Hola,
Primero, enhorabuena por vuestra pagina web, es muy recomendable!
Estoy considerando la compra de una plaza de garaje en la promoción cooperativista situado en Hilarión Eslava 41 en el barrio de Chamberí.
Esta promoción esta constituida por 200 plazas de garaje distribuidas en cuatro sótanos . Su construcción finalizara en el 2016.
La plaza de garaje que estoy interesado esta situada en el primer sótano. Aunque son mas caras que en el resto de los sótanos, creo que tiene más salida tanto para el arrendamiento como para la venta posterior. Están ustedes de acuerdo con este razonamiento?
Mi segunda pregunta esta relacionada con el precio. Esta plaza en cuestión tiene un área de 2.4 m x 5 m y el parking tiene control de accesos, sistema de lectura de matricula en acceso a rampa y vigilancia 24 h. Ademas, las zonas de transito rodado tienen una anchura de 4,75 con radios de giro de 6 metros y rampas de comunicación independientes entre las plantas. El precio total incluyendo iva, notario, registro, y otros impuestos es de alrededor de 41000 euros . En su opinión, considerarían la compra de esta plaza una buena inversión?
Mi mayor reticencia es la cantidad de plazas disponibles ya que incrementara la oferta substancialmente haciendo inviable el arrendamiento de dicha plaza de garaje. Creen ustedes que la demanda sera suficiente para cubrir la oferta?
Un saludo cordial y gracias por sus consejos.
Oscar.
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Hola Oscar,
Por partes…
La ubicación
El garaje está situado en una de las mejores zonas de Madrid para invertir, te recomiendo que leas este informe donde vas a poder comprobar que la zona es inmejorable para invertir en parkings.
El garaje lo conocemos bien, lo está construyendo una cooperativa tras comprar ésta el solar al Ministerio de Defensa y constará -yo tenía entendido -de 250 plazas repartidas en cuatro plantas; Tal y como cuentas constará de equipamientos modernos y tendrá servicio de vigilancia las 24 horas del día.
¿Pagar más por estar en la primera planta?
Esto es algo que debes valorar. Por norma suelen ser más caras las plazas de la primera planta por varios motivos, el más importante es evidente: estás más cerca de la calle y te evitas tener que bajar incómodas rampas con el coche y subir a la calle por las escaleras una vez has aparcado. En este caso siendo un garaje tan moderno creo que esa incomodidad de las plantas inferiores se reduce bastante. No tendrás que bajar rampas incómodas como en un garaje de hace 30 años…. yo me pensaría si vale la pena pagar un sobreprecio por estar en la primera planta. Tampoco te recomiendo que elijas una del final, pero en la segunda o tercera planta no estaría mal…. eso depende de tu criterio.
Evidentemente si es para usarla tú cada día…. sí puede tener sentido por comodidad, pero si es para alquilarla quizás los de la segunda planta o la tercera que compraron más barato las alquilen por un precio inferior y sean las que tengan más salida….
Para una venta posterior sí que tendrá más salida tu plaza de garaje en la primera planta, pero el planteamiento es el mismo…. será más cara que las de la segunda planta y mucho más que las de la tercera y cuarta… Sí que habrá gente que pagará más por la primera planta pero la mayoría actuarán como tú ahora: se lo pensarán y repensarán antes de decidirse….
El asunto del precio
El precio final lo veo caro como inversión, en el barrio hay plazas entre 25000 y 30000 euros, lógicamente más incómodas y con menos servicios pero hoy en día no hay tanta gente dispuesta a pagar según que precios por una plaza de garaje.
Como te dije antes depende de las comodidades y la calidad de vida que te aporte la plaza de garaje. Si es para tu uso propio…. si coges el coche cada día….. si puedes acceder desde el garaje a tu domicilio directamente en ascensor con las bolsas de la compra o el cochecito del bebé…. Ese tipo de cosas son las que hacen que decidas pagar más, las que hacen que una inversión financiera se convierta en una inversión en calidad de vida, y en ese aspecto cada uno es libre de decidir lo que quiere o puede gastarse.
A este respecto te recuerdo que ese solar no tiene permiso para levantar ninguna construcción encima, por lo que no podrás contar con ese cliente que pagaría más por tener el parking debajo de su casa.
¿La demanda sera suficiente para cubrir la oferta?
Tu tercera duda es razonable. Tienes que tener en cuenta que hay 250 plazas a la venta…. demasiadas para la demanda existente en el barrio. Aquél que quiera una ya se habrá apuntado a la lista, por lo que dudo que suban de precio a medio plazo por un exceso de demanda. Creo que la oferta de plazas es excesiva a corto plazo, pero ojalá me equivoque, eso sería un síntoma inequívoco de que a mucha gente le estaría yendo muy bien las cosas, tanto como para gastarse cuarenta mil euros en un plaza de garaje, y todos los profesionales que estamos en este sector nos alegraríamos….
¿Será fácil alquilarla?
En principio me imagino que mucha gente que alquila plazas en los garajes próximos cambiarán a éste por ser más nuevo… siempre y cuando el precio no sea mucho más caro. Por eso alquilan la mayoría de personas precisamente, porque no tienen tanta capacidad adquisitiva como para comprar una propia; otros claro está, no lo hacen por que no tienen un piso en propiedad en la zona, viven de alquiler; otros porque se desplazan al barrio para trabajar; otros simplemente no quieren invertir en una plaza de garaje, no lo contemplan como una necesidad ni como una oportunidad….
No creo que tengas problemas para alquilarla siempre y cuando puedas poner un precio atractivo para competir con el resto de personas que tienen la misma intención que tú, comprar la plaza para alquilarla, y con los propietarios de plazas de garaje en los edificios de alrededor.
Infórmate muy bien de cuales serán los gastos de mantenimiento del parking. Tener vigilancia 24 horas significa pagar mucho dinero en salarios y Seguridad Social a los porteros, que serán un mínimo de cuatro o cinco para cubrir tantas horas de lunes a domingo. Y eso repercutirá entre los 250 propietarios, o los 200 si finalmente son menos las plazas que se construyen, del mismo modo que lo hará el mantenimiento de los cámaras de seguridad, el seguro la limpieza, la luz, el agua, el IBI, o los Vados de cada una de las puertas de acceso.
En resumen…
De la relación de gastos y de la renta que consigas sacar por el alquiler de la plaza saldrá la rentabilidad de tu inversión. La zona me parece perfecta, las características de la plaza y los servicios del garaje serán de lo mejor del barrio ya que estará construida con los criterios del siglo XXI algo que no ocurre con las plazas de alrededor. Por lo tanto además de una buena ubicación tendrás el mejor producto.
El precio me parece excesivo si pretendes que se revalorice, y las posibilidades de alquilarla y sacar una rentabilidad interesante dependerán de los gastos anuales que tengas que afrontar. A más gastos tendrás que pedir más dinero y se reducirá el número de posibles interesados. Ese dato es el más importante y lo desconozco, por lo tanto no puedo valorar con detalle tu inversión.
Si puedes informarte de ello te agradecería nos lo contaras y así nos enteraremos y podrán beneficiarse de ello el resto de lectores que estén en tu misma situación.
Saludos,
El garaje se explota mediante abonados mensuales: hay 55 coches que pagan una tarifa mensual variable según su tamaño. Son alquileres muy elevados -aunque sin llegar a los 200 euros mensuales más IVA que se pagaban con facilidad hace unos años- que generan unas rentas por la actividad del garaje de 105.000 € anuales. 