominio de edificios antiguos que carecen de garajes.
Características
Las plazas de parking están en un edificio de obra nueva recién construido, por lo que a diferencia de la mayoría de plazas del barrio tienen un tamaño y acceso adecuado a las necesidades de los coches actuales.
El acceso para vehículos es por rampa y para peatones por ascensor y/o escalera.
Condiciones Económicas
El precio del alquiler en zona esta entre los 100 y los 120 €, las plazas actualmente las plazas están sin alquilar al ser obra nueva recién entregada pero por la necesidad de aparcamiento y la falta de oferta se alquilarán sin problema.
Los gastos de comunidad son de 15€ al mes y respecto al Ibi, el ayuntamiento aún no ha generado el recibo puesto que la obra es nueva.
Precio
El precio del lote es de 110.000 €, la plaza sale a 22.000 euros un precio por debajo de lo precios de mercado de la zona. Una verdadera ocasión para invertir en el distrito Central de Madrid
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El lote de 9 plazas de garaje está ubicado en el corazón de Madrid, en la Gran Vía junto a la plaza de Callao. Es la zona más comercial de Madrid, la más transitada y la que mayor necesidad de aparcamiento presenta.
Características del aparcamiento
El aparcamiento está en buen estado. El acceso de vehículos es por rampa y el de peatones es por ascensor o escalera.
El garaje dispone de un vial cómodo para facilitar la maniobra de aparcamiento, las plazas son amplias y están situadas en segunda y tercer planta
detalles del aparcamientoInterior Parking Gran Vía de Madrid
Información Económica
El precio de alquiler de la zona está entorno a los 160 – 180 € mensuales. Estas en concreto actualmente están sin alquilar por decisión de la propiedad, por lo que están libres para usarlas o alquilarlas sin problemas.
Los gastos de comunidad son de 30€ al mes y el Ibi de cada plaza es de 50 € anuales
Precio y Rentabilidad
El precio del lote es de 450.000 €, saliendo cada plaza a un precio unitario de 50.000 euros
El precio de las plazas es inferior a lo que podemos encontrar en la zona. Excepto en el caso de plazas pequeñas y angostas lo normal es que las pocas plazas de garaje que se venden en esta zona de Madrid superen por mucho los 70.000 euros, llegando algunas a superar los 100.000 euros.
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El lote de 90 plazas de parking se encuentra ubicado en el barrio de Sant Andreu, en la zona de confluencia de la rambla de Fabra i Puig con la calle Segre. Se trata de una zona muy tradicional y antigua de Barcelona, con mucha vida de barrio y comercio, calles estrechas y una grandísima dificultad para aparcar en la calle.
Está muy próximo a la que será la nueva estación del AVE de Barcelona lo que dará un impulso urbanístico y comercial a la zona
Características del aparcamiento
El aparcamiento está en buenas condiciones, no hace falta ninguna actuación para su mantenimiento y la finca es moderna. Las plazas son de diferentes tamaño, la mayoría amplias y muchas de ellas incluso dobles.
El parking consta de tres plantas: planta calle, planta -1 y planta +1
detalles del vial del garajeplazas de gran tamañoel aparcamiento está en muy buenas condiciones
Datos Económicos
El lote consta de 90 plazas de garaje de las cuales tan sólo hay alquiladas en la actualidad de las cuales hay 56 alquiladas y 34 libres.
Ingresos y Gastos
Ingresos Actuales sin Iva: 56.379 €
Gastos anuales: 16.200 €
Precio Lote Completo
El precio por el total de de las 90 plazas de garaje es de 1.000.000 € (11.100€ x plaza)
Rentabilidad actual neta: 4%
Valoración
El lote está en una zona consolidada de Barcelona, en un barrio de toda la vida con mucha vida y calles estrechas en las que es muy difícil aparcar. La necesidad de plazas de garaje es una baza a favor. La futura estación del AVE será un elemento revitalizador del barrio y dará más valor a las plazas.
El precio de las plazas individuales en la zona es muy superior a 11.000 euros, que es el precio por el que estaríamos comprando las plazas de este lote. Hay pocas plazas en venta y dependiendo del tamaño y tipo de parking van desde los 16.000 a los 20.000 euros de media.
Los alquileres de la zona son de unos 80 euros de media. Si buscamos en los alrededores de nuestro aparcamiento veremos muy pocas plazas en alquiler, la oferta es muy escasa. Este es un punto muy importante a tener en cuenta. No hay oferta de plazas en los alrededores lo que significa que no hay competencia para nuestra plazas. No sería complicado alquilar las que tenemos libres
En cuanto a la rentabilidad actualmente es del 4% con prácticamente la mitad de plazas libres. En el caso de querer alquilarlas todas, esa rentabilidad se dispararía por encima del 6% sin problema….. No sería necesario pedir 80 euros. Con un alquiler muy asequible de 60 euros obtendríamos unos 2000 euros más al mes por las 34 plazas libres. De ese modo se incrementarían lo ingresos en 24.000 euros anuales y la rentabilidad llegaría al 6,5 %
Como cada año inversores y pequeños ahorradores se ven asaltados por una duda recurrente por estas fechas: ¿Dónde invertir en 2020?
