El ciclo inmobiliario o más bien la actividad inmobiliaria está fuertemente ligada al ciclo económico de una región, de un país o de la economía a escala mundial. Saber identificar los momentos buenos y malos para la economía nos ayudará a saber cuando entrar o salir del mercado inmobiliario.

Factores que afectan al ciclo inmobiliario

Factores Político-Económicos del ciclo inmobiliario

Nadie es capaz de adivinar cuando el mercado ha llegado a su punto más elevado ni cuando ha tocado fondo. Son muchas las variables que afectan el ciclo inmobiliario: el entorno político, legal y económico del país, los niveles de paro, los tipos de interés, las políticas fiscales, la tasa de natalidad y envejecimiento de la población, las migraciones… Para complicarlo más los ciclos ni son periódicos ni duran lo mismo cada vez, por lo que tratar de adivinar el cambio de tendencia es muy complicado.

Más dificultades… el mercado inmobiliario siempre va rezagado respecto de los ciclos económicos. La causa es el tiempo en la construcción de los inmuebles, cuando se inicia el ciclo expansivo la obra nueva tardará unos años en salir al mercado y al revés, cuando empiece la desaceleración aún se estarán ejecutando obras que tardarán un par de años en ser entregadas.

Factores humanos que afectan al ciclo inmobiliario

Además de todo lo anterior está el componente emocional… el miedo y la codicia de las personas se sube al ciclo y lo empuja o lo frena, el mercado está formado por personas que en su conjunto se comportan de una forma irracional dejándose arrastrar por las emociones y no por la razón.

Duración de los ciclos inmobiliarios

Los ciclos inmobiliarios ni son periódicos ni duran lo mismo cada vez. En teoría se ajustan a los ciclos económicos aunque en la práctica no es así porque depende de la capacidad del mercado de absorber la oferta disponible y al revés: el tiempo que tarda la industria inmobiliaria en abastecer de viviendas al mercado, tiempo extremadamente lento, las casas no se hacen de hoy para mañana. Esto es lo que marca la demora, el desfase con el ciclo económico.

Las 4 etapas del ciclo inmobiliario

EL PICO

Es el momento en el que todo el mundo quiere invertir en inmuebles, el famoso efecto FOMO: «Fear of Missing Out», es decir el miedo a quedarse fuera, la ansiedad de perderse la oportunidad.

Reconocemos esta fase porque los inmuebles alcanzan precios desorbitados y se vuelve inasequible incluso fuera de las grandes capitales. También es el momento en que los agentes inmobiliarios empiezan a sentir como cuesta cada vez más cerrar las ventas.

En la fase del pico, personas normales, ahorradores precavidos que no son inversores profesionales se endeudan para comprar y los bancos les esperan con los brazos abiertos relajando sus requisitos para conceder préstamos.

LA CONTRACCION / RECESIÓN

Es el momento del sálvese quien pueda. Una vez se confirman las sospechas de los agentes inmobiliarios y empiezan a tener que ajustar precios a la baja para poder cerrar las ventas, comienza la fase de la contracción, de la venta por pánico.

En estos momentos se dejan de construir nuevas promociones, el mercado se desacelera y las tasas de interés bajan para animar a los compradores. Suelen ser momentos en que caen la inversión la producción, el empleo… y los precios del mercado inmobiliario

LA RECUPERACION

Es esta fase los precios del mercado inmobiliario comienzan a estabilizarse pero aún hay miedo a invertir entre los pequeños ahorradores. Los profesionales de la especulación ya están empezando a comprar las gangas del mercado, la economía empieza a estar en expansión, y poco a poco aumenta la demanda de inmuebles, se inician nuevas promociones y crece el empleo de nuevo

EXPANSION

En esta fase del ciclo inmobiliario los precios comienzan a subir nuevamente y los inversores empiezan a animarse y perder el miedo. El mercado inmobiliario vuelve a ser popular y todos quieren estar en él…. hasta llegar nuevamente al PICO y se de inicio de nuevo al ciclo.

¿Te atreves a predecir en qué fase estamos?

El ciclo inmobiliario se repite una y otra vez durante años, sus fases no tienen una duración definitiva y en ocasiones nos manda señales equívocas que nos hacen entrar demasiado tarde o salir demasiado pronto. Lo ideal es entenderlo para saber en que momento estamos, invertir con cabeza y no dejarnos llevar por el componente emocional: miedo y avaricia

15 principales errores del inversor inmobiliario novato

Invertir en inmuebles es muy atractivo para el pequeño ahorrador, no tiene grandes dificultades ni sobresaltos. Hay muchas formas de ganar dinero con inmuebles y sólo necesitas dominar una. Pero ten cuidado….  puede llevar toda una vida crear una cartera de jubilación sólida, no la eches a perder con alguno de estos errores:

1. NO CONOCER TU PERFIL INVERSOR

Tu tolerancia al riesgo es uno de los factores más importantes antes de decidirte por una inversión inmobiliaria. Todos tenemos una idea bastante clara sobre qué tipo de persona somos, el problema es cuando cambiamos nuestra imagen de nosotros mismos y queremos ser una persona diferente. Conócete a ti mismo y tu perfil de riesgo. La inversión inmobiliaria requiere trabajo e implica riesgos.

