¿Existe el derecho de Tanteo y Retracto en las plazas de garaje?
Aprovechando una consulta que nos ha llegado al buzón vamos a intentar poner un poco de orden en un tema que siempre plantea dudas, el derecho de tanteo y retracto en las plazas de garaje.
Buenas tardes, estoy interesado en comprar una plaza de garaje, actualmente alquilada, con idea de mantener dicho alquiler o uno nuevo en su caso.
¿Puedo comprar sin ser notificado el inquilino?.
¿Tiene el inquilino algún derecho de tanteo y de retracto?.
Muchas gracias.
Para empezar vamos con unas aclaraciones previas:
El Tanteo
El tanteo es el derecho que tiene un inquilino para adquirir un inmueble antes que otra persona, siempre y cuando esté dispuesto a pagar el precio que esa otra persona pagaría.
Esto tiene dos consecuencias directas:
– Si vas a comprar: debes tener en cuanta que el inquilino ha de ser avisado de tu oferta de compra y tiene el derecho real de adquirir el inmueble si la iguala.
– Si vas vender: Y tienes un inquilino, no eres libre de vender a quien quieras.
El Retracto
El Retracto es el derecho a subrogarse (con las mismas condiciones estipuladas en el contrato) que tiene el inquilino en el lugar del que ha comprado el inmueble. Es decir que si el inquilino no ha sido avisado de la venta del inmueble, podrá exigir que se cumpla la Ley y pagando lo mismo que ha pagado el comprador quedarse con el inmueble que ocupaba como inquilino.
Esto último conlleva muchos dolores de cabeza y gastos. Para evitarlos la Ley indica que hay que avisar al inquilino con treinta días de plazo antes de la venta y que éste ha de renunciar a su derecho de tanteo y retracto.
¿Afecta el Derecho de Tanteo y Retracto a las Plazas de Garaje?
El Derecho de Tanteo y Retracto está contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos pero no se incluye en el Código Civil.
Esto nos lleva a preguntarnos ¿el alquiler de plazas de garaje está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) o al Código Civil?
Antes de nada tenemos que aclarar que nos estamos refiriendo a plazas de garaje que no se alquilan conjuntamente con la vivienda, pues en ese caso estarían reguladas por la LAU y si que existiría el derecho al tanteo y retracto de la plaza de garaje.
En el caso que nos ocupa, las plazas de garaje que se han alquilado de forma independiente, no hay consenso entre los que consideran que deben acogerse a un régimen o al otro. El origen de esa controversia tenemos que buscarlo en el artículo 1 de la la LAU que nos dice que esta Ley «es aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de vivienda».
Por lo tanto en una primera lectura es normal que haya quien entienda que una plaza de garaje se trata de una finca urbana destinada a un uso distinto de vivienda y por tanto estará sujeto a la LAU. Pero hay quien piensa lo contrario….
Si seguimos leyendo la LAU, en su artículo tercero nos dice lo que debe considerarse como uso distinto de vivienda: «se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquél arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior»
Y aquí llegamos al punto culminante de este lío….. ¿Es una plaza de garaje una edificación?
Alrededor de este concepto han habido muchos debates ya que es de suma importancia interpretarlo correctamente. De ello dependerá que el alquiler de una plaza de garaje esté sometido a la LAU o al Código Civil. Y de eso dependerá que el inquilino de la plaza de garaje pueda tener derecho o no al derecho de tanteo y retracto.
¿Qué normativa rige el alquiler de plazas de garaje?
Pese a que hay alguna sentencia en sentido contrario, la mayoría de tribunales entienden que las plazas de garaje no son «edificaciones» y consideran que están sujetas al Código Civil y no a la LAU. Lo mismo podemos decir de la Dirección General del Registro y del Notariado, quienes defienden la misma postura.
Esto quiere decir por lo tanto que no hay derecho de tanteo y retracto en las plazas de garaje que se alquilan de forma independiente, es decir: que no van unidas a un alquiler de vivienda.
¿Qué debo hacer al comprar una plaza de garaje que tiene un inquilino?
Como has visto el inquilino no tiene derecho al tanteo pero es aconsejable comunicarle que va a producirse una venta. Si eres el propietario sería una cortesía que le notificaras tu intención de vender la plaza y el precio que pides, si no le interesa estarás moralmente habilitado (ya lo estás legalmente pero conviene hacer las cosas con sentido común) para venderla a un tercero.
En cualquier caso conviene que en la Notaría no declaréis que la plaza tiene un inquilino puesto que en ese caso figurará en la escritura de compraventa como una carga y así lo recogerá el Registro de la Propiedad. Y a nadie le gusta comprar una finca con cargas, ya sabes que quitarlas cuesta dinero y tiempo.
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