Gastos deducibles por la venta de una plaza de garaje….
Buenas Daniel,
Primero felicitarte y agradecerte por este consultorio. Te expongo mis dudas.
En mi familia estamos pensando vender una plaza de garaje que hemos recibido en herencia tres personas (mi madre, mi hermano y yo).
Me gustaría saber los trámites que nos tocaría hacer como vendedores, así como el papeleo que tenemos que reunir. Tras revisar tu post y leer todos los comentarios, creo que me ha quedado bastante claro que además de la firma del contrato en notaría, como vendedores nos tocaría hacer:
a) Pagar la plusvalía municipal (en ayuntamiento): entiendo que es ir al ayuntamiento, pagar lo que toca y listo.
b) Declarar la ganancia patrimonial (en la próxima declaración de renta): me surge la duda de cómo calcular si hemos tenido ganancia patrimonial y sobre todo cómo declararlo en la renta: ¿Qué documentación tendría que presentar en la declaración?
Entiendo que si el vendedor es una única persona la cosa será más sencilla, pero al ser 3 los vendedores no sé si el tema de “papeleos” se complicaría (declaración de renta, etc…).
Así mismo, en una respuesta tuya (del 28 septiembre 2014) mencionas que el vendedor debe tener preparada la siguiente documentación: certificado del administrador de fincas, recibo del IBI, escrituras… además de esto, no sé que más documentos deberíamos tener a mano.
En otra respuesta tuya (12 enero 2015) comentas que estabas preparando un post respecto a los gastos y trámites que debe hacer frente el vendedor. Quizás el post ya lo hayas colgado y queden respondidas muchas de mis dudas :). Te agradecería si me pudieras pasar el enlace en este caso.
Muchas gracias de antemano y un saludo.
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Qué tal Mario, creo que tienes bastante claro los pasos que has de seguir tras la venta de la plaza de garaje, pero si te parece lo repasamos siguiendo el orden de tus consultas:
Plusvalía Municipal.
Tras la venta tenéis treinta días para liquidar la plusvalía municipal. Para ello te acercas a las oficinas de tu ayuntamiento con una copia simple de la compraventa junto con tu DNI y allí mismo te harán el impreso. No hace falta que vayáis los tres. El siguiente paso es ir a una oficina bancaria y hacer el pago. Una vez tienes el impreso sellado por el banco vuelves al ayuntamiento y lo entregas. Eso es todo.
Ganancia patrimonial.
La regla general dice que la cuantificación de las ganancias y pérdidas patrimoniales para el caso de la venta de una plaza de garaje – o cualquier otra transmisión- está constituida por la diferencia entre el valor de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.
Bien, entonces has de declarar la ganancia patrimonial en la Renta es simplemente declarar lo que habéis ganado con la venta de la plaza de garaje. Si por ejemplo declarasteis en la Herencia que la plaza tenía un valor de 10.000 euros y la habéis vendido por 16.000 euros, la ganancia ascendería a 6.000 euros y en tu caso como sois 3 propietarios -dando por hecho que lo sois a partes iguales- declararéis una ganancia patrimonial de 2.000 euros cada uno.
Eso es la ganancia bruta…… no te olvides que a esa ganancia le has de restar los gastos que has tenido en el proceso; como veo que esta parte es lo que más dudas te plantea vamos a detallar cuales son esos gastos deducibles por la adquisición y por la posterior venta de tu plaza de garaje:
Gastos deducibles por la Adquisición de tu plaza de garaje.
Al valor que declaraste en el momento de la aceptación de la herencia le has de sumar los tributos propios de la adquisición (IVA o ITP) o en tu caso el Impuesto de sucesiones y Donaciones.
No olvides sumar los gastos habituales: Notario, Registro, Gestoría y los Honorarios del agente inmobiliario que ha gestionado la venta si fuera el caso.
Es importante tener a mano las correspondientes facturas y guardarlas junto con el resto de documentación por si te piden que los justifiques.
Por último si quieres hilar fino puedes corregir el efecto de la inflación en tu ganancia actualizando el valor de tu plaza de garaje. Para ello has de multiplicar el valor de adquisición de la plaza de garaje por un coeficiente de actualización que depende del año en que aceptaste la herencia o compraste la plaza de garaje. Estos coeficientes los publica la Agencia Tributaria de tu comunidad. Esto último es lo más complicado y para el valor de una plaza de garaje no sé hasta que punto vale la pena que pierdas el tiempo o contrates a un gestor que lo calcule. Pero no está demás que lo sepas.
Bien, siguiendo con nuestro ejemplo, declaraste un valor de 10.000 euros por la plaza de garaje y pagaste unos 1000 euros entre gastos e impuestos. Si la vendiste por 16.000 euros ya no has de declarar una ganancia patrimonial de 6.000 euros, ahora aplicando las deducciones tu ganancia es de 5.000 euros.
Pero aún hay más…..
Gastos deducibles por la Transmisión de tu plaza de garaje.
Ahora se trata de restar al valor real de la venta (los 16.000 euros de nuestro ejemplo) todos los gastos que son propios de la misma:
Los tributos que en tu caso será la La Plusvalía Municipal
Los gastos habituales de Notaría y Registro si es que habéis pactado que los paga el vendedor (lo más normal es que se haga cargo el comprador) y los gastos del agente inmobiliario si lo hubiese. Nuevamente recuerda guardar las facturas por si debes justificarlos.
Para acabar con nuestro ejemplo, si resulta que la Plusvalía Municipal asciende a 500 euros y el resto de gastos de la venta van a cargo del comprador, tendrás que restar esos 500 euros a los 16.000 euros que te ha pagado el comprador.
En la renta declararás:
Adquisición: 10.000 + 1.000 = 11.000 €
Venta: 16.000 – 500 = 15.500 €
Ganancia Patrimonial: 15.500 – 11.000 = 4.500 €
Como ves ya no son 6.000 euros lo que declararás, tu ganancia patrimonial se ha reducido a 4.500 € que dividido entre 3 personas os toca a 1.500 euros por cabeza y eso es lo que has de poner en la casilla correspondiente de tu renta.
(en el caso que sea propietario de una tercera parte. Si tu madre por ejemplo tuviera un 50% y entre tu hermano y tú el 50% restante tendréis que aplicar esos coeficientes a la ganancia)
Espero que te haya quedado más claro el proceso y la documentación que has de tener a mano por si te piden que justifiques lo que declaras.
Seguimos con el resto de tus dudas:
Documentación que aportará el vendedor de la plaza de garaje
Como vendedor deberás aportar el Certificado firmado por el administrador de la Finca a la que pertenece el parking. ese documento certifica que estás al corriente de pagos con la Comunidad o hace mención a las deudas si las tuvieras.
También deberías aportar el último recibo de IBI pagado y la Escritura de Propiedad, en tu caso de aceptación de Herencia.
Respecto a lo último que comentas te dejo el enlace de la entrada
Saludos y suerte con la venta,