Este año el escenario tiene un matiz importante. Al ya casi perpetuo escenario de tipos de interés bajos se añade este año el temor a una posible desaceleración económica.
Alternativas de inversión 2020
Depósitos Bancarios
Es tradicionalmente la forma de rentabilizar los ahorros de una forma conservadora para que los ahorros sufran lo menos posible. Pero mientras los tipos de interés permanezcan a estos niveles es una opción descartada por todos, incluido por los más temerosos y conservadores
Renta Fija
Los instrumentos de renta fija se consideran inversiones seguras, sin embargo se espera de ella ya muy poco recorrido, además existen cierto riesgos, el principal es el aumento de la inflación que diluiría nuestra inversión.
Renta variable
Es una opción a descartar por ahorradores de perfil conservador. Se pueden obtener grandes alegrías pero es una alternativa altamente volátil y depende de multitud de factores y conocimientos que se le escapan a un ahorrador promedio.
La bolsa estadounidense está en máximos históricos y eso produce vértigo incluso a lo más expertos. Si el sentimiento de los accionistas cambia o las condiciones del mercado declinan nuestros ahorros estarán expuestos a pérdidas y mucha intranquilidad.
Inmuebles
Pese a que en 2019 se apreciaron síntomas de agotamiento, los informes de las principales agentes del sector consideran que aún margen para la subida de precios, pero estos se moderarán hasta estabilizarse hacia 2021-22
Hay que conocer muy bien los diferentes mercados y las zonas donde invertir. No todos los activos inmobiliarios serán una buena opción en un mercado que se desacelera, ya no va a subir todo, la clave para no equivocarse es acertar con la ubicación y tener dinero para poder pagarla.
Entonces ¿dónde invertir en 2020?
Invertir en plazas de garaje en 2020
Cada vez son más los inversores que invierten en plazas de garaje como alternativa a la tradicional compra de vivienda:
Son inversiones muy seguras
Son el producto inmobiliario que requiere menos capital,
Por lo tanto no hay necesidad de endeudarse
Con muy pocas dedicación se puede hacer crecer una cartera diversificada que nos genere rentas mensuales
Ofrecen una rentabilidad segura en la actualidad y mayor aún en los próximos años a causa de las políticas de movilidad urbanas y la eliminación de aparcamiento en las calles de la matyoría de ciudades.
Diversificamos. No nos exponemos a una sola inversión ya que la inversión destinada a la compra de una vivienda la repartimos entre varias plazas de parking.
El esfuerzo de mantenimiento y conservación es muy limitado, casi inexistente comparado con el mantenimiento y disgustos que conlleva la inversión en un piso
Cómoda relación con los inquilinos, no regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
No se dan casos de morosidad, ni de ocupaciones ilegales
Pero no es oro todo lo que reluce. Al igual que con las viviendas tenemos que conocer el mercado, los mejores emplazamientos, la demanda de alquiler en la zona, etc. En el caso de querer invertir en plazas de garaje lo ideal es contar con el asesoramiento experto de un profesional especializado, solo así nos aseguraremos la mejor decisión.
Las plazas están en una finca moderna en el barrio de Quatre Carreres, junto al Oceanogràfic y la Ciudad de las Artes y las Ciencias de Valencia y próximo a centro comercial. Es una zona con gran dinamismo y necesidad de aparcamiento
Ubicación del lote de plazas de garaje en venta en Valencia
Características
El aparcamiento es moderno con amplios accesos y viales. Las maniobras son sencillas y está en perfecto estado de mantenimiento
detalle de las plazas de las plazas del lote detalle de las plazas del lote
Información Económica
El precio del lote es de 69.000 euros. La plaza sale a 17.250 €
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¿Se puede rescindir unilateralmente un contrato de alquiler de plaza de garaje?
Respuesta
Ideal:
Sí, siempre que esté pactado en el contrato.
Realidad: En el contrato no existen cláusulas al respecto….
El principio de obligatoriedad
Se
supone que los contratos están para cumplirlos. Es lo que se denomina Principio
de Obligatoriedad: los contratantes están obligados a cumplir lo estipulado en
el contrato.
“Los contratos
serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado,
siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”
“La validez y el cumplimiento de los contratos no
pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”
Tanto para el propietario como para el inquilino de la plaza de parking es conveniente pactar en el contrato la posibilidad de una salida. Ni uno ni otro pueden saber cuales serán sus circunstancias con el paso del tiempo, puede ser que el propietario necesite la plaza o que el inquilino deje de necesitarla. Y lo acabamos de leer… los contratos están para cumplirlos.
¿Qué pasa si una de las partes decide resolver el contrato unilateralmente?
Si
una de las partes decide unilateralmente resolver el contrato de alquiler del
garaje la otra parte se verá perjudicada. Y si el contrato no recoge la clausula
de resolución contrato alquiler de garaje es posible que la otra parte se lo tome
mal.