– ¿Eres tolerante al riesgo? ¿Eres un inversor conservador, moderado o agresivo? Normalmente el inversor inmobiliario es poco tolerante al riesgo, en caso contrario se estaría jugando sus ahorros en la bolsa.

– ¿Tienes tiempo para dedicarte a ello? El pequeño inversor normalmente compagina sus inversiones con un trabajo estable. El gran inversor puede dedicarse a administrar sus propiedades a tiempo completo de forma profesional. Si no tienes mucho tiempo libre piensa en invertir en plazas de garaje, dan menos problemas.

– ¿Cuáles son tus objetivos? ¿Estás creando un flujo de caja que te aporte unos ingresos extras con el objetivo de completar tu jubilación el día de mañana o estás buscando un pelotazo? En el primer caso estás poniendo a tus ahorros a trabajar por ti, si eres de los segundos ten cuidado con el ciclo del mercado. Un especulador puede comprar y vender con unas plusvalías del 20% ó 30%, pero si compras en un momento de euforia puedes quedar atrapado en un precio demasiado elevado y no poder revender tu inmueble.

2. NO ANALIZAR BIEN EL MERCADO

Si quieres detectar una oportunidad de inversión inmobiliaria precisas un buen análisis del mercado previo. Muchos inversores novatos pecan de impaciencia y confunden sus necesidades: No es lo mismo comprar una propiedad inmobiliaria que comprar la propiedad inmobiliaria que se ajusta a tu perfil.

No tengas prisa, no compres “algo” por capricho, compra lo que te conviene. No pierdas de vista tus objetivos. El mercado inmobiliario es de carácter cíclico, has de comprenderlo y estudiarlo en profundidad para llegar a dominar sus momentos,

3. CREER QUE NO NECESITAS CONSEJO

La mayoría de pequeños inversores están dispuestos a jugarse sus ahorros en una compra, pero son reacios a gastarse cien euros en una consulta con un abogado o no están dispuestos a dejarse asesorar por un profesional inmobiliario con tal de ahorrarse la comisión.  ¿conoces los trámites administrativos? ¿sabes interpretar una nota del registro? ¿Qué documentación has de pedir para comprar sin problemas? ¿Sabes identificar las mejores zonas para invertir? ¿conoces el mercado de alquiler o no tienes ni idea si tendrás facilidad para invertir tu inmueble?

No descartes confiar en un profesional inmobiliario, puede ser el mejor ahorro para tu inversión. Es lo mejor para evitar cometer errores que te pueden salir muy caros.

4. CONFIAR EN UN GURÚ EXPERTO

La mayoría de los inversores tienen éxito siguiendo su propio sentido común y dejándose asesorar por un profesional que les encuentre las mejores oportunidades. No hay métodos milagrosos para enriquecerse, no te fíes de quien trate de venderte lo contrario. Un gurú de la riqueza fácil te venderá cursos o seminarios, pero recuerda que ese es su verdadero negocio: vender sus cursos o seminarios inmobiliarios que te harán creer lo sencillo que es enriquecerse siguiendo su método. Lo de tener cuidado con los consejos que sigues sirve también para amigos/cuñados

5. NO TENER UN PLAN EN MENTE

Es muy difícil llegar a ser un inversor inmobiliario de éxito sin una planificación concienzuda de tu plan de inversión inmobiliaria. Como si se tratara de cualquier otro negocio has de tener muy claro cual es tu plan de empresa.

¿Cuáles son tus objetivos? ¿Lograr la ansiada libertad financiera que te permita dejar de trabajar? ¿Conseguir ingresos recurrentes para alcanzar un buen nivel de vida en tu jubilación? O quizás quieras especular, comprar viviendas baratas, reformarlas y venderlas con un buen margen de beneficios.

Hay muchas formas de ganar dinero en el mercado inmobiliario y sólo necesitas dominar una. En función de tus objetivos has de tener un plan en mente que te guíe y centrarte en él. Tener un plan en mente de ayudará a definir tu mercado: viviendas a reformar, locales comerciales, apartamentos turísticos, plazas de garaje.

6. QUERER IR DEMASIADO RÁPIDO…. ENFOCARSE EN EL CORTO PLAZO

Las prisas son malas consejeras. Un inversor inmobiliario construye su patrimonio y riqueza durante toda una vida. No hay atajos a menos que hayas tenido un golpe de suerte o recibido una herencia. En general es un proceso que requiere planificación y paciencia, es un camino lento, aunque sea fácil de dominar. Muchas veces el inversor se aburre y trata de acelerar el proceso especulando de forma inconsciente y saliéndose de su propio plan.

7. SER DEMASIADO INDECISO

Al contrario que el error anterior, un buen inversor ha de ser decidido y no dejar pasar una buena inversión. Es humano sentir miedo, ansiedad o vértigo, no estamos preparados para soportar las pérdidas, pero dominar esas emociones nos ayudaran a no dejar escapar buenas oportunidades para invertir. Por lo general ese miedo es más frecuente cuando un inversor decide comprar por su cuenta sin contar con la ayuda de un profesional experto.

Muchos inversores primerizos leen toda la información disponible en internet, estudian detenidamente videos de expertos y al final terminan sobrecargados de información, pero paralizados precisamente por tanto análisis.

Del mismo modo todos nos preguntamos si es el momento de comprar, si es mejor esperar que bajen los precios. Los mercados están ahí para aprovechar las oportunidades, las reconocerás cuando las veas.

8. LOCALIZACIÓN, LOCALIZACIÓN, LOCALIZACIÓN

La localización de tu inmueble es uno de los factores más importantes de una acertada inversión inmobiliaria. Puedes encontrar una propiedad espectacular y encapricharte de ella, incluso puede tener un precio muy seductor, pero si no está en la localización adecuada te costará alquilarla al precio deseado o no podrás revenderla con el margen que esperabas.

Acertar con la localización de tu inmueble es lo que determinará el éxito de tu inversión en términos de rentabilidad. Si no lo tienes claro pide consejo a un experto, porque en esta decisión no puedes fallar.

9. COMPRAR BASANDOTE EN EL VALOR FUTURO

Un error frecuente del inversor novato es comprar un inmueble en base a lo que “podría valer” en el futuro. Esa no es la forma de valorar el inmueble porque nadie conoce lo que nos depara el futuro, no existe una bola de cristal y el mercado es totalmente impredecible. Es algo que muchos inversores han sufrido en las recientes crisis. Lo ideal es invertir en base a sólidos análisis no apostar o especular.

10. ENDEUDARSE DEMASIADO

En la medida de lo posible un inversor debe evitar el apalancamiento financiero como mecanismo de aumentar la cantidad de dinero disponible para invertir en inmuebles. Es muy tentador comprar a crédito con el dinero del banco, pero es muy peligroso, en caso de una bajada de precios o de haberte equivocado con la inversión estarás perdido.

Este fue uno de los errores más comunes y muchos inversores sufrieron se arruinaron con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria a finales de la primera década del siglo XXI. Sus propiedades pasaron a valer menos que la cantidad que debían al banco.

11. NO DIVERSIFICAR

Un buen inversor sabe por experiencia propia que diversificar es una regla de oro no escrita: no metas todos los huevos en la misma cesta. Lo ideal es que tu cartera inmobiliaria tenga diferentes inmuebles de modo que si te equivocas con alguna de ellas puedas cubrir esas pérdidas con el resto de los inmuebles. Porqué gastar todos tus ahorros en una gran casa con piscina si puedes comprar cuatro apartamentos en diferentes zonas de tu ciudad por el mismo precio. O mejor aún hacerte una cartera diversificada con 2 apartamentos y 10 plazas de garaje por toda la ciudad.

12. DEJARSE LLEVAR POR LAS EMOCIONES

Es muy frecuente que tras una buena operación nos dejemos llevar por las emociones y nos sintamos invencibles. Es en ese momento cuando se suele bajar la guardia y se acometen las principales malas inversiones. No te dejes llevar por las emociones y aunque vayas adquiriendo cierta experiencia, acomete tus inversiones con el mismo respeto que lo hacías cuando empezaste. No te dejes llevar por la euforia ni el pánico

Pon la cabeza por delante del corazón. Haz un esfuerzo porque siempre hay un gran componente emocional en nuestra decisión de compra. La inversión trata de razones económicas no de emociones.

13. SER AVARICIOSO… GASTAR LO QUE NECESITAS PARA VIVIR

Has de ser una persona juiciosa antes que un inversor valeroso. El dinero que te hace falta para vivir no es dinero para invertir. Sólo puedes invertir aquello que estés dispuesto a perder. No inviertas los ahorros de toda una vida ni lo que necesites para vivir en una inversión por mucho que te parezca irresistible.

14. OLVIDAR EL MANTENIMIENTO

Las viviendas necesitan continuas reparaciones y cada vez que un inquilino acabe contrato tendrás que volver a pintar, limpiar a fondo y reponer lo estropeado. Los costes de mantenimiento junto con los gastos de comunidad e IBI con una parte importante de la ecuación cuando calcules tu rentabilidad. No lo descuides cuando crees tu plan de inversiones inmobiliarias. Las matemáticas no fallan.

15. QUERER HACERLO TODO UNO MISMO

A menos que tengas una gran cartera de inmuebles y vivas de sus rentas tendrás que compaginar su gestión con otro trabajo. La autogestión es lo ideal para reducir costes de explotación, pero al final sale más caro ocuparse uno mismo de todos los procesos que subcontratar un administrador a cambio de un porcentaje. Tu tiempo vale oro y serás más productivo si lo dedicas a conocer el mercado y encontrar nuevas oportunidades de inversión que si lo pierdes en emitir recibos de alquiler, discutir con inquilinos, estudiar las leyes de arrendamiento y dedicarte al mantenimiento de tus inmuebles.