Es
lo mismo un propietario que se vea frustrado por dejar de cobrar los alquileres
sin una razón justificada como un inquilino al que le notifican de un día para
otro que debe dejar la plaza. Tanto uno como otro pueden reclamar una indemnización
por incumplimiento del contrato de alquiler. Y tendrán que llegar a un acuerdo si
no quieren que sea un Juez quien lo determine.
Pero esto no tiene porque suceder. Es una situación tan habitual que unos y otros lo entienden como algo inherente al alquiler de plazas de garaje. Es tan usual que dejemos de necesitar la plaza como que el propietario necesite usarla o venderla que a nadie le extraña que la mayoría de contratos acaben antes de tiempo. Lo normal es que se resuelva con una llamada y una disculpa. Solo cuando los modos no son los correctos es cuando podemos ofender a la otra parte y entrar en disputas. Por otro lado, muy poca gente iniciará un proceso judicial para obtener una indemnización.
¿Cómo resolver un contrato de alquiler de garaje antes de tiempo?
Solamente hay una forma de hacerlo correctamente. La solución pasa por incorporar una cláusula en el contrato que indique el modo en que las partes pueden resolver el contrato. Lo normal es pactar un preaviso de un mes y no imponer indemnizaciones para evitar problemas.
Haz click en el enlace si quieres acceder a nuestro MODELO DE CONTRATO DE ALQUILER DE PLAZA DE GARAJE, el más consultado y descargado en España. Puedes iniciarlo en tu teléfono móvil, ordenador o tablet. Puedes parar cuando quieras si te falta algún dato y continuar el proceso después desde cualquier otro dispositivo. Una vez finalizado podrás acceder para modificarlo, imprimirlo y reutilizarlo cuantas veces quieras. Es un documento creado y revisado por expertos juristas.
Te contamos las claves para que sepas de qué manera puedes invertir en mejoras dentro de un aparcamiento con el objetivo de que sea más eficiente para ahorrar energía y te proporcionamos varios consejos para reducir los gastos de las facturas.
Opciones energéticas idóneas para los suministros en parkings
Un parking, al igual que una casa o un local, también necesitan suministro eléctrico, calefacción y agua para los aseos. Por esta razón, a la hora de seleccionar los servicios que se desean contratar es necesario hacer una comparativa específica entre compañías de luz como EDP, Holaluz o Endesa, que tienen ofertas específicas para empresas y negocios. Puedes visualizar el contenido desde las propias páginas oficiales de cada una de las comercializadoras o recurrir a sitios web especializados en contenidos de energía, con información actualizada sobre Iberdrola, Naturgy o EDP: https://www.serviciosluz.com/edp/
De igual manera, para contratar el gas podrás recurrir a los comparadores de tarifas si conoces cuál es el nivel de consumo anual estimado del parking, pues este dato será crucial a la hora de encontrar las propuestas de tarifas que más benefician a tu negocio. Se puede contratar el gas con Naturgy, Endesa, Iberdrola o cualquier
otra compañía independientemente de cuál sea la distribuidora asignada en la zona donde se ubica el aparcamiento. No dejes de informarte sobre el resto de las condiciones de contratación: precios de cada parte del contrato, compromisos de permanencia y otros requisitos.
Propuestas para mejorar la eficiencia en aparcamientos
Estas son varias de las opciones que puedes aplicar para mejorar la eficiencia de un parking:
Sistema de iluminación LED: este tipo de luz es de bajo consumo y reduce significativamente el gasto dentro de los garajes interiores, subterráneos o en horario nocturno. El nivel de iluminación es alto y uniforme, con posibilidad de ser controlado y programado a distancia y el gasto se reduce en un más del 80%. Además, se trata de tecnologías de alto rendimiento y durabilidad garantizada por lo que en poco tiempo se recuperará la inversión.
Sistema de guía inteligente para aparcamientos: con indicación de plazas por zonas y plantas, con posibilidad ayudar al usuario a localizar su vehículo fácilmente. De este modo se mejora el tráfico dentro del parking y la gestión de la ocupación. La experiencia de los usuarios es más positiva y ayuda a fidelizar clientes por la comodidad de este sistema.
Sistemas de control de accesos: mejoran la sensación de seguridad para los clientes que deja su vehículo en el parking. En concreto, hoy en día existen softwares específicos que ofrecen las mejores condiciones de vigilancia anti robo, identificación de personas y vehículos que acceden, reserva de plazas, asistencia en caso de necesidad y mucho más.
Sistema de recarga de vehículos eléctricos: puede hacerse tanto en aparcamientos exteriores como interiores y se puede hacer el montaje en suelos y paredes, con posibilidad de carga lenta o rápida, individual o doble. En concreto, este sistema es una inversión segura porque cada vez más clientes adquieren coches eléctricos por las ventajas que conlleva y aprovechando las ayudas de cada Comunidad Autónoma. Un punto de recarga atraerá nuevos clientes a diario y hará que quienes lo prueben por primera vez sean regresen sucesivamente si han tenido una buena experiencia.
Si quieres conocer más acerca de otros avances con robots que se están comenzando a testar para mejorar la eficiencia en aparcamientos te sugerimos el siguiente artículo recomendado.
